作者：英向前
近幾年在全國各大城市，包括三線城市，在萬達、華潤、蘇寧等大財團的推動下，形成建設大型城市商業綜合體的潮流。如：萬達廣場、萬象城、蘇寧廣場、大商新瑪特、大悅城、上海xx廣場、北京xx中心等等。
所謂大型城市商住綜合體就是集商業、住宅、酒店、商場、餐飲、影院、娛樂等等多功能於一體的大型商業建築，或者商住建築群。主要目的是為消費者提供一站式服務，正所謂「足不出戶」的「一站式消費」；就是讓人們居住在這樣建築裡生活的一切消費需求都可以內部解決。
下面就我多年來從事大型商住建築開發建設中的經驗和體會，談談建設大型城市商住綜合體的建築設計階段建設方應該注意的要點。
一、選址階段
大型商住綜合體建築選址宜選擇在次商業區；不宜選擇在老（成熟）商業區。既不要選擇在成熟的老商業區，也不要選擇在荒地類的待開發區。要保證有足夠的人群和購買力，以及預期的客戶群。
如果在成熟的老商業區，地價很貴，適合的地塊也不好選，選好了動遷周期很長，往往等待動遷就要幾年時間。鞍山市有兩個大型商業項目都選擇在鞍山火車站站前對面，一個項目從2010年立項動遷到2013年年底才動遷完畢，開始建設至今未能開業；另一個項目從2009年年底開始立項動遷至2016年5月方全部拆除地上建築，雖然艱苦卓絕的動遷工作告一段落，但是經濟形勢早已變化，市場已經不在，所以這個項目的土地至今閒置，圍擋已經更換了幾次，但是動工遙遙無期。而另外一個在鞍山市勝利路旁的酒店項目，早已在立項後3年就已經開張營業。還有一個岫巖的時代廣場建在岫巖縣城的城南，是2013年立項，2016年10月15日開業。凸顯非老商業區搞大型商業綜合體的短平快優勢。還有一個建在通海大道旁的大奧萊項目，周圍都是玉米地，開工建設五年，至今無法竣工，已成爛尾。項目選址切忌扎堆，相同或者近似的項目不宜選在同一個區段，以免造成社會資源重複建設的浪費。做項目前期市場定位很重要，功能配置也要科學合理。
在選址初期要做好「項目建議書」的編制，用科學、實事求是的觀點進行立項審查，以解決「該不該建設」的大問題。
二、初期結構設計討論階段
解決「該不該建設」的問題後，要組織專家編制可行性研究報告，其目的是解決「建多大」的問題。然後才能進入初期設計討論、找建築設計院落實設計的實質性操作階段。
城市商住綜合體項目初期的設計階段，設計委託需要寫明的主要有以下幾點：
1、整個建築所要包括的主要功能成分，如：地下商業區、地上休閒購物商業區、商網區、兒童樂園、餐飲區、文化區、影院區、住宅區、高檔酒店區、地下車庫等等各類功能區劃及規模。
2、大商業部分建築樓層應在7層以下，大商業部分首層層高應不低於5.1米，二層以上一般不超過4.8米，樓面荷載不低於4.0（kN/m2）。
3、100米以下至商業層為商住部分（或者高檔酒店部分），其層高在3米以上，最高不高於3.6米，樓面荷載不低於2.0（kN/m2）；如果只設計為住宅，則層高建議在2.8米，以保證多建樓層的需要。
4、地下部分要保證商住戶每戶有0.5個車位，上部商住戶（或酒店客戶大堂）電梯要能直達地下停車層。
5、室外要留有足夠的廣場空間，以便運營時組織活動和設計景觀。室外廣場最小面積不能低於1500平（紅線內）。
6、設備間儘量選擇在地下或屋面。有條件的情況下可以在一層與地下層之間設一個2米高的設備夾層，有利於保證負一層的淨空和層高。
7、影院設計應在5層以上，兒童遊樂設施必須設在3層以下。
8、地下一層如果是商業區，層高應不超過4.8米，地下二層及以下各層應設計為停車場，樓面荷載不低於4.0（kN/m2），層高宜在4.0~4.8米之間。車輛主出入口要分別設置，位置必須選在整體建築的側向或後方，出入口限高不能低於3.0米，雙向坡道寬度應不小於6米，不宜設置寬度小於4.5米的單向車輛出入坡道。
9、變電所位置宜選在最底層的上一層，要靠近外側牆壁，方便高壓入戶後不穿過其他區域直接進入變電所接入受電櫃。
10、豎向垂直電梯應與風井、水井、電井統一布局設計成筒體結構。
11、一、二類高層民用建築之間的防火間距不小於13米。
