中國人，對於買房向來是有執念的，這個執念來自幾千年的傳統，根深蒂固。一套房子的背後，也往往是兩個人甚至兩代人的辛苦付出。
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試想一下，當你辛辛苦苦攢了錢買了房，都已經開始裝修了，卻發現這房子竟然不是自己的，該有多崩潰？
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案情介紹
2015年4月30日，李某某與某房地產公司籤訂《商品房買賣合同》，約定以324,000元的價格購買某房地產公司位於某小區住房一套及地下車庫。後來，該房地產公司就案涉房屋及地下車庫又與某律師事務所達成買賣協議，並辦理了房屋過戶登記。2018年6月26日，唐某與某律師事務所籤訂《存量房買賣合同》，約定唐某以850,000元的價格購買案涉房屋及地下車庫。唐某交納了購房款及稅費用後，於2018年7月9日辦理了產權過戶手續。就在原告準備對房屋進行裝修時，發現李某某正在裝修案涉房屋。李某某稱其與房地產公司籤訂了房屋買賣合同後，基於過戶費用太高的原因一直未辦理產權過戶手續。
雙方協商無果，原告訴至法院，要求：1.確認原告對涉案房屋及車庫享有所有權；2.判令被告立即從涉案房屋內搬出。
法院經審理後認為，私人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。根據《中華人民共和國物權法》第六條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記」及第九條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」的規定，不動產物權的設立需依法登記。本案中，被告李某某雖與某房地產公司籤訂了房屋買賣協議，但合同的效力不等同於物權的設立，雙方未辦理產權過戶登記，物權尚未設立，被告亦未舉證證明涉案房屋存在法律規定的所有權可不登記的情形。原告通過合法途徑購買房屋並依法登記取得房屋產權證書，根據物權公示效力，原告要求確認案涉房屋歸其所有，被告搬出案涉房屋的請求於法有據，某房地產公司一房二賣，被告可依法向某房地產公司另案主張權利。
最終，法院判決確認原告對涉案房屋享有所有權；被告李某某自判決生效之日起10日內自行搬離案涉房屋。
普法小課堂
在上述案例中，房地產開發商就同一房屋先後與李某某、某律師事務所籤訂了兩份商品房買賣合同，那這先後籤訂的兩份購房合同是否均有效呢？
對於合同的效力問題，我國《合同法》第五十二條有專門的規定， 該條規定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。也就是說，只要不存在《合同法》第五十二條的法定無效情形的合同即為有效合同。但合同的效力並不等同於物權的設立。我國《物權法》第十五條關於【合同效力和物權效力區分】這一條就規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力」。由此可見，案例中的兩份商品房買賣合同均籤訂於該商品房所有權變更登記之前，只要這兩份商品房買賣合同不存在合同法第五十二條中規定的法定無效的情形，房屋買賣合同自成立時就已生效，便具有法律效力。但值得注意的是，合同的效力並不等同於物權設立，合同有效並不等同於物權的取得。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，通常情況下，房屋作為不動產，是以物權登記來確定其所有權的歸屬。
如果籤訂的多份房屋買賣合同中存在無效合同的情形，房管部門在不知情的情況下，依據無效的合同辦理了過戶登記，其他買受人該怎麼主張權利呢？
房管部門辦理房屋過戶登記應當是基於買賣雙方真實、合法、有效的民事法律行為才予以辦理的。但因房管部門在辦理轉移登記時只對材料進行形式上的審查，並不具備甄別房屋買賣合同是否有效的職能和能力，因此，難免出現依據無效合同辦理過戶的情形。但根據《房屋登記辦法》第八十條的規定：「人民法院、仲裁機構的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事 人的申請或有關法律文書，辦理相關登記」。如果辦理過戶登記所依據的合同確實屬於《合同法》第五十二條規定的無效合同的話，利害關係人可以向法院提起訴訟，要求確認出賣人與該買受人籤訂的房屋買賣合同無效。並且在法院作出確認該合同無效的判決後，持判決書向房管部門申請撤銷其過戶登記，並及時向出賣人主張辦理過戶登記等合法權益。
如果一房多賣的買賣合同都有效，且多個買受人都沒有通過辦理過戶獲得房屋所有權的情形又該如何確定權利呢？
對於不動產訂立多重買賣合同，且買賣合同都有效，買受人均要求履行房屋買賣合同，目前法律上並沒有明確的規定，但在我國最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條對出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，法律有明確的規定，應當按照以下情形分別處理：
（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；
（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。而對於不動產個人認為我們可以參照最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條的規定來處理，即在多份商品房買賣合同均有效，且買受人均支付了房屋價款的前提下，應堅持佔有在先的原則進行處理，即已經佔有房屋的買受人有權要求出賣人履行過戶手續，確認其享有房屋的所有權，取得完整的物權。若前後買受人均未取得房屋所有權又未佔有房屋的情況下，按照履行在先的原則，已經履行了支付購房款的買受人有權向法院請求出賣人履行交付義務、辦理過戶手續。當然，以上權利的行使須以買受人自行向法院提出確認或履行請求並提供相關證據材料為前提。
一房多賣的買受人在無法取得房屋產權的情況下，應如何維權呢？
無論一房多賣的買賣合同籤訂的先後順序如何，是否交付了房產，只要買賣合同有效且合同指向的房產辦理了產權轉移登記手續，產權登記即具有公示效力。未辦理過戶登記的其他買受人則無法取得房屋所有權，也無法要求出賣人繼續履行交房義務，但其利益受損，並非無其他救濟手段。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人」的規定以及第九條：「出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實」。依據以上這些規定，買受人可以要求解除與出賣人籤訂的商品房買賣合同，並要求出賣人承擔退還房款、支付違約金、賠償損失等違約責任。
原標題：《【聽案知法】「一房多賣」是怎麼回事，買房路上，究竟如何避坑？》
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