喚醒沉睡資源 激活發展動能
——來自湯家山村農宅合作社改革試點的啟示
湯家山村大片美不勝收的油菜花。 卜雲 攝
「送客入村」火了鄉村遊。 李寧 攝
鄉村一日遊，讓城裡人享受山水風光。 李寧 攝
一位女青年回村辦起了特色農家樂，在包廂裡展示自己的畫作。遊客在用餐的同時可以賞美審美。 卜雲 攝
深加工後的農產品走俏市場。 李寧 攝
湯家山村的古鎮驛站。 卜雲 攝
龔 傑 吳 偉 楊 旺
常德市桃花源鎮湯家山村緊鄰桃花源風景名勝區，559戶、2114人，總面積6.62平方公裡。其中，宅基地525戶、96889平方米。由於當地農民大批外出務工，宅基地空置率達10%，空房率高達70%。湯家山村緊緊抓住承擔全省農宅合作社改革試點機遇，大膽探索農宅合作社改革「135模式」，即搭建一個平臺、推行三種模式、強化五類保障，利用合作社平臺進一步激活資源稟賦，盤活農民閒置資產，持續促進農民增收，有效發展村集體經濟。2019年，全村人均純收入達2.3萬元，年增長率超過12%，村集體增收30多萬元，農宅改革項目招引社會資本5000餘萬元，被評為中國美麗休閒鄉村、湖南省農業集聚發展村、湖南省級美麗鄉村示範村、市級文明村。
啟示之一
搭建一個平臺，把沉睡資源集散為整
為解決農宅管理不規範、集體經濟不強、社會資本融合難等系列問題，湯家山村成立常德市歸園居農宅鄉村旅遊專業合作社，有效整合盤活閒置農宅資源，搭建起了鄉村社會化服務體系。
實行村民有序管理。歸園居農宅鄉村旅遊專業合作社成立了理事會，由村民民主選舉理事長、理事、監事等，制定了合作社章程、宅地流轉制度、監督評級機制等一系列的操作辦法，自願入社農戶24家，發展入社經營戶13家。按照房屋閒置、建房資格閒置、宅基地閒置三類情況，對全村農宅情況進行了全面核查，並建立了農宅動態信息庫，查實全村共有閒置房屋16戶、閒置建房資格35戶、閒置宅基地12戶、一戶多宅的25戶、可復耕的60戶，總面積21893平方米。
帶動鄉村產業發展。依託豐富的旅遊資源，以歸園居合作社為主體，配套發展特色民宿，串起鄉村旅遊、現代農業、農創開發等三大產業。將湯家山村作為桃花源景區的延伸帶，與臨近的黃土坡村、清江浦村等合作布點，開發了觀光休閒、民宿體驗、鄉村採摘、體育康養等特色旅遊項目，完成了鄉村旅遊健身遊步道及多條旅遊線路，形成了優勢互補的鄉村旅遊環線。充分發揮天美農業等龍頭企業帶動作用，合作社流轉1000畝土地開展皇菊、紫薯、草莓等種植，並配套產品加工、銷售全產業鏈發展，全村農副產品及相關農創商品年銷售額超過100萬元。
促進集體經濟發展。合作社通過閒置農宅租賃、收取佣金及公共設施使用費等方式，將閒資源變成了「錢袋子」，村集體經濟大幅增長。如合作社將3戶閒置農房出租給市自行車協會、足球協會等，打造青少年活動營地，每年收取租金2萬元。合作社對入社農戶實施標準化改造，規範了標示標牌，統一提供易耗品和服裝，定期組織業務、服務等培訓，向入社經營戶收取組織配置客源經營總收入10%的服務費用，既保障了經營戶的客戶來源，又促進了集體經濟的發展。歸園居農宅專業合作社僅「送客入村」年佣金達15萬元，2019年村集體增收30多萬元。
積極對接社會資本。合作社統籌全村閒置資源，對接桃花源旅遊業態需求，配套各類投資優惠政策，與土流網籤訂了戰略合作協議，組建了公益性質的閒置農房流轉平臺，廣泛發布招商信息，印發了「我在桃花源裡有個家」招商手冊，拍攝了宣傳視頻，統一開展招商活動，既確保了信息對等，又規範了投資行為，保障了農戶和投資者雙方的權益。近兩年，該村農宅改革項目招引社會資本5000餘萬元，其中，投資480萬的湯家山擂茶體驗中心已經動工建設，花溪谷高端民宿基礎設施配套建設已經啟動，投資500萬的一期3棟民宿將同步完成，一大批個人投資者紛紛參與到民宿、餐飲等項目。
啟示之二：推行三種模式，讓沉睡資源物盡其用
充分發揮試點區先行優勢，以農宅所有權、資格權、使用權「三權分置」為突破口，創新推行農民宅基地建房資格權流轉機制。2018年12月，湯家山村頒發了全省第一本農村宅基地「三權分置」權證。依託歸園居農宅合作社，推出自住經營民宿、閒置農房入社經營、資格戶合作建房三種模式。
