觀點地產網 「這個是今天推薦給你的新產品，0.3低容積率，北五環，城市獨居的別墅群，不可複製的低密度產品，這一切會讓您流連忘返，它叫做……北京壹號莊園。」
一年前的2016年5月16日，北京壹號院實景全球開放發布會在北京舉行，融創於當年1月份成功收購的位於昌平北七家鎮的東方普羅旺斯（後更名為北京壹號莊園）成為了「開場白」。
「未來我們是現貨銷售，計劃在（2016年）7月份推出，這個是我們今年重點向大家推薦的系列」。在彼時北京壹號院發布會現場，融創中國北京區域總經理荊宏曾如是介紹。
一年後的2017年5月11日，北京壹號莊園獲取了自融創收購以來的第一批預售證，而且還是「一炮雙響」，一舉拿了兩個預售證，包括71棟獨棟別墅和8棟220套平層住宅。
曾經的東方普羅旺斯變身北京壹號莊園歸來，這一次，又會帶來哪些不同？
壹號莊園獲批預售
據觀點地產新媒體查閱北京市住建委官網顯示，北京壹號莊園（備案名定泗路）於5月11日分別獲批兩項預售許可證，獲準預售包括71棟獨棟別墅和8棟220套平層住宅。
其中，獨棟別墅最小面積665平方米，最大面積1557平方米，擬售價格最低在68682元/平方米，最高則達到79000元/平方米，最低一套單價為4773萬元，最高一套單價則高達1.2億元。總預售面積58234.58平方米，總貨值44.84億元。
平層住宅主要戶型為125平兩室兩廳和145平三室兩廳，擬售價格介乎55000元/平方米-65000元/平方米之間，總預售面積33043.47平方米，貨值19.75億元。
據此計算，壹號莊園此次獲批預售證的兩批產品，總貨值將達到64.59億元。
據觀點地產新媒體查閱，北京壹號莊園前身為東方普羅旺斯，2016年1月29日，融創中國官方微信貼出收購北京兩別墅項目的告示，其中的一處別墅項目就是位於昌平北七家鎮的東方普羅旺斯。
工商信息則顯示，壹號莊園項目公司北京市八仙房地產開發有限責任公司於2016年1月14日和2017年1月24日先後兩次變更了投資人。變更後，北京融創建投房地產有限公司以6590萬元認繳出資額成為了公司的第一大股東，佔股54.92%，浙江省耀江房地產開發有限公司和浙江耀江實業集團有限公司則分別佔股35.28%和9.80%。
而壹號莊園此次獲批預售雖是融創收購該項目以來取得的第一批預售證，但卻不是東方普羅旺斯項目獲取到的第一個預售證，在融創收購之前，東方普羅旺斯已經有超過10年的銷售歷史。
觀點地產新媒體了解到，東方普羅旺斯原規劃有550棟獨棟別墅，項目於2005年6月第一次取得預售證並開始銷售，隨後十年間，項目共先後獲取到7個預售證，並於2016年正式轉手融創。
雖然已有十年歷史，但在融創收購時，東方普羅旺斯仍然存有150棟獨棟別墅及5萬平方米的平層別墅待售，據稱，其中有76棟別墅已經取得銷售許可證，其時主力戶型套總價為4000-7000萬元。
觀點地產新媒體查閱了解到，2016年全年，北京壹號莊園共計成交36套，成交均價43855元/平方米，成交總面積26223平方米，成交總金額11.50億元。
東方普羅旺斯歸來
業內人士就表示，由於北京壹號莊園（彼時為東方普羅旺斯）上一次獲取預售證是在2014年3月份，彼時的預售價格自然無法與當前的市場價格相比，但去年乃至今年前4月份，壹號莊園的銷售價格都遠遠低於周邊項目在售價。
觀點地產新媒體查閱項目周邊，目前在售的包括泰禾麗春湖院子和萬科翡翠公園，去年及今年前4月份的銷售情況都不錯。
其中，泰禾麗春湖院子1-4月成交187套，成交面積46732平方米，成交均價60224元/平方米，成交金額28.14億；萬科翡翠公園1-4月成交169套，成交面積21003平方米，成交均價66217元/平方米（其中平層約5.4萬元/平，疊拼約7萬元/平），成交金額13.91億元。
觀點地產新媒體了解到，泰禾麗春湖院子在售產品主要為400-500平方米獨院產品，單套總價在2500萬左右；而萬科翡翠公園則主要銷售面積100-250平方米平層產品，單套總價700-1500萬，瞄準的都是剛需和剛改客群。
北京麗茲別墅行分析師鄭海燕就對觀點地產新媒體表示，從預售價格來說，北京壹號莊園此次預售平層和獨棟價格實際上都在市場價的範疇之內。930新政之後，北京樓市雖然因為調控受到一些影響，但受影響較大的更多是1500萬以下的剛需、剛改客群，北京壹號莊園的目標為4000萬以上客群，並不會太多受到首付提升等政策的影響。
而從產品上看，北京壹號莊園主推產品為800-1500平方米的大獨棟別墅，該種產品目前在北京擁有一定的稀缺性，僅有包括遠洋·LAVIE、中糧瑞府、九章別墅等少數幾個項目有此類產品在售，所以從產品上看也有一定優勢。
但其同時也承認，相對於位處朝陽區中央別墅區的遠洋·LAVIE和中糧瑞府，北京壹號莊園在區位條件、銷售價格上並不佔據優勢。
觀點地產新媒體查閱遠洋集團、中糧地產年報得悉，2016年，遠洋·LAVIE協議銷售額為23.98億元，銷售面積4.04萬平方米，平均銷售價格5.94萬元/平方米；2016年，中糧瑞府協議銷售額為5.73億元，銷售面積7100平方米，平均銷售價格8.07萬元/平方米。
今年1-4月，中糧瑞府僅賣出1套，銷售均價82465元/平方米，成交金額0.53億元，遠洋·LAVIE則零成交。
有業內人士就指出，類似北京壹號莊園、中糧瑞府這樣的大面積、高總價產品，雖然是現貨銷售，但其產品和客群定位實際上已經決定了其在銷售節奏上並不能很快實現去化。
北京融創相關人士就對觀點地產新媒體表示，隨著2003年國家「限墅令」的發布，北京別墅產品尤其是獨棟別墅更是一墅難求，融創對於這個項目格外地珍惜，在銷售過程中並不追求銷售速度。
不過，對於喜歡通過併購現貨快速入市，迅速實現周轉累積規模的孫宏斌而言，這或許又是另外一個需要通過快速銷售解決的問題。