本文為「房地產帶鹽人」的第200篇文章。
能發出來的文章累計200篇值得紀念，實際上未通過審核的也不在少數。今天發文湊齊了200實屬不易，背後的辛苦一言難盡，動力來自大家的支持，也希望能繼續獲得您的支持。
說的內容卻是個略顯苦澀的話題：降槓桿。
為什麼說降槓桿苦澀，因為大家在過去十幾年已經習慣了的擴張性貨幣政策帶來的紅利，包括資產價格上升，這其中實打實的包括房價，當然也包括一部分人的收入增長。可是為什麼收入增長趕不上房價？顯然加槓桿的效率和槓桿率是不同的，我們看到的快速發展的行業裡，無論是商品房開發、投資，還是金融領域在過去的膨脹，都得益於此。同時我們也經歷了鋼鐵、煤炭、新能源、油價、有色金屬、貴金屬等等多個領域的價格波動，幅度不小，也來自階段性的槓桿傾斜，說白了就是便宜的錢流入。
從2019年開始我們就要習慣降槓桿帶來的結果，今天我們要從三個互相交織的領域來分析一下，包括房地產、銀行和土地財政。
先說是不是，再說為什麼
降槓桿已經不是箭在弦上，而是在路上的過程。下面幾件事要由近及遠結合起來看：
1、深圳華潤城作為限價盤，注意這個限價是超過13萬元/平米的均價，仍然比周圍房子便宜數萬元，瞬間成為網紅，雖然要求首套房購房資格，而且凍資350萬，迄今總凍資金額超過400億，這僅僅是一個樓盤。與此同時，銀保監會主席郭樹清發文房地產是現階段最大的灰犀牛，隨後深圳住建局開始準備嚴查炒房等違規行為。這顯然是給深圳樓市降溫，同時震懾整個市場中其他的熱點城市。但是必須要看到的是，華潤城吸引了大量的資金，很多有購房資格的人去參與搖號，實際上背後的出資人是為了賺取限價盤的未來溢價空間，之所以會吸引這麼多資金，還不是周圍的房價更貴！13萬一平米的房子，因為便宜被瘋搶，這事是不是很玄幻。
2、西安、武漢等市場成交量一直不錯的城市，對限購資格、限貸等方面一直持續嚴控，我們可以看到這些城市樓市的火熱，也可以看到很多人因為沒有購房資格而無法籤約，投資需求是被遏制的。
3、2018年以來對很多大企業內保外貸，對國外的投資進行限制，商業銀行對企業貸款境外投資開始收緊。這個過程中萬達甩賣資產，復星、泛海、海航等投資巨鱷紛紛被點名，之後開始收縮和出售海外資產降負債。
4、2019年除了清理地方債，隱性債務（主要是地方融資平臺城投等的融資），一方面今年以來有部分寬鬆信貸給債務壓力進行緩解避免大規模違約；另一方面，地方企業包括國企的債務，在今年提到「欠錢要還，做壞事要付出代價」，國企融資也未必有政府託底；上半年有天津城投的負債警報，下半年原本評級很高的國企如永煤爆出債務違約，華晨汽車破產重整，宇宙第一大行工行代理的華鵬基金旗下25個資管計劃出現違約，總額達40億元。
清華紫光、北大方正也出現債務違約，以前王健林說過「清華北大不如膽子大」，現在可好，萬達和清華北大膽子都挺大。
曾經發債都要被一眾投資者追捧的企業，尤其是國企和行業巨頭開始出現資金鍊問題，這恰恰說明過去他們的快速擴張是因為錢便宜，融資容易。大家都在上規模，依賴債務融資驅動，而企業的經營利潤、現金流、股東資產淨收益等指標顯然被大量的資金掩蓋在下面了。
加槓桿也是一種刺激經濟發展的手段，但有加槓桿就有去槓桿，在全球經濟面臨挑戰這樣一句俗套的話背後，提前防範風險而不是等經濟無法承壓的時候再讓泡沫破裂要重要的多。所以過去至今的2年局部適度寬鬆和總體方向上的收縮貨幣供應，是對的。原來習慣了國企、大企業信用沒問題的投資者眼前吃一塹，比出現大範圍的債務危機要好的多，債務危機是導致金融危機並且蔓延至整個經濟體的重要因素。
加槓桿的錢最終去了哪裡
房企和居民我們粗略的視作兩個部門，我們看看大家如何加槓桿。