鼓勵有意願的自主經營。合作社統一開展品牌推廣，統一分配客源，提供公共服務，鼓勵全村原著村民依託自有農房院落髮展民宿、餐飲、購物等，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作，打造健康養生基地、藝術創作中心、田園綜合體等鄉村旅遊特色示範點。首批入社成員戶李嬌，從廣州辭職回鄉，開起了「山泉農家」擂茶館，合作社提供了穩定的客源保障，每年接待遊客上萬人次，實現年經營收入30萬元。
鼓勵有資源的委託租賃。合作社單獨、或與專業營運公司、民間資本合作，租賃村內16戶閒置農房，做好外觀美化和屋內裝修，發展休閒度假、養老養生、餐飲住宿等產業，租賃戶既能收穫租金收益，也可參與二次務工獲得工資收益。社員向建香、瞿丕生、劉雨娥等把自家閒置農宅委託租賃給歸園居合作社，籤訂了10年流轉協議，可獲得租金6萬多元。合作社將農房改造後發展民宿，每年經營收入5萬元，有效盤活了閒置資源，實現了農戶與合作社的雙贏。
鼓勵有資格的集中流轉。落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地使用權，合作社以支付租金的形式統一收儲有資質但暫未建房的資格權，由合作社實施集中開發。目前，已明確可流轉的建房資格29個，共5660平方米。流轉8戶社員閒置宅基地資格，合作社用於集中打造擂茶文化博物館和花溪谷主題民宿，與農戶籤訂了20年的流轉協議，每戶村民可獲得租金收益4萬多元。
啟示之三：強化五類支撐，為沉睡資源保駕護航
湯家山村從政策、資金、力量、市場、利益等方面強化保障，出臺了一系列制度辦法，進一步夯實農宅改革成果。
強化政策支撐。制定出臺了《關於加快推進湯家山村農宅合作社試點改革的實施方案》《湯家山農宅合作社改革推進會備忘錄》等文件，確定了基本原則和工作目標，明確了職責分工，細化了工作舉措。出臺了湯家山村新建房、改建房、翻新房管理辦法及工作流程，明確農村閒置房屋界定的使用條件、租賃建設條件，規範流轉交易的合同條款及合同調解程序。
強化資金支撐。統籌安排農宅改革專項基金，整合到村的鄉村振興資金，集中財力推進農宅改革項目。實施以獎代投，開展了閒置農房激活示範戶評選，對激活閒置農房成效明顯的企業和個人進行獎補，有效帶動了參與積極性。針對農宅開發投資大、資金缺口大等困難，對接農商銀行開發了全省第一個「農宅貸」金融產品，為破解合作社資金籌集難題開闢了一條新路。2020年8月發放了全省第一筆農宅貸資金12萬元。
強化力量支撐。以歸園居合作社為載體，大力開展招才引智，強化改革人才支撐。引進專業營運公司，採取利益分成的方式，與「歸園居」農宅合作社深度合作，拓展營銷網絡，更新管理理念，提升經營業績。充分發揮黨員帶頭作用，培強村級帶頭人，年輕黨員積極參與到農宅合作社改革。大力推介「共享桃花源」，面向全社會招募「共享人」，全村有200多人回村創業，返鄉人員趕超外出打工人數。
強化市場支撐。歸園居合作社積極開展線上線下活動拓展市場，對接旅行社100多家，定期舉辦「送客入村」「下鄉看房團」「民宿體驗營」「鄉村美拍賽」等活動，線上在攜程、美團、去哪兒、驢媽媽等開設了合作社業務運營埠，年遊客接待量超過10萬人次。同時，合作社還被納入桃花源景區市場體系，與景區同宣傳、同推介，並可享受產業扶持、旅遊獎補等政策，既增強了合作社的發展信心，又調動了合作社自主發展的積極性。
強化利益支撐。把流轉到合作社的村集體資產、上級投資等折股量化、分配到人，實現一人一股、全民參股，確保群眾有保底收益。同時，充分發揮村民主體作用，鼓勵農戶以土地、資金、人工等入股，享受合作社的經營項目分紅，允許農戶採取租賃、抵押、入股等方式流轉交易閒置農房，確保多投多得、多勞多得。合作社清理回收全村閒置房屋、一戶多宅、空心房的宅基地等，復墾生成用地指標出讓，用好用活土地增減掛鈎政策，探索宅基地復墾入市，產生的土地增值效益全額返還合作社，用於農宅合作社改革工作。2019年，整合54戶空閒宅基地指標實施土地開發，生成了土地指標入市出讓。