惠志鵬——
萬樹文旅投資發展有限公司董事長，浙江清華長三角研究院鄉村振興促進中心副主任。被多家媒體評為中國策劃專家，先後被聘為多所高校策劃及旅遊專業客座教授。近年來專注研究「旅遊目的地倍速成型」、「旅遊目的地定位思想」、「旅遊目的地前置運營」、「旅居地產服務模式」等行業課題，並在多個地區和項目上取得成效。
在我看來，截至目前，國內還鮮有堪稱成功的田園綜合體。
想當初，田園綜合體的攀比熱潮一浪高過一浪，大大小小的田園綜合體規劃紛紛落地。遺憾的是，大多數項目以不了了之而告終，如今能看到項目實體的更是寥寥無幾。令人焦慮的是，縱然有眾多陷入僵局的「田園綜合體」在前，卻依然無法逼退房地產開發商對田園綜合體項目的熱情。
從項目描繪的動人前景，到時間跨越至兩年後的今天，田園綜合體的招牌在風中顯得有氣無力。田園綜合體的零落，一方面讓人唏噓不已，一方面令人反思警覺。誠然，田園綜合體能夠解決一部分的就業問題，緩解鄉村的空巢化現象。但是在落地層面，頗有些掛羊頭賣狗肉的意味。隨著住宅項目的銷售日漸萎靡不振，落得一地雞毛，背離了政策的初衷，政府也發現了目前很難做好。
田園綜合體是未來的趨勢，要持續搞下去，留給開發商鑽空子的餘地會越來越小。田園綜合體，到底是名副其實，還是徒有其表？一哄而上的田園綜合體、共享農莊建設熱潮，也該減速緩行、多加思考了。
田園綜合體成功與否，終歸還是要回歸產業本身。田園以「農業」為本，農業為旅遊發展提供經濟、產業支撐。農業作為中國幾千年來的歷史積澱，是現在農業的精髓，農耕、農作、農息已自成體系。
我們必須順應自然，依託農業的時間和空間屬性，在此基礎上充分發揮出傳統及特色農業的優勢。
首先農業有自己的時間屬性。區別於傳統地產，田園綜合體的投資回報周期有自己特定的計算方式。拿果樹來舉例，它的成長以年為周期。前期幾乎沒有任何收益，但是後期卻呈現倍速增長。果樹生產不同於其他農作物生產，長期耕種長期重複。它是一個立地不動、生產周期長的生產項目，不同時期的管理要點，各有要訣。
栽植一次，經營幾十年甚至上百年，從壯樹、緩樹、清枝、穩產到更新，這五個階段都要採取不同的技術措施。
以發展特色果樹的美國Fresno農業旅遊區為例，它由Fresno city東南部的農業生產區及休閒觀光農業區構成。區內有美國重要的葡萄種植園及產業基地，一般種植後2-3年開始結果，生產期可達20年或更長。以及廣受都市家庭歡迎的賞花徑、水果集市、薰衣草種植園等。80餘畝果園、150多種品種果林觀光，多種水果及乾果製品銷售。每年4-9月，就會舉行一系列的水果節和集市等。通過發展特色果蔬產業，打造優勢農業的規模化種植平臺，產旅銷相互促進。
所以，農業生產要順應作物的生長規律及自然法則。
其次農業有自己的空間屬性。從立體空間的角度來講，農業能形成立體化產業鏈。國內的「稻蝦養殖一體化」、「林下經濟——林蛙養殖一體化」都是同理。
以日本的Mokumoku農場為例，立足於農業，延伸農業產業鏈，提升農業價值鏈，形成了循環的生態農業模式。Mokumoku農場是由當地的養豬農戶聯合發起建成的，農場種植著蔬菜、花卉，養殖牲畜。經營著蘑菇農場和牧場，還能同時提供有機蔬菜、新鮮肉類和乳製品。既能美化鄉村環境，又能保持原來的農產品供給功能。
而且，農場農業延伸到了食品加工業及商業旅遊等服務業，提高了農產品的附加值，擴展了價值分配的空間。Mokumoku農場開設有豬主題館、香腸主題館、麥芽工坊等休閒體驗區，主要生產原料直接來自於農場。農場生產的加工品還能直接對接市場，在當地的蔬菜交易市場進行銷售，提升農產品的經濟價值。
從日本的經驗看，Mokumoku農場還是以農業為基礎，立足於空間特色。不局限於單一的農業產業，擴展立體化的農業發展空間。
走馬觀花看不出門道，蜻蜓點水取不到真經。只有深入調查研究，才能真正弄明白標杆項目模式的本質和內涵。
真正的田園綜合體仍然需要以產業為根本，實現生產生活生態「三生同步」。
參考國外的田園綜合體，是政府、項目、原住民的三方共贏。國內田園綜合體之所以辦不好，就在於忽視了農村、農業、農民本身。
中國的很多社會資本在做田園綜合體時，都迫不及待的和鄉村、村民劃清界限，在他們看來，農村很落後、鄉村很複雜，村民很難搞。相比之下，只要農業板塊把地流轉了，操作起來就容易的多。但是，事實是，界限越清晰，距離就越遠。
農耕、農作、農息，正是這些日常構成了田園綜合體的根基。在農業的基礎上，基於農業的時間和空間屬性，在此基礎上延伸，才能形成四季更迭、具備觀光度假價值的產品體系。
