提問：星姐好！本人在海澱區領秀新矽谷有1套120的大二居，純公積金貸款80w，在西城區長椿街買了個40的老破小，學票用，商貸100w。目前家庭月收入稅後4w，手裡子彈30w，另有消費貸額度80萬未用。想再投資一套，未來五年左右退出。由於子彈不多，如果出售海澱的房產有點可惜，畢竟公積金貸款利率低，如果抵押貸如何辦理，能拿出多少資金？月供在多少？也請幫推薦下投資哪個盤比較好？多謝！
回答：找相關機構或銀行抵押掉領秀新矽谷，大概能貸出剩餘資金的6成，利率5-8都有可能，看銀行政策和資質評估，貸出資金可以手中預留50-100，用以緩解月供壓力消費額度建議保留，做為月供託底，防範風險預估你能獲取500左右資金，標的以常營和百子灣次新為主
提問：房姐你好，新人首問，孩子今年畢業，用親屬名字代持，首付300-400，主要考慮保值增值，租金回報高更好，求推薦區域，藍堡國際公寓南和長安驛如何，單價多少可入，謝謝
回答：長安驛雖然是住宅，都是辦公設計的格局，漲幅弱於大盤。藍堡國際公寓相對好點，屬於圍合式建築，綠化都在北面，緊挨著西大望路，但個別樓棟有些吵鬧注意迴避，單價8.5內可以考慮
提問：女友目前在蘇州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能湊將近200萬，但是我沒有固定工作，也沒法開收入證明，她能開2萬，名下房產有50萬抵押貸，我們想通過朋友貸的形式購買新房。看了幾套房子，情況分別如下1）柏林愛樂房子是2004年，總價445萬，二居88平，一梯兩戶，裝修不錯，東西通透，有三個陽臺。距離常營地鐵一公裡左右。2）新龍城房子是2007年，總價470萬，二居86.98平米，二層，無裝修。東南西三面有大窗，全明格局。1期小區環境不錯，但停車困難。3）慧時欣園房子是2001年，總價470萬，二居82.87平米，14層，無裝修。西北有窗，全明格局。但洗手間，次臥和廚房都是天井。我們是自住加五年後改善，想請您幫看看，這裡哪個合適，理想價格多少，以及如果都不合適，這個支付情況，選哪裡更好呢？最近一周內就想確定下來，感恩相助～還有一件事想請教房姐，關於貸款，有沒有什麼辦法，在沒有流水和收入證明的情況下，順利通過商貸啊？
回答：排個序新龍城＞柏林愛樂＞慧時欣園新龍城做為上車盤很合適，無論流動性還是交通便利都還不錯，保值效果也不差。歷史數據來看新龍城和柏林漲幅都能跟上大盤，慧時略跑速大盤只要徵信沒問題，ls這些都是可以包裝的，找對渠道就可以了
提問：有購房資格，首付40，目前己準備好現金400萬，想購純商品房，不要限竟房，最好現房或最遲2021年6月交付，總購房款在1O0O萬左右。麻煩，推薦在哪區買？哪個盤？未來有發展，生活方便，能保值增值的。謝謝
回答：付400萬，資質好的話對應總價1000-1200萬的房產。關鍵一點是你的徵信，流水能否幫你貸到足夠款項。在貸到的前提下，1000多萬，麗水嘉園這種純住宅類，九號公寓，清境明湖，富麗花園偏公寓設計，老破大的聚龍花園塔樓，這些都是的大面積低單價的投資選擇。次新盤可以看融科橄欖城、臻園、東恆時代二期、愛這城等
提問：問個簡單的問題，夫妻只有一個有京戶，想買第三套怎麼操作呢？有京戶的下面已有兩套房。無京戶的辦不了工作居住證。
回答：夫妻挪移大法是我國人民最廣泛使用的。如果一方有北京戶口，另一方沒有資格，通過更名無資格一方持有所有產權，有資格一方淨身出戶以後，可以繼續買入。主要的難點在，怎麼解決貸款。貸款能力，購房資格，不一定能完美分散到兩個人身上。
提問：房姐好，周末愉快，朋友推薦關注您的公眾號，看了一篇文章果斷來星球潛伏了兩天，看過帖子和大部分問答，感覺眼界被打開，也很喜歡您的眼光和魄力。麻煩您幫忙考慮一下，從家庭資產增值併兼顧2021年小學入學（不追求最好，類似育新即可）的角度，您會建議的操作以及可以關注的小區？目前情況如下：1.回龍觀龍躍苑兩室一廳（出不出都可）約420萬有70萬公積金貸待還（所以沒有sfsd）2.目前首付約250～300萬3.家庭月收入5萬意向：偏好兩套＞一套城四區近地鐵都可以考慮（如兩套的話，其中一套投資通州也可）目前在網上關注的小區有：艾瑟頓國際公寓學知園松榆西裡
