東京迪士尼於1983年開園，如今，它是全亞洲最受歡迎的主題樂園。在歡樂與夢想王國的背後，這個優等生藏有5個商業秘密。
1.為什麼園區只有一個入口?
因為從這裡開始，你就進入了迪士尼的故事腳本，同一個入口有利於說同一個故事。
入園後，你首先會經過世界市集(World Bazaar)，這個美式古老建築群由餐廳和商店組成，看板也全部用英語書寫。在這個樂園的導入部分，會有老爺車、古建築、穿著主題樂園服裝的員工出現，它是迪士尼讓你入戲的第一階段。
要通往灰姑娘城堡，就必須經過中央公園廣場。這個廣場會發散出不同方向，通向幾個不同的園區。你最初只是向著灰姑娘城堡邁進，但是經過廣場之後，就不得不規划行程、自動分散，而且你很清楚出口在哪。
Oriental Land(東京迪士尼運營公司)用沙石和植物圍住園區，園內看不見外部的建築物。在建設之初，它買了大概30萬棵樹，有24%(20萬平方米)是植樹綠地。
你看見的那些奇妙建築，由一個被稱為Imagineer的專家集團負責設計，這是個複合詞，意為「想像+工程師」。他們隸屬於迪士尼一個負責企劃、設計、項目開發的專門部門Walt Disney Imagineering(迪士尼幻想工程)。
這群Imagineer會首先為項目創作故事(Story Board)，然後設計角色、建築物、表演，各種裝置、音樂、花木等構成故事的要素也由他們負責。
灰姑娘城堡是他們的得意之作。它其實比你想像的要小，電影公司製作道具時，會有意識地使用遠近錯覺，將遠處東西做小些。這個城堡也是一樣，樓層越高，比例越小，磚塊、牆壁、窗子也都是遵循同一規則。
到你準備掏錢包買紀念品或者吃東西之前，迪士尼根本不想讓你有錢的意識。門票和設施費用都已經事先組合銷售，它們一直覺得，在園內談錢是一件煞風景的事。
你也不能攜帶外食進入這個夢幻國度，Oriental Land給的理由是，因為日本人很喜歡野餐，他們害怕在園內看見這些常見的生活場景，想保持夢幻王國的形象，就得杜絕這些人間煙火。但誰都明白，另一個重要理由是園內的餐飲生意。
2.為什麼沒看見過東京迪士尼的食品配送車?
這要從迪士尼的員工管理開始講起。迪士尼的新入員工—包括打工兼職者，都必須經歷嚴格的入職培訓。
培訓通常要一天半，一共12小時。新員工會在這裡了解迪士尼的歷史、樂園建設的過程，以及迪士尼的理念—這也就是我們常說的企業洗腦。然後他們會聽到各個園區的說明和員工角色，最後根據職種輔以不同時日的現場研修，比如和園區項目有關的大概要花2到9天，爆米花銷售員大概只要1到2天。
重要的是，迪士尼會保衛自己的故事。東京迪士尼內不同的園區有不同的主題，你絕不會在另一個園區看見不屬於這個園區的東西—或者員工。因為迪士尼規定，穿著體現所在園區主題服裝的員工不能出現在別的園區，包括他們賣東西的時候。
樂園中的建築物、樹木、長椅、垃圾箱，都是這場大Show的道具。正因如此，迪士尼決不允許食品配送、服裝變裝這類事情發生在遊客眼皮底下。東京迪士尼在地下挖了3條地道，高3米、寬6米、長三四百米，迪士尼員工通過它們搬運食品和道具。
甚至，他們把賣東西、撿垃圾、引導車輛等各種工作都看成是Show的一部分。每個人都是迪士尼樂園這個舞臺上的登場人物，只不過是配角。他們以安全(Safety)、禮貌(Courtesy)、表演(Show)、效率(Efficiency)為行動基準，服務的細節則向日本普通服務業標準看齊。
2014財年門票收入只佔主題樂園總收入的42.4%
每個迪士尼員工都會領到一本手冊，上面根據職種規定了詳細具體的規範。東京迪士尼在美國基準上根據日本習慣加以改進，項目數大概有400條。這些細節有時會讓人覺得過於苛刻—比如，遇見遊客一定要笑著打招呼「你好」;說「歡迎光臨」的時候，一定要看著客人的眼睛。
對於那些重複入園的遊客來說，總聽到一樣的臺本會讓人覺得無趣和做作，所以，Oriental Land指導員工去思考即興臺詞。它們希望這些帶有迪士尼風格的服務中，7成遵循手冊規定，3成即興發揮。
迪士尼員工也被鼓勵察言觀色。在遇到遊樂項目外排長隊的時候，你可能會看到主動靠過來演奏的樂隊，他們至少可以部分打消你的無聊感。
3.它在垃圾上花的功夫不會讓你知道。
你不太可能在東京迪士尼看見垃圾，園內垃圾桶也都是看不見內部的郵筒樣式。每晚，清潔人員都要用軟管放水衝洗路面，開園時連砂子都看不見，以防幼兒摔倒時擦傷。
樂園內設置大量垃圾箱，清潔人員數量在頂峰時達到500人以上。他們每5人組成一個小組，負責大約2萬平方米的面積，每15分鐘清理一遍垃圾，每兩小時休息15分鐘。
如果果汁倒在路上，清掃員並不會蹲下來清掃，而是把抹布先丟到地上，然後站著用腳擦，最後再把它用掃帚掃回簸箕裡。不蹲下來是怕客人沒注意到被清潔人員絆倒。
如果遇到拿著爆米花的小孩，清潔員就會在跟在後面若即若離，一旦爆米花落地，就立刻跑去撿起來收走。