（特別說明：一般商業綜合體建築整體高度不宜超過100米，超高建築相應的結構設計和配套措施會增加很多，消防要求也會提高很多；其單位建築面積建築成本必然會增加很多，同時施工周期也會加長，不利於項目的儘快投入使用。）
初期設計討論結束後，要形成初步的設計概算，概算的形成解決的是建設該項目「最多花多少錢」的問題；讓建設方對建成大型城市商住綜合體項目的資金投入和相應的資金儲備有所掌握。
當取得政府規劃部門頒發的項目建設規劃許可證以後，要及時與相關的配套單位聯繫，組織召開現場配套會議，由相關配套單位給出配套意見。配套單位主要有：城市規劃設計院、供電公司、自來水公司、煤氣公司、城市排水管理單位、城市供暖公司、通信網絡服務公司、電視臺等等。所有的配套引入點位和路徑，最後都要由城市規劃設計院落實到規劃審批的管線圖紙上。
三、地質勘察階段
選址完成拿到土地使用權，並獲得政府規劃許可後，即可組織地質勘察單位對所用場地地基層進行勘探和評估。
建築工程地質勘察的目的是提出詳細的底層巖土工程資料和設計、施工所需的巖土參數，對建築地基做出巖土工程評價，給設計院提供地基類型、基礎形式、地基處理方面的技術參數；並且對日後施工的基坑支護、工程降水和不良地質作用的防治等提出建議。具體技術要求如下：
1、查明建築場地的地質結構分布情況，有無不良地質作用，以及分布範圍及危害程度，並對場地的穩定性進行評價。
2、查明建築場地地層結構、組成及各地基巖土的主要物理力學性質，著重查明基礎下的軟弱土層和堅硬土層的分布及變化規律，提出合理的地基基礎設計所需的各巖土層參數。
3、查明建築場地內地下水類型、埋藏情況、季節變化幅度、歷史最高水位、地層滲透性，評價地下水對建築材料的腐蝕性。
4、確定建築場地的抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計特徵周期；確定場地巖土類型和場地類型，劃分對抗震有利、不利或危險地段，對場地和地基的抗震措施提出建議。
5、判定建築場地飽和砂土或粉土是否地震液化，提供液化指數，確定液化等級，提出防治措施或處理方法。
6、對建築場地巖土工程條件進行論證分析，提出合理的地基基礎設計方案（包括持力層建議、基礎埋深建議以及基礎形式建議等），並對地基基礎設計和施工、不良地質作用的防治及施工工藝提出合理建議。
7、對基坑開挖過程中的整體穩定性做出評價，預測可能破壞模式；對降水工程的設計、施工提供基礎資料，提出合理化建議及施工注意事項。
四、建築功能委託設計階段
大型城市商住綜合體建築功能結構設計階段，是詳細劃分功能區域、完善各部分功能的整體結構設計階段，需要建設方把自己的各部位功能設計要求以書面形式系統的、完整的向設計院各專業設計師表達清楚，以利於建築設計院專業設計師將其完整系統準確的消化在設計圖紙當中，並且要及時的和各專業設計師溝通，以解決建設方的要求與建築設計規範之間的矛盾，形成建設方理想的設計藍圖。
設計院設計圖一審稿電子版（或白圖）在交付給建設方以後，建設方不要急於施工，應及時組織工程施工管理相關技術人員依照設計委託書和相關的施工規範的要求進行初審，形成初設審圖意見並交予設計院進行修改，對於不能修改的部分設計院必須給出合理的解釋，這一過程一般需要幾個輪次才能定案，定案後再要求設計院出第一版藍圖。這個修改過程最好要寫進與設計院籤訂的設計委託合同中；否則，設計院一般是不會同意在出藍圖之前給你電子版圖紙的。
設計委託書的編寫應當遵循既要敘事簡潔言簡意賅，又要具體、充分、合理的表達設計意圖；表達清楚設計想法和設計要點至關重要。歸納起來主要有以下幾點：
1、項目介紹，應該突出描述項目的地理位置、自然情況、周圍環境、交通優勢、開發規劃意向等等。
2、項目經政府規劃主管部門批准的各項指標，如：土地面積、容積率、綠化面積比率、建築密度等等。
3、項目總體規劃構想，建成後建築的品質和建築風格，擬建的建築內涵和詳細功能，各項配套措施的來源和路徑。重點描述建築的外立面風格和選用的建築材料、商業部分內部建設的建築標準、住宅部分的建築標準、酒店部分的建築標準、主要配套功能的取捨、人車行走出入口設置的想法和小區智能化的理論設想。
