導讀
一提起小區裡的物業，很多業主都要開啟吐槽模式：各種不作為，亂作為，不透明，能讓你恨不得明天就換人，如果小區裡再住幾個不自覺的鄰居，遛狗不牽狗繩嚇著小孩，西瓜皮樓上直接往下扔，隔壁不打招呼就開了個午託班，肯定都讓你頭大，沒準，你還和他們紅過臉，吵過架，打過110呢。
來，喝口水，緩緩氣兒，過去的就讓它過去吧，因為明年1月1日起起，再遇到這些事情，就不用參考那些模稜兩可的法律條文，憑著一腔熱血硬懟了，我們有了明確的《民法典》來規範這些身邊的事情，這樣，當我們代表正義去制止這些不法行為時就有法可依了。
2020年5月28日，第十三屆全國人民大會上，《中華人民共和國民法典》（簡稱「民法典」）正式通過，將於2021年1月1日正式實施。從一個受精卵到暮年逝去，新通過的民法典包羅萬象，被稱為「社會生活百科全書」。
今天，慄子將通過新民法典為您解讀困擾業主的十大問題。
01
小區電梯廣告收益歸業主共有！
您是否經常在電梯裡看到美容整形、招聘軟體、賣鑽戒等廣告？熟悉到能背下或者唱出來整段廣告詞？
您是否知道您小區裡一個電梯廣告一年能產生多少收益？
您是否清楚來自電梯廣告的每筆收益去往何處？
電梯廣告真的與我無「瓜」嗎？
據了解，一個小區如果有10棟樓，每棟2個單元，一共40部電梯，一年的電梯內廣告收益約7萬元，再加上電梯間廣告，汽車道閘廣告，人閘廣告，小區內燈箱路牌廣告，短期促銷場地租賃費等，十幾萬元的廣告收入還是有的。
一年十幾萬的收益，這些錢到底歸誰？
民法典第二百八十二條規定：
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
也就是說，電梯廣告收益，在扣除物業合理的管理費用外，其餘收益，應為所有業主共享！其實，不止電梯廣告這一種，快遞櫃、純淨水自助水站、自助售賣機、車庫出租收益等都應該歸屬業主所有。
實際上，鄭州很多小區的電梯廣告收益都以管理維護公共設施為由，被物業霸佔，真的因為維護公用設施收支相抵，業主也都能理解，但至少應該做到每筆花銷公開透明，讓每位業主心裡有數，如果做不到，那身為業主的你真的該去物業問一問，看看能不能把錢要回來，如果物業拒不認帳，那麼，趕緊去房地產管理部門或工商行政機關維權。
02
高空拋物無人承認怎麼辦？
高空拋物因其重大危險性及損害性，成為小區裡眾多業主共同關注的熱點之一。由於樓層高，居住業主眾多，高空拋物者大都抱有僥倖心理，對自己所作所為拒不承認。
近日，鄭州安泰新龍小區陳先生舉報自己的車被砸壞，物業反饋應該是高空拋物所致，居民反映：高空拋物是家常便飯，甚至有人往樓下吐痰，簡直噁心至極！
那麼，高空拋物造成損害無人承認怎麼辦？
民法典第一千二百五十四條規定：
禁止從建築物中拋擲物品。從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建築物使用人給予補償。可能加害的建築物使用人補償後，有權向侵權人追償。
物業服務企業等建築物管理人應當採取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未採取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。
發生本條第一款規定的情形的，公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。
換而言之，若高空拋物造成損害無人承責，那麼整棟樓無法自證清白的所有居住人都要擔責，如果你不幸中招，可報警並向責任人索賠。
03
小區裡遛狗，狗狗傷人了誰擔責？
小區裡遛狗，狗狗傷人，受傷者一般都會找寵物主人理論索賠，但若是狗狗被人挑逗後傷人，寵物主人不免委屈：你來逗狗，狗咬了你，我還得對你賠償，豈不冤枉？
民法典第一千二百四十五條規定：
飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任；但是，能夠證明損害是因被侵權人故意或者重大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。
第一千二百四十六條規定：
違反管理規定，未對動物採取安全措施造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任；但是，能夠證明損害是因被侵權人故意造成的，可以減輕責任。
另外，民法典也明確規定，烈性犬傷人，飼養人要承擔相應責任。
也就是說，如果別人逗了你的狗狗，狗狗傷人，那麼責任不在你，當然，烈性犬除外。
04
業主是否能選擇服務於自己的物業？