你在樂園裡遇見的員工多是兼職人員。東京迪士尼度假區的兼職員工超過1.6萬人，正式員工只有2000多人。待遇也不算好，多是按東京平均時薪計算。準社員的合約每6個月籤訂一次，想要繼續工作，就要提著膽子準備更新。即便如此，每年3次的新人招募會也有定員5倍的應徵量。
4.這是一個永遠不會完工的樂園。
如果你一生只來一次，那對迪士尼來說絕不是個划算生意。1983年東京迪士尼樂園(Tokyo Disneyland)開業，初期投資從預定的1000億日元追加至1800億日元。2001年，面向稍高年齡層的東京迪士尼海洋(Tokyo DisneySea)在隔壁開業，它和Disneyland以及外圍的幾家賓館構成了迪士尼度假區(Tokyo Disney Resort)，這也是為什麼東京人在2001年之後就習慣稱這個廣義上的迪士尼為TDR。
包括迪士尼海洋在內的TDR建設費用大概有5000億日元，Oriental Land計劃今後10年會追加投資5000億日元。這些投資都是一個目的—為了讓你重複入園。為了增加吸引力，設施、演出、遊行都會不斷出新。平均而言，Oriental Land每年對新項目的投資有百億日元左右。
如果你是第一次去東京迪士尼，待一天根本不可能玩遍所有項目。這個樂園本身就被設計成一天只能玩2/3的程度，讓你的樂趣存有遺憾。不甘心會變成讓你再次造訪的動機，這種心情之所以能成功營造，既和園區面積有關，也和開園時間以及項目數量的平衡有關，東京迪士尼每兩三個月都會配合季節做一些活動。
Oriental Land發現，遊客飲食和商品消費費用和園內滯留時間幾乎成正比，所以它想方設法讓你待得更久。Disneyland排除了酒精飲料，但你可以在DisneySea買到酒。1940年代後期至1950年代出生的日本團塊一代，如今剛好60多歲，是日本商家們爭搶的荷包鼓鼓的銀髮客層。迪士尼當然不會錯過這些帶著孫輩、剛好也很熟悉自己動畫形象的優質顧客。
在2014財年，遊客們在TDR的平均滯留時間為8.9小時，此間要吃兩次飯，休息兩三次。如果投宿，飲食和銷售機會又會增加。其實早在東京迪士尼樂園擴充為度假區之後，遊客的平均滯留時間就已經增加了2.5小時。
5.東京迪士尼是靠門票賺錢嗎?
這問題有點複雜。我們得看看Oriental Land的收入結構—簡單說，門票的確是比重最大的一部分，商品銷售、園內餐飲收入也容易理解，可酒店事業群、園外餐飲、電影院，也在為它貢獻可觀收益。
去過東京迪士尼的人可以回想一下你在這個園區裡花了多少錢。2014財年裡，平均每名遊客會在那兒花掉1.1萬日元，其中有41.5%貢獻給了門票，37.8%買了紀念品，20.7%用來填飽肚子。
園區內一年銷售額超過700億日元。園內的飲食設施全部是Oriental Land自營，使用中央廚房自己製作，保證了高收益率。門票採用提前售賣制度，他們還會根據當日預計入園人數和天氣，綜合預測必要食材數量，削減了成本。
東京迪士尼銷售的商品種類約有1.2萬種，其中迪士尼角色商品3500種，一般商品8500種。東京迪士尼原創商品約2500種，它們每年的銷售額大約佔據商品銷售總額的1/3。
日本遊客為幾隻東京迪士尼原創的熊和貓奉獻了幾乎瘋狂的熱情。在東京迪士尼的腳本裡，米妮(Minnie Mouse)曾送給出航前的米奇(Mickey Mouse)一隻親手製作、名叫Duffy的泰迪熊，2005年，隨著這隻長得很像米老鼠的熊以限定銷售的方式出現，它的銷售傳奇也開始了。
首先跟著出現的是Duffy的衣服，2010年，它的朋友Shellie May登場了。從那之後，東京迪士尼出現一股流行風：買了這兩隻玩偶卻不完全裝在袋子裡，要讓它們的臉露出來，在園區溜達。Oriental Land趁此機會給這兩隻熊做了一系列衣服，這幾乎就是你熟悉的芭比娃娃商業模式了。
去年7月，一隻名叫Gelatoni的貓也出現了，在設定中，它是Duffy在散步時交到的朋友。一周之內，以這隻貓的形象設計的定價1300日元的掛件就賣空了。
Oriental Land喜歡推出各種配合季節活動的限定商品，他們會為此提前一年半設計米老鼠的衣服，以及研究各種商品計劃。支撐這個熱情的是足夠高的毛利—在商品和飲食兩個生意領域，Oriental Land毛利率都接近6成。
高額的版權費也是Oriental Land如此熱衷於開發新商品的原因之一。2014財年，它付給迪士尼270億日元的版權費。按照合約，它每年得從門票收入撥出10%，再加上商品銷售額的5%，作為付給迪士尼的版權費。
這也解釋了Oriental Land開拓新領域的積極性。它的酒店事業於2008年開張，如今有3家直營酒店，對它來說，婚禮宴會事業也成為重要收入來源。其他合作酒店分為3級—包括6家官方酒店、5家位於周邊的合作夥伴、還有12家位於東京市內的好鄰居。這個賓館網絡搭好之後，一年投宿客流佔據東京迪士尼全部客流的1/4。
它的生意不僅如此，從舞濱站下車，車站附近的商業設施Ikspiari也是Oriental Land的產業，它從設施設計、建設，到租戶選定都全面參與。如今裡面有大約110家餐廳和店鋪，以及一座包含16塊銀幕的電影院。