4、各處景觀設置和綠化水準可簡單敘述，一般外景觀這類設計是由專業的景觀設計公司來完成。
5、提供地質勘察報告書。
（特別說明：有的建設單位總是希望，建築設計單位一次性將各種本該日後由裝修設計單位完成的功能設計，讓建築設計單位完成。建議建設單位不要這樣做，因為建築設計和裝修設計是截然不同的兩種設計理念和設計方式，建築設計從細節上來說，永遠也達不到裝修設計的要求；同時土建施工也不可能達到裝修施工的標準；所以，奉勸大家不要這樣做。這樣做的後果就是勞民傷財，工程搞得馬馬虎虎，結果是拆了可惜，不拆用還用不上，造成人力和材料浪費相當嚴重。
建設工作是一個專業性很強的工作，應該哪個專業去做，就要讓哪個專業去做，瓦匠幹不了木匠的活，同樣土建幹不了裝修的工作，建築的標準和裝修的標準完全不同，二者相比要求的精度差距很大，施工方式和材料要求都有區別。所以，一定要把建築設計和裝飾裝修設計分段進行，建築施工和裝修施工也要分段進行。）
五、影響建築成本因素分析
建設一個大型城市商住綜合體的投入是相當驚人的，控制建築成本、做好規模和成本的分析是建設項目必須考慮的因素。下面看看建築規模與成本投入之間的關係。
1、影響建築成本的因素
A、整體建築高度加大，其基礎設計隨荷載的加大而增加，外牆、內牆等垂直承重及分隔構件的增加，垂直構件的抹灰裝飾量必然增加；
B、消防、採暖、給排水、通風、空調、電氣等配套設施垂直管道及管徑的增加；
C、因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調設備容量的增加；
D、牆體腳手架及水、暖、風、電、空調安裝腳手架的增加；
E、垂直構件的模板數量的增加等等，
上述五點因素會直接影響工程總造價的增加，而且增加的工程量和造價都不是小數目，建設初期設計上應該充分考慮。
2、建築高度對成本的影響
A、多層建築7層以下的住宅建築（不含7層）即24米以下，這類建築如果無商業網點，則無消防、電梯、通風設計要求，安全等級為三級抗震。
B、小高層建築12層以下的住宅建築（不含12層）即32米以下，這類建築可不設封閉樓梯間，但超過32米就要設封閉樓梯間，分戶門只需加裝乙級防火門。安全等級為二級抗震，抗震等級變化，相應的構造措施就會變化，成本也會變化。
C、高層建築18層以下住宅建築，即50米以下，這類建築每單元必須設兩部電梯，其中一部還要求可容納擔架。安全等級為二級抗震。
D、高層建築100米以下的住宅建築，樓梯間要求封閉（有正壓送風）、疏散通道要求有兩個、電梯要求兩部（其中一部能容納擔架）、公共區增設消火栓系統、煙感報警系統、防火分區加裝甲級防火門。安全等級為二級抗震，剪力牆80米是個界限，大於80米以上又要提高一個等級。
E、建築高度達到或超過100米的超高層民用建築，除了審批手續繁雜，建築成本也將大幅度提升，超過100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。消防成本提高不止一點，室內要求必須加裝噴灑系統和火災報警系統。一幢99米高樓與101米高樓的消防規範，在很多細節要求上會出現從無到有的質的差別。
建築的類別和耐火等級是決定建築設計細節方向的基礎，我們先看看建築類別是怎麼劃分的？
按照國家標準《建築設計防火規範》規定住宅建築高於54米、公共建築高於50米的建築為一類建築；住宅建築高於27米不足54米、一類建築以外的公共建築為二類建築；多層住宅（低於27米）或其他建築為三類建築。
建築的耐火等級可分為一、二、三、四級。除《建築設計防火規範》另有規定外，不同耐火等級建築相應構件的燃燒性能和耐火極限均不相同，地下或半地下建築（室）和一類高層建築的耐火等級不應低於一級；單、多層重要公共建築和二類高層建築的耐火等級不應低於二級。詳細分類和耐火指標可查看《建築設計防火規範》2018版。
