我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐好，新人首問。家有兩個人兩個獨立房票，第一個自住置換優化，第二個是投資需求為主。第一個是現有天兆98平朝西2居，小區最西側無遮擋有夕陽景但也有輕軌噪音可承受，滿五唯一，估值900貸款300，未來6年孩子附近上學本人復興門上班，想請教1.天兆是否持續是價格窪地應該置換還是可以考慮持有？2.如果置換附近小區800左右，優化朝向，或者減輕還貸壓力現在1.6每月，有什麼選擇？3.有建議金典花園，不太了解，網上看有人墜樓，保值升值是否值得考慮？第二個是手持480現金，sfsd,以投資為主兼顧居住需求，復興門上班，還貸能力考慮1.0每月左右。1.磁器庫的朝北四合樓，44平一居複式，稀缺地段是否有上升空間？2.還有什麼其他地區建議？3.2021房價會長嗎？是不是要儘快出手？儘量不要持幣觀望太久？
回答：1. 天兆品質可以，西側是笑祖塔院的棚改，未來規劃是綠地。缺點就是吵，另外一個是沒有好學區，沒有更好選擇就繼續持有。附近你可以看看長河灣。今典花園一般，密度高，租客多。2. 磁器庫還可以，投資能跟上大盤。明年看好北京, 大概率上漲但不會大漲。春節前入手最佳
提問：房姐老師，我是在京國企正科級（但不是檔案市裡管那種），請問這個身份能開公司，辦理抵押貸款麼？我上網查了查，也沒有特別肯定的答案，請問見多識廣的您，盼回復
回答：是否能辦理企業，要看每個單位對於員工的規定，沒有統一的標準。只能說公務員行業比較敏感，大多數單位不允許。為了繞過這一點，可以用配偶或者父母的身份註冊公司。如果配偶或者父母的身份也敏感，再考慮實際控制人的貸款產品。
提問：你好，孩子在西城區新街口附近上班，公務員，現北京集體戶口，單身，可融資300萬，考慮居住兼投資屬性，有可推薦的性價比高的小區嗎，價位多少錢比較合理。另外按照北京的戶籍管理規定，是否在其他區買了房，戶口就得遷出西城，考慮到將來結婚後小孩上學的問題，戶口不想遷出西城，綜合這幾個因素，能否給個建議。
回答：戶口不用遷出300首付看750左右標的，當下無上學需求不建議看帶學區屬性推薦 惠新西街，開車到新街口20分鐘左右，距離合適，區域內並未完全溢價有部分淘筍機會，滿足投資+自住需求，主看 7*100標的
提問：偌大的北京，竟然沒有多少職住教育生活平衡的地方。除瞭望京，還有哪些職住平衡的地方呢？請賜教
回答：首先要定義什麼才算職住平衡？想要達到所謂的平衡，基本不可能。產住結合，不等於職住平衡。由於歷史和城市建設原因，北京的產業區和居住區基本處於分離狀態，只有少數片區存在產住一體的結果。望京，亦莊雙井，青年路，常營，酒仙橋算是產住結合片區。產住結合不代表平衡。
提問：您好，個人情況sfsd，未婚，非京戶，首付預算250個左右，剛需，北京市管能貸100左右。公積金滿繳。現在看中惠新裡塔樓，91年鋼混，68平，要550w，單價在8w左右，是兩室兩廳的格局，請問值得入嗎？戶型西南缺角有拐角，從風水上看是否有大忌，這個問題比較在意。考慮是自主，保值，期待升值。個人是想買惠新西街片區南北通透大客廳小臥室的板樓2居室，但是這些房子大多太老不適合用公積金組合貸，對此有啥能用組合貸的小區推薦嗎？另外除了惠新西街片區還有什麼地段比價好和惠新西街類似的片區和小區推薦？還有下手時間在趕在十一之前還是十一後合適，或者是年底？謝謝。
回答：1. 對風水不太了解，如果個人在意風水問題，就不要碰了2. 看看還可以看看團結湖或者農展館板塊。公積金貸款優勢並不明顯，不要因為這個而錯過好的標的。3. 春節前入就可以，最近市場會比較穩定。
提問：房姐好，剛接觸到咱們資料，感覺很有收穫，還望得到您的指導買房目的，投資，可長期持有，長遠可打算在北四環偏西（裡外都可）改善。海澱富潤家園90，昌平富泉花園160，還有一套北沙灘經濟房自用，貸款已還清。曾經lp名義買房申請過公積金貸款，本人也用該合同提取過公積金。目前lp名下2套，我名下1套，手頭300，年入50，2人都北京戶口，父母已辦理完投靠落戶。我看主推東三四和望京，也建議全款抵押。我這種情況有什麼投資建議？如用抵押是買一套大還是二套小？具體買哪裡的，多少合適？我沒有公司，是經營貸還是消費貸？整個買房流程下來涉及到哪些步驟和成本，如何計算？助手不回信，還有啥辦法對接？
回答：抵押後推薦一套大面積，脫離競爭紅海是關鍵7000-1000 投資 推薦 望京和雙井板塊以老破大和次新的兩居為主房產抵押都走經營貸，找相關機構幫助辦理，可以精華帖或圈內搜索下，有過詳細介紹。有時信息過多回復會慢一點，耐心等待下
