走在杜拜的中心區，寫字樓像牙籤一樣高聳入雲，購物中心則像是被壓扁在地面上，大多不會超過四層，幾乎清一色的穹頂，經典的中東黃，充滿當地風情的內部裝飾……杜拜MALL（Dubai Mall）就是縮影，公開資料顯示 ，它佔地46.5萬平方米，建築面積83.6萬平方米，總共只有四層，是全世界最大的購物中心。購物中心極度扁平化，而旁邊的寫字樓和酒店卻向高空極力擴張，曾為全球第一高樓的杜拜塔便在它的一側。
當然，反觀深圳和香港，商業環境、購物人群、物業形態等均不相同，杜拜的商業地產或只能作為一種可能性的參考，照搬照套顯然會困難重重。
一、特色主題令購物中心與眾不同
即便走進全球最大的購物中心，也會發現那裡的奢侈品品牌比起深圳的萬象城和香港的廣東道並沒有多多少，日常在深圳購物中心所見的H & M、ZARA、FOREVER 21等快時尚品牌在杜拜也同樣存在。一旦購物中心的定位確定，要想在引入商家的品牌中尋找特色，估計在全世界都是一個難題。也正因此，有特色主題的購物中心脫穎而出。
杜拜MALL就是範例。它建成於2008年，由10到15個M all中Mall組成，引入1200多家零售商鋪和160家餐飲店，有16000個停車位。也許是為了平衡地處熱帶沙漠地區的感受，杜拜MALL在室內主題營造方面，除了會強調中東風情外，更加注重自然的感受，其中不乏溜冰場、跳水飛人、聖誕雪人等小品，擁有33000多頭水生動物的水族館和水下樂園更是成為招牌，如果願意多花80迪拉姆（大約人民幣133元），就可以走進去參加水底遊船和鯊魚潛遊等節目。水族館區域的頂部，據說是用納米技術，營造了室內天幕，繁星點點似幻似真。
若論在室內營造自然街區的體驗感，法拉利公園亦值得一提。距離杜拜不遠的阿布達比是法拉利全球重要市場之一，也因此引入了全球唯一的法拉利公園。外型上看，法拉利公園像是落在地球上的一個飛碟，但是走進內部，卻感覺像是進入一個個的街區。餐飲區，採用室內和外擺結合的閒散模式，旁邊則「種植」著一排排樹木；室內的山地法拉利小賽車體驗區，更布置有微型的山洞、河流等自然景觀，夜幕降臨時，華燈初上，更加感覺不到人在室內的壓抑感。
正如戴德梁行（D T Z）北亞區行政總裁張國正接受南都記者採訪時曾說，購物中心已歷經多次升級換代，但體驗感仍是當前及未來很長一段時間的難點。
從名牌旗艦店到地鐵小鋪，杜拜MALL三重定位
在杜拜可見同一個購物中心內部，通過分區形成了完全不同的定位，在同一個時間點進入，不僅人群不同，氛圍不同，連洗手間的布置都差別甚遠。
時尚島又被稱為時尚大道，只有兩層，從平面圖上看去，整個M A LL向外延展出一個環形空間，卻是整個購物中心裡最為奢華的區域。雖有三層高，卻只設置了兩層，除了70家全球一線品牌的旗艦店呈環形圍合外，空曠的採光中庭中僅設有兩家咖啡簡餐，其中一家為A RM A N I CO FFEE，燈光裝飾均與背後的A RM A N I旗艦店融為一體。
若以某天下午兩點多為剖面，便足見同一個購物中心裡不同的區位。時尚島格外寧靜，顧客不多，不少當地人在中庭用餐，這個區域連洗手間也更加高檔；其他區域幾乎從上午11點多開始，就會有人群湧入，到此時已顯擁擠；與地鐵相連的片區則和深圳的豐盛町相似，只是通道稍加寬敞。