所以，建築高度、建築規模是一個硬指標，必須充分考量得失利弊，方可定案。建築規模、建築高度不同，投入總工程造價必然不同。
六、各專業設計建設方要注意的要點
下面分建築設計專業介紹一下大型商住綜合體建築，建設單位所要掌握的設計要點：
1、結構設計專業
建築的結構設計一般要考慮結構可靠度、配筋構造、風荷載及抗震的相關標準的要求。每棟建築的結構主要由梁、板、柱組成，樓體的結構可以形象的比喻成「鏤空的柱子」，或者說由「梁、板、柱」搭建成的框架體；所以，計算完成的樓體結構，輕易不要隨意改動，因為每一個「梁、板、柱」都不是多餘的。
在設計院做結構計算的初期，建設單位可以在「結構選型、結構分縫、結構分布、樓蓋結構體系」等四個方面提出相應的意見。
A、建築結構形式主要有框架結構、剪力牆結構、框架-剪力牆結構、筒體結構、鋼結構。以下是這五種結構形式的特點：
框架結構：結構布置靈活，但側向剛度小，抗震性能差，使用高度低，規範要求在7度區，限高50米。
剪力牆結構：側向剛度大，抗震性能較好，但布置不靈活，規範要求在7度區，限高120米。
框架-剪力牆結構：結構布置較靈活，側向剛度大，抗震性能較好，是比較理想的結構布置類型，規範要求在7度區，限高120米。
筒體結構：側向剛度大，抗震性能好，規範要求在7度區，框架-筒體結構限高130米。筒中筒結構限高150米。
鋼結構：近年有部分樓盤和綜合體開始試用鋼結構建築，也是建築行業的一個亮點，鞍山大公堡小區就是鋼結構住宅建築的代表。
鋼結構建築因結構材料可以重複使用，被譽為綠色環保建築。因此，在今後的建築設計中，鋼結構也是一個很好的選項。
B、樓蓋結構體系的選擇：無梁板樓蓋、肋形樓蓋、井式樓蓋、密肋樓蓋。
無梁板樓蓋板底平整、施工簡單方便，普通RC樓面跨度要求不大於6米，預應力RC樓面跨度要求不大於9米，帶柱帽時適用跨度可適當增加，但每個方向不宜少於三跨。
肋形樓蓋跨度不限，當梁的高度不受限制時，最為經濟。
井式樓蓋是跨度大梁高，空間標高又受限制時使用。
密肋式樓蓋一般用於跨度大梁高又受限制時使用，肋距在0.9~1.5米之間，普通RC樓板跨度不大於9米，預應力RC樓板跨度不大於12米。
樓板的厚度一般取值100~120mm，加強板取值150~180mm。單向板≥L/35，雙向板≥L/40，無梁板≥區格長邊的1/35~1/32。單向板經濟跨度是1.5~3米，雙向板的經濟跨度是4~6米。
C、梁、柱、混凝土的選擇
主梁的截面高度取值在L/14~L/8、次梁的截面高度取值L/18~L/12，經濟跨度主梁、井字梁是5~8米，次梁是4~6米。
柱的截面積一般每十層柱約0.3~0.4㎡，軸壓比按0.6~0.8控制。
剪力牆厚度一般以30層為參考，取400~200mm，軸壓比≤0.6控制。
混凝土強度等級一般以30層為參考，豎向結構件取C50~C30，水平結構件取C40~C25。
2、建築專業
在結構設計專業基本確定了建築的整體框架後，建築專業要快速跟進，對建築進行布局設計。如果說結構專業解決的是建築的「安全性」問題，那麼建築專業解決的是建築的「美觀與實用性」的問題。兩者相輔相成，互為補充，缺一不可。
建築設計方面科學、合理、準確的確定建築的防火分區，是規劃設計一棟完美建築的首要任務。
一、二級耐火等級建築內的營業廳、展覽廳，當設置自動滅火系統和火災自動報警系統並採用不燃或難燃裝修材料時，其每個防火分區的最大允許建築面積應符合下列規定：
設置在高層建築內時，不應大於4000m2；設置在單層建築或僅設置在多層建築的首層內時，不應大於10000m2；設置在地下或半地下時，不應大於2000m2。
建築防火分區劃分需按照《建築設計防火規範》的下表規定進行設計劃分。在防火分區面積符合規範要求的前提下，還要考慮疏散通道、疏散樓梯、商業動線以及專業配套等方面的因素，才能決定防火分區劃分是否科學合理。
《建築設計防火規範》防火分區最大允許面積表：
名稱 相關焦點
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