提問：房姐您好，新人首問：【一、基本條件】京籍首套，自住剛需，本人工作於知春路，愛人即將工作調整，大概率在西城區，有一定可能在東城區；預計2-3年要一胎，後續大概率要二胎。【二、房產要求】1、位置：鑑於二人工作地點，聚焦於西北片區（北五環內，西四環內）；2、小區：對學區無明確要求，對小區整體環境有一定要求，不考慮老破小，要求新盤或次新盤；3、價位：自住剛需，根據孩子情況，既考慮直接容納兩個孩子一步到位的豪宅，也考慮後續再改善的經濟舒適房產，對投資屬性無很高要求，不過對保值率（升值率）有基本要求；4、其他：周邊配套等無極明確要求，平均水平即可。【三、目標項目】高強度看了一個來月，新盤、二手都看了不少，目前比較傾向幾個新盤，具體排序如下：1、西釣魚臺御璽：【優勢】位置好、環境好、西三環孤品【劣勢】價位高（2200W左右），戶型一般（目前主要考慮G戶型，東西向，已無南北的，其他戶型要不然戶型不方正，要不然客廳朝西看不到玉淵潭）；2、九龍倉西城天鑄：【優勢】性價比高，升值空間大（1100W左右）【劣勢】位置一般，只有一層下越戶型；3、狀元村北京書院：【優勢】位置好，性價比不錯（1600W左右）【劣勢】無小區，高層塔樓、四梯十二戶，居住質量較差。【四、具體問題】結合以上情況，具體請問房姐：1、結合目前的大環境及未來走勢，我這種京籍首套，自住剛需的情況，應優先考慮新房還是二手房？2、除了上述三個新房，我們目前還看了四季青（頤和金茂府、融創西山一號院）國奧村（上林世家、美倫堡等）、亞運村（嘉銘桐城、遠洋萬和城等）、西直門時代之苑、學院路附近（逸城東苑、冠軍城等），請問是否有其他推薦的樓盤或區域？3、根據目前情況，應優先直接容納兩個孩子一步到位的豪宅（西釣魚臺御璽），還是後續再改善、靈活性更高的經濟舒適房產（西城天鑄）
回答：1. 現在的情況，這些地段的新盤基本都是溢價，你看重居住質量可以選擇新盤2. 奧森板塊可以看看，澳林春天的板樓大三居還不錯，還有 永定門 中海紫御公館自住品質也不錯3. 你未來幾年才要孩子，現在入豪宅沒有保值屬性，能帶來的體驗也有限，建議先看西城天鑄或者二手次新盤 自住+保值，未來家庭要做改善時再選豪宅，可進可退更好
提問：房姐你好，新人首問。北京女單身30+。名下指標佔滿苦於不知如何調整。名下3房，家長單身名下1房。情況如下：1、郊區密雲2000年6層磚樓1套120多平米，位置臨河邊，單價估計現在1w6～2w，房子裝修比較老了目前出租中月租2k多。2、房山大學城北地鐵沿線80平米新房，目前房價4w+，月租4k。3、海南1套65平海景房房價1w5，月供5k，暫時沒租打算租給做旅租的。4、家長名下房子自住，位於密雲。工作在海澱，年收入50+，手裡存款60，北京限單身2套，之前想換公司附近的房子，但是苦於沒有指標。家裡老房單價低漲價慢。問題如下：1、目前環境，手裡資金是做基金或者買私募還是投資房產比較合適2、目前房子自住夠用，主要考慮保值升值，北京購置地區不限，如何操作 （跟中介打聽可以跟母親房子做置換，賣掉老房子空出母親的購房指標）3、目前出生率較低，都在鼓吹10年20年後房子無人接盤，這個問題你如何看
回答：1. 你這幾套升值潛力都一般。 密雲和海南都可以優化掉，沒有長持價值3. 優化掉兩套後，騰出老人票利用接力貸，在朝陽入一套投資標的。4. 長期看對3-4線城市有影響，北京不存在這個問題
提問：房姐老師，按照你說的操作，買房在5000萬之前不難，但是我還有很多地方不明白，我去年買了深圳一套1000萬房子，我就想知道怎麼變成5000萬，怎麼還月供？
回答：抱歉，無法提供金手指服務。從1000萬到5000萬，一般還有2-3個階段要走。1000萬是現金還是含房貸。怎麼抵押出來，怎麼融資，最後買到3000萬。第二第三年，怎麼在彈盡糧絕的情況下，虛空接力，再湊出800萬首付，再建倉一兩千萬。做到這一切，除了對現金有要求，如何進行融資，如何在1000萬以後繼續貸款，其中涉及到怎麼發展房票，貸票，解決多核並發的問題。最後，每套房都要買對，選籌錯誤，貸款越多虧得越多。
提問：房姐您好！關注您一段時間了，覺得您的建議比較明確，可參考度高，今特別請教您。我的購房預期是兼顧自住與增值，情況如下：我兒子在亦莊工作，和悅華錦買了房，由於他們的兩個孩子明年和三年後分別入小學，附近有人大附中亦莊分校西校區，所以基本要在這裡住十來年。我已退休，目前跟孩子住在一個小區，未來還希望以這樣的模式居住。1、是否出掉大興康和園房子也換到和悅華錦或周邊？2、從投資保值角度，您認為我是現在在和悅華錦或周邊買個小三居自住，還是留著康和園出租，用租金在和悅華錦租套房居住？3、和悅華錦這片區域與康和園相比未來七八年增長空間如何？4、對這周邊300—500萬標的其它樓盤有何推薦建議？
回答：你好，感謝大額付費！整體高米店附近目前都規劃得不錯，不村，商業配套也可以，一站到綠地廣場或西紅門薈聚。康和園沒有非要出手的必要。置換成本也不算低。建議保留康和園，在和悅華錦附近租房住。
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