當然，杜拜的購物中心通常單層面積巨大，平面分區相對容易，而深圳和香港的購物中心通常是垂直擴展，在縱向空間中進行定位分區較為困難。深港購物中心的最大挑戰是，如何把人流引向更高樓層，也因此誕生出如香港的時代廣場便設置了三臺直達10-12樓的「食通天」自動扶梯。杜拜的購物中心卻不同，加上地鐵聯通的樓層大多也不會超過四層，其中杜拜M A LL最高4層，而阿聯購物中心則為3層。
網格化導示，實現人流的平面擴張
單層面積巨大的問題在於，顧客容易迷路，如何實現有效的導示成為挑戰。在杜拜M A LL和阿聯M A LL的手冊上，都附有地圖，以橫向字母縱向數字的方式進行網格式指示，並具體地標註出每層的電梯、扶梯、洗手間、電話、洗手間和諮詢中心的位置，模糊地給出諸如美食街區、電子產品區等商業分區。
即便只有四層，如何實現人流向上牽引依然是個挑戰，同時由於單層面積巨大，若讓顧客從一端走到另一端，無疑會降低消費的舒適度，因此在杜拜M A LL的布局中會看到，影院和老佛爺百貨大致都位於M A LL的A-C區，並在縱向3和6的網格位置上配有停車場入口，而另一側則設置了時尚大道的停車位。這樣但凡準備看電影或者去老佛爺百貨的顧客，只要將車停靠在每層的3號和6號門附近，進門便可直達目的地，而準備大逛一番的顧客，則可把車停在另外一側，然後便進入扇形的時尚大道區，不用從中心區的主題景觀繞行。
而在阿聯購物中心，同樣採用多個圓形中庭設計，並通過一條主幹道將若干輔道貫穿起來，雖然面積龐大，但是卻不似杜拜M A LL有走迷宮的感覺。同時，在人流動線設計上，阿聯購物中心採用弧形動線設計，讓顧客能夠看到更多店鋪。這種動線設計方式，在香港的購物中心被廣泛採用，比如太古廣場、又一城等。
二、杜拜MALL六大特色
1、全世界購物中心最大的水族館
高達三層樓的水族館，是人提到杜拜M A LL時印象最為深刻的特色。在這個水族館裡，養有包括虎鯊和鰩在內超過33000多頭水生動物。
2、室內集市
像極了擺放在各個購物經典的購物車，室內集市和地鐵相連，吸引了大量當地人前來購物，在集市的盡頭還設置小型超市，滿足日常生活的消費。
3、時尚大道
超過70個奢侈品品牌旗艦店匯聚於此，也是中東地區的時尚地標，是全球頂級時裝品牌最新設計的發布秀，貨品超前，並設有V IP專用入口。
4、杜拜噴泉
噴射水柱高達150米，足有50層樓之高，水柱隨著音樂背景呈現1000多種變化，配有超過6000盞彩燈以及彩色投影儀，每隔30分鐘一曲，當天音樂背景為中文的《吻別》。
5、奧運會規模的溜冰場
杜拜常年無雪，室內設置了奧運會規模的溜冰場，並且面向大眾開設初級至高級的溜冰課程。
6、室內外景觀街區
杜拜很多購物中心都擅長營造室內街區，杜拜M A LL則將這一街區由內引入室外，並在周邊布置了咖啡廳、餐館和戶外休閒用品店，並和噴泉、綠意盎然的景觀連成一片。
三、杜拜MLL營銷範例
每年兩季的購物節，讓原本已免稅的杜拜迎來全球各地的「購物狂」前來掃貨。1月2日，為期一個月的第19屆杜拜購物節開幕，期間當地將推行低進口稅及無銷售稅的商品，絕大部分可享受5～7折優惠，部分國際一線名牌如LV、G U C C I、PR A D A等更低至一折，加上盛大的開幕式、各種商場表演、嘉年華演出、煙花秀、音樂會、幸運抽獎等豐富內容，使得杜拜購物節成為全球購物狂的年度盛典。在此次購物節中，杜拜黃金珠寶集團會在32天內提供高達32公斤的黃金和珠寶作為抽獎獎品，而整個購物節的獎品總額高達2700萬美元（約合人民幣1.62億）。
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