回答：松榆西裡＞艾瑟頓國際公寓＞學知園如果是首付300內，建議只看一套，分散兩套可投資的標的非常少，競爭激烈也意味著溢價海澱可以看看定慧東裡定慧西裡朝陽可以看南湖東園二區、南湖中園、花家地X裡、望京西園的房
提問：房姐你好！最近在買房還請指點，是這樣：本人北京工作居住證（天津戶口），妻子沒有購房資質，小孩1歲半，有老人在京幫助照顧。我在朝陽光華路附近上班。最近想買一套兩居室，區域想鎖定在通州或朝陽，具體小區看了通州北苑地區的新華聯錦園的330萬左右頂層和朝陽的定福莊、垡頭地區，我們想住的稍微好一點，面積、環境等等，因為小孩未來小學也許去天津，當然也看政策，所以學區沒有特別強烈，但也考慮。目前首付湊了200左右，是在朝陽選擇還是在通州選擇，以及其他各方面，所以想問問房姐有什麼好建議？目前我在天津有套房，我的貸款記錄。謝謝房姐！
回答：通州漲幅來說沒有朝陽好朝陽推薦看下麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區通州推薦看：DBC加州小鎮如果月供能力可以，可以嘗試全款抵押，買入更大的標的
提問：老師，我的情況簡述如下：我愛人公司在上海，在我老家南昌出差做項目。我今年六月份已經賣掉了在西安的一套唯一房子，到手現金大慨125萬，預估最早9月初錢就會到帳。目前，一家三口在南昌租房。現在的問題是，考慮到孩子三年以後要上小學，我們打算在南昌買一套自住房以供孩子上學。①我們不知道買什麼房子合適，我們所在的高新區單價都超過1萬6了，我覺得太貴了。②如果在南昌買房，首付大慨50多萬，剩下的錢如何投資呢？③我老公在上海已經有購房資格了，剩下的錢能在上海上車嗎？④我有深圳戶口，能在深圳上車嗎？（貌似過了最佳時機了）
回答：你好，在省會城市裡，西安目前比南昌強勢很多。所以西安可以相對保留，南昌因為江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省會人口聚集效應不強。加上南昌經濟一般，房價水平卻相對高，不是一個很適合建倉升值的城市。一套自住房滿足基本需求是可以的，選擇剛需白領兩居，一定要地鐵房。關於弱省會城市的建倉選籌規律，參考前幾天的回答：上海有資格，可以上海上車，120萬首付大約可以買到360萬左右的上車老公房或者2000年左右老小區。可以參考的方法選擇：1.繼續融資50-100萬，買入上海首付120以上1套＋南昌首付501套2.首付40-50買入南昌一套，儘量拉高評估降低首付，剩下資金買入重慶，選對，貸足深圳暫時不用趕著上了。
提問：房姐你好，計劃法拍一套沿海賽洛城7期的房子，142平，8層三居戶型，530萬起拍，貸款中介估價730萬，可以6成貸款。請幫忙分析一下沿海賽洛城小區的益價情況和未來是否能漲贏大盤概率，感謝
回答：沿海賽洛城，百子灣著名網紅小明星樓鳳小區。比蘋果社區低一個等級，這一片的價值排序蘋果社區＞後現代城＞沿海賽洛城＞金都杭城比市場價便宜10％左右把，小區來看屬於輕微溢價，大概率跟隨大盤提醒下，可以圈子裡看下之前對法拍房的分析，不要只看價格有些坑一定要注意，例如稅費、抵押情況、是否已經出租等。
提問：房姐你好：我和我愛人在西二旗領秀新矽谷有一套自住房（貸款已還清），目前手頭大概有340萬的存款，兩個人都在網際網路做技術類工作，北京戶口，都過了35，目前工資收入還可以，小孩剛上幼兒園。出於從對個人資產的保值，以及小孩未來上學的考慮，還有對未來職業不確定性的擔憂，打算看看附近的房子（如果其它地段有合適的，也不排除考慮）結合中介的推薦，我目前關注度高的是兩個小區：1.回龍觀金域華府二期三期二手房110平三居，550-660萬（總價略高，首付需要中介墊資）2.北清路附近的萬橡悅府89平三居一手房總價420-460萬希望房姐結合我們家庭的背景，給出一些建議，比如該優先學區還是保值，現在出手合不合適，哪些地段，哪些小區適合我們非常感謝！
回答：金域華府品質還行，學區是育翔、161的昌平分校，萬橡悅府性價比還不錯但沒學區。未來2-3年你們的資金積累能到300上下，這次就選擇投資萬橡悅府，孩子需要學區時，再去置換。如果資金不確定，那現在就考慮學區比較好，想入好點的學區可以看看上地片區，基本無坑，例如上地X裡