房地產行業天然的資金密集，投資周期長，而且土地儲備直接影響規模，規模又直接影響融資成本。在高周轉的數年間，這種擴張的欲望推動房企不斷融資，增加槓桿，在三條紅線發布之後，大家開始看到，淨資產負債率超過100%的大有人在，帳面現金及等價物不足以覆蓋短期債務的也不在少數，這個在經濟擴張階段也屬正常，增長和持續融資會彌補這部分。
融資主要是拿地和建設，開發建設還要繳納各種稅費，基本上佔據開發成本的25%左右，地價這幾年不斷攀升，一般佔比50%甚至更高。很多項目算帳都沒利潤，但是為了規模要上。這背後還是房企融資支撐，從銀行貸款來支撐，一部分則是通過發債，包括境內和境外，還有一部分則是上市企業在市場上募集資金。
在2019年全國商品房銷售額突破15萬億的時候，土地財政收入超過7萬億；僅2019年全國300個城市土地財政收入增長16%。
另一方面居民負債，央行的調查顯示家庭平均資產317萬，而其中房貸佔比家庭債務70~75%，也就是說買房的家庭，其資產中主要構成是負債。跟房企一樣，借錢買來的資產，只不過居民部門的房貸主要是長期貸款。據國家統計局的數據2019年我國居民人均可支配收入30733元，當然這是平均數，那麼對一個家庭而言，房貸支出佔比可支配收入可能因城市而已，大家自己盤算一下。
房貸是商業銀行的一個重要利潤來源，一個是有抵押，相對風險低，同時年限長，利息收益穩定。不過當我們從宏觀系統性視角看，如果購房人因為收入波動，資產價格下跌等因素出現大面積的償貸風險，那麼這塊貸款的規模將意味著對商業銀行總體的不可控風險。美國的次貸危機就是這種情況的寫照，所以說過去幾年各個城市對樓市限貸政策的收緊也是對的，減少投資性購房貸款，就是最直接的幫助居民部門降低槓桿率。
土地財政是整個加槓桿過程中的源頭，因為土地和房子才是資金流向，出讓土地、以及開發、交易過程中的稅收，大大增加了地方政府的財政收入。在各個城市建設突飛猛進的過程中，無論是軌道交通、地鐵，還是新的區域配套設施，各種投入擴大了城市底盤，帶來了更多納入城市的土地，這些土地的價格也隨之上漲。這一輪循環，實際上就是貨幣槓桿從銀行通過房地產行業流入地方財政的一個循環。
所以去槓桿最終去的是土地財政的槓桿，最終平抑一下金融風險。
那麼我們的城鎮化率剛突破60%，還有空間啊，是的，有空間，但是增速必須有取捨，任何增長都不能以金融危機為代價。接下來城市拼的是產業和就業，以及保障，這比房價要有可持續的吸引力，而人口流入和經濟發展就業機會增加才能支撐城市規模。
小城市沒有太多就業，卻有太多房地產。這就是分化的開始，所以接下來又一個問題：是不是房地產投資降溫，存量資產就會漲價呢？這裡的存量資產就是指現在你手裡的房子和市場上建好了尚未銷售的房子。我覺得你看一下就業和收入更重要，普漲普跌的樓市周期過去了，之前靠政策調控，接下來才是經濟基礎，這就回到了基本市場規律下。
因此值錢的房子不是靠城市土地出讓推動上去的，而是看城市的基本面，這就會有好有差。這時候存量資產在誰手裡就值得玩味了，為了第200篇文章能發出來就不展開了。
最後說一下房企降槓桿，就在昨天（12月2日），龍湖公告增發5000萬股，預計募集資金23.31億港元。股權融資在房企內部之前不算是第一選擇，比較控股股東的股權比例很重要，我們看龍湖這筆股權融資，23億多，相比今年截止目前龍湖2400多億的銷售規模而言，似乎並不多，但股權融資比債務融資的好處就是，降低槓桿很有效。發債對股價的影響顯然就不如股權融資帶來的財務指標優化更積極，可以說財務健康程度接下來將成為影響房企股價的主要因素之一，未必排在規模之後。
去槓桿要在財務能力達到極限之前，房企懂得這個道理，接下來就看土地財政怎麼辦了。
而最應該被提醒的，則是廣大普通家庭。
更多地產專欄文章和行業資訊、各地樓市分析及答疑，歡迎關注和留言評論區。