田園綜合體，貴在「綜合」。它更多側重的是一二三產業的聯動，需要在擴展產業鏈上下功夫。在基於鄉村旅遊資源的基礎上，合理的開發與之相適應的不同類型、不同層次、不同規模的鄉村旅遊產品，使其成為整個綜合體的重要吸引點，從而帶動整個區域的發展。
以臺灣的桃米村為例，經過十餘年已轉型成為一個融有機農業、生態保育、文化創意等多產業於一體的典範。
經過對當地資源的深入挖掘後，重新定位了自己的產業——全臺首個以青蛙觀光為特色的生態旅遊休閒產業。把青蛙設計成各種可愛的卡通形象，遍布鄉村醒目位置，將「青蛙共和國」提煉為新的文化符號。
桃米村在重塑產業的過程中，以保護生態為出發點，考察調研當地物種資源，提煉文化符號，打造生態農業觀光村，將生產、生活、生態和農業、加工業、旅遊業有機結合，實現了生態農業、休閒旅遊、田園居住等複合功能。衍生出設有遵循自然農法的「農之園」、推行創作工藝的「市之集」、重塑社區精神的「紙教堂」等，當地居民和遊客除了觀景，還可以在此地交流、購物與食宿。
過去的農業產業發展都是按照單一的項目來推進，很難發揮農業的多功能性以及實現產業鏈的整合。但是田園綜合體不僅要注重農業產業自身的發展，而且注重發揮產業的多功能性。它涵蓋了農、林、牧、漁、加工、製造、餐飲、酒店、倉儲、保鮮、金融、工商、旅遊及房地產等行業，是三產融合體和城鄉複合體。
田園綜合體的特色產業選定之後，就要將主導產業做精做強。先採取「集中」策略，重點突破，將戰略的注意力集中於產業鏈思維上，挖掘深加工潛力，延伸產業鏈條，把特色產業逐步做精做強，再發展延伸產業的優勢。
一個完善的產業結構必然會給當地帶來巨大的收益。德國北部城市Rostock附近有個卡爾斯草莓體驗樂園，這裡不僅是德國休閒農業鼻祖，也是德國最成功的兒童體驗農莊模式，已經發展成在波羅的海沿岸大型連鎖體驗型草莓農莊，完成了從一產到三產的完美結合。
卡爾斯莊園以草莓為主題，園區內到處都是它的品牌標誌及品牌色。產業主題強化，園區內處處皆草莓。草莓色的太陽傘、草莓色的小卡車……每年5-10月草莓鮮果採摘時，在園區外有300個草莓屋來售賣鮮果和他們自產的草莓系列產品，5個月可以銷售400多萬歐元。
將草莓IP化，聯動其他二三產業等。草莓打造的飲品，包括葡萄酒、高度數酒、果啤、飲料類、果汁類等...琳琅滿目的飲品映入眼帘；草莓打造的設施，如草莓小屋等；這裡的明星產品——草莓醬；草莓打造的住宿，就連卡爾斯莊園的酒店也是草莓風格的，在官網甚至有每個房間的VR全景，乾淨程度可見一斑。依託草莓農場的名氣打造更豐富的「吃住行遊購娛」等項目，提供優質的服務。
定位精準，放棄親子遊樂收入，將收益轉向草莓商品的銷售之上。包括草莓超市、水上陸地遊樂園、攀巖架、小動物園、採摘園、水族館等在內的大型體驗樂園，幾乎所有娛樂設施都是免費的。主要盈利來自採摘草莓、品嘗天然草莓、草莓產品銷售等所有草莓相關領域。合理運用自身IP不僅沒有造成損失，反而擴大了產業鏈。
卡爾斯草莓農場的興起和升級，也給我們提供了另一種田園綜合體思路——深耕細挖，將一種產業做到極致，延伸出系列產業鏈。「一個好產品+一個強終端+一條經濟鏈+一個好IP」，最終成為德國休閒農業鼻祖。
田園綜合體的關鍵還是在於選取具有自身優勢的特色產業，從核心產業的類型作為項目的IP價值點，形成了差別化的類別。縱觀國外的這些成功案例，都是以特色產業引擎和旅遊吸引核為中心，依託核心產業園區和休閒集聚區形成產業延伸閉環。
中國國土遼闊，地大物博，現在很多田園綜合體都是以上萬畝、平方公裡計算的。如此大的體量，其實很難從單點上進行突破。以我們目前的服務來說，還是要有足夠多的產業能形成合力，共同開發。
這裡並不是說我們要完全摒棄地產，地產還是田園綜合體的盈利點之一，但是要想長遠發展，農業還是發展的基石。我們公司操盤的田園綜合體，都會著重強調突出「鄉村田園」的作用。以發展農業為根本，提高產品附加值，以農業的發展帶動其他產業等。
以之前服務過的大體量項目為例，將農業作為產業引擎，精研特色農業打造不同園區。如泊來農業，引進國外的品種及生產技術，打造進口農產品的種植；高效農業，和國內各大高校及研究院通力合作，進行規模化、集約化、產業化生產。其實目前國內的一些高校研究所和科學院都存在大量的技術，發展的較為成熟，但是普及程度還不夠廣泛；古法農業，遵循自然界的春種秋收規律，提倡無為、原始、自然，按照古時的農作規律，打造特有的生態模式等等。
田園綜合體的發展也離不開其他行業的支持和整個區域經濟社會的發展，需要多元跨界轉型升級。如「吃住行遊購娛」六大基本要素，多產業互融互通、相輔相成。若這些都能突破，將會帶動中國的農業更躍一層，田園綜合體也會產生質的變化。