小區裡，業主們平時接觸最多的，怕就是小區物業管理服務人員了，相處的多，那麼摩擦也必不可少。部分物業的不作為和亂作為，讓不少業主恨得牙痒痒，卻又沒有辦法。如果業主想要換掉自己小區的物業管理企業或者個人，可以實現嗎？答案是：當然可以。
民法典第二百八十四條規定：
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第二百七十八條規定：
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
也就是說，業主可以依法更換物業服務企業及個人，但需要三分之二以上業主共同決定，如果實在忍受不了你的物業，趕緊向業委會反饋並聯繫業主們舉報投訴吧。
05
小區住宅可以辦午託部嗎？
不少業主曾反饋，上下小區電梯時，會發現電梯擁擠，後來問了才知道是學區房離學校近，樓裡多了個午託部。房子是別人的，別人用房子幹啥我們能管嗎？鄭州這樣的午託部其實很常見，例如鄭東新區的旭日龍園就有，不少居民反應：孩子多，吵吵鬧鬧太影響休息。
因為小區午託部，導致鄰裡關係惡化的舉不勝數，那麼遇到這樣的情況應該怎麼辦？
民法典第二百七十九條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。
由此看出，午託部是不能在住宅裡辦的，如果辦午託部，需要徵得鄰居同意，另外，如果負責學生餐食，還需要有相應的健康衛生許可證等。作為共同生活在一個小區的業主，如果別人的違規用房行為侵犯到你的合法權利，你可以到物業管理服務處及相關政府部門投訴舉報。
06
樓道裡能不能放置鞋櫃？
在很多老小區我們會發現，很多樓道裡滿是鞋架，鞋盒等堆積物，還有甚者，把垃圾堆滿整個樓道，夏季炎熱，蒼蠅惡臭迎面刺鼻，嚴重影響了樓道的衛生及通行。
樓道屬於公共範圍，可以放置私人物品嗎？
民法典明確規定：不可以！
民法典第二百八十六條規定：
業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。
業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
07
租房時洗衣機壞了該找誰？
租房時，不免遇到房內電器壞掉的情況，有的租客不知道找誰維修，自己掏錢請人維修，有的租客一通電話打給房東，要求房東上門處理。
那麼，出租屋內物品壞掉，到底應該怎麼辦？民法典：具體問題具體分析，得看它是怎麼壞的。
民法典第七百一十一條規定：
承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並請求賠償損失。
第七百一十二條規定：
出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
第七百一十三條規定：
承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
08
轉租的房子被損壞，修繕費用誰來擔？
房子經租客轉租給了第三人，那麼如果房屋損壞或屋內配套物品損壞，維修或修繕費用，誰承擔？
民法典第七百一十六條規定：
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
也就是說，轉租給別人後，轉租人需要承擔修繕或維修責任，但如果在出租人不知情的情況下轉租給別人造成損壞的，轉租人除了要承擔責任外，也面臨隨時被單方解除租賃關係的危機。
09
售樓部把你的個人信息賣給了其他公司或個人怎麼辦？
買房是件謹慎的事，我們會去多個樓盤看房參觀，參觀結束後，就會收到各種各樣推銷廣告及電話，這不僅影響到了我們的工作，也給我們的生活帶來了困擾。
那麼問題來了，如果被售樓部賣掉或者洩露了個人信息該怎麼辦？
民法典第一千零三十八條規定：
信息處理者不得洩露或者篡改其收集、存儲的個人信息；未經自然人同意，不得向他人非法提供其個人信息，但是經過加工無法識別特定個人且不能復原的除外。
10
物業能以催繳物業費為由停水停電嗎？
民法典：不可以！
如果物業費沒有交，物業會把自己家水電停電嗎？
如果因欠物業費被停水電怎麼辦？
民法典霸氣回覆：不能這樣催繳物業費！
民法典第九百四十四條規定：
業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
物業費和水電、燃氣等費用的繳納是不衝突的，當物業以未繳物業費為由停水停電時，你可以到有關行政部門進行投訴舉報。欠繳的物業費如果事出有因，可以向物業提出訴求，督促物業整改。絕不能讓物業以停水停電的方式催繳，助長物業管理的不良之風。
身為業主，您身邊還有什事情讓你煩悶憂慮，焦躁不安？不妨在留言區找慄子聊聊看。