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作者 | 林波荔
數據支持 | 勾股大數據（www.gogudata.com）
題記：君家住何處，妾住在橫塘；停船暫借問，或恐是同鄉。
說出來可能你們不信，波荔這幾天是跪著聽完華為、騰訊、中興這些打工大佬們的年終獎傳說的。
有個騰訊的員工說，「我的獎是少了些，也就不到40萬，我好多同事年終拿獎了，想買房就被中介嘲笑了。因為中介經說，華為一般買120平左右的房子，騰訊一般買100平左右的房子，中興就差了點一般買80平左右的房子。」
你們聽聽？這凡賽爾年終獎，波荔可是一點都不（hen）羨（ji）慕(du)呢。
畢竟，我啥沒有，年終獎是什麼？我只見過老闆的年終演講。
不僅大廠的打工人們年終獎很凡賽爾，就連豪宅的掛牌、成交也表現出凡賽爾的跡象。
波荔發現，深圳的豪宅，像華潤深圳灣悅府1期、半島城邦三期、深圳灣1號、吉祥龍、曦灣天馥這些等級的，在中原、鏈家、樂有家、諸葛找房平臺上的掛牌均價，在深圳7.15調控後依舊上漲，不少房源掛牌單價超過25萬/平，甚至向上摸高至30萬/平的天花板價格。
現象之下，透露出一點非常重要的信息：
在深圳樓市調控趨嚴的政策背景下，深圳豪宅依然突破了價格天花板。這已經不是剛需購房群體所能觸碰的市場了，剛需請遠離！
深圳豪宅價格天花板徹底被打開
深圳要說哪裡的房子最貴？當下屬深圳灣無疑。
在深圳人的共識裡，「深圳灣」=「深圳頂級豪宅區」。
這裡，幾乎代表著整個深圳豪宅區的價格天花板，屬於豪宅中的豪宅。
所以這些豪宅的成交和價格雖然不能代表全深圳的豪宅市場，但也有這強烈的趨勢性的表示意義，它們的細微變化，都能引起深圳人的關注。
這兩天，在深圳中介手裡就流傳著這麼一張圖，內容大致是南山深圳灣片區的二手房成交顯示有11套之多，總價在四千多萬到一億多之間：
圖源：網絡媒體
雖然統計的數據不一定準確，因為正常來說這些頂級豪宅的價格這麼高，加上本身掛牌供應的數量不會太多，但大方向還是可以透露出一個重要信號：深圳的這些頂級豪宅行情在變好，有錢人更加看好這些豪宅資產。
波荔曾在今年9月底的時候，通過鏈家平臺觀測過深圳這些頂級豪宅的二手掛牌均價，鏈家平臺顯示深圳灣片區的房價19.6萬/平。
等到國慶放假回來一個星期後，深圳灣片區的豪宅們二手掛牌均價突破20萬/平。
11月份二手掛牌均價繼續上漲，12月達到20.4萬/平。
數據來源：鏈家網
太快了，如果按照這個漲速，突破21萬/平整體掛牌均價也很快會來臨。
但單一的二手房平臺可能相對較為片面，這些豪宅本身掛牌的數量就相對偏少，任意一套房源調整或者價格變動都有可能影響二手整體掛牌房源的掛牌均價。
我們再結合中原的數據，7月深圳灣二手掛牌均價19萬+/平，等到了11月，掛牌均價超過23萬/平。
這個變化，不看數字，單純看趨勢，和鏈家上的豪宅掛牌均價的趨勢是一樣的，都是上漲的。
而且不僅深圳灣的豪宅表現出這樣的漲價特徵，其他區域的豪宅也有這樣的跡象。
比如羅湖的銀湖片區的豪宅，鹽田的老豪宅區，福田的香蜜湖豪宅區等等區域也有跡可循。
這說明了一個不得不承認的事實：
即便深圳在7月15日出臺史上最嚴調控政策，「豪宅線」調整為「單套住房建築面積144（含本數）平方米以上；實際成交總價高於750（含本數）萬元」，依舊壓不住深圳豪宅區的價格天花板。
豪宅漲價真相：和供需無關，與市場資產荒有關
縱觀深圳樓市過去的政策調控，「豪宅」的劃分標準緊了又松，鬆了又緊。
但就整體調控政策而言，似乎打通了「任督二脈」，越來越嚴。
尤其是7.15政策，對豪宅房源的總價和面積都做了具體要求。
不僅如此，9月中旬出臺發布關於徵求《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》意見的通告，明確要對二手房價進行嚴控，建立交易價格監測制度。
這些頂級豪宅，雖然壕歸壕，但也歸屬到二手房價的管控當中，但為何深圳樓市調控越嚴，豪宅價格越漲？
原因，波荔覺得有這幾個：
1、經濟不景氣，有錢人擔心錢不值錢
在全球經濟都不景氣，在流動性充足的環境下，市場面臨資產荒，有錢人就會擔心錢貶值，把資金配置從實體經濟轉移到金融資產上，在迅速轉化成優質資產，比如房產。
今年為了應對疫情帶來的經濟負面影響，全球各個國家瘋狂推行寬鬆的貨幣政策，有撒錢的，有放鬆貸款的，俗稱放水。
而我們的央媽也頂不住壓力，推行了好幾波寬鬆的貨幣政策。
在生產力沒有提高的情況下，市面上流通的錢變多就容易造成通貨膨脹、貨幣購買力下降。
這些水，放歸放，終歸要有渠道去吸收，樓市是其中之一。
對於有錢人來說，花錢消費滿足自身欲望會有個邊際效應，花10萬很快樂，花100萬很快樂，但到了花5000萬消費獲取快樂就已經幾乎和花500萬的快樂差不多了。
剩下的錢，既不需要花掉，自然也不希望它白白貶值，憑空消失，所以需要保值。
但疫情之下，全球的資產跌價風險過高，投資過於兇險，自然能夠承受的住這麼大體量的貨幣就只剩樓市房產了。
這些豪宅，掛著賣的數量不多，每個二手房平臺波荔數了一下，在售的不到一百套，每個月的供應量寥寥可數，在稀缺、價格極高的情況下，漲價就已經和供需無關了。
因為能買的人註定是少數，需求也是少數。
2、歷史事實已經證明深圳南山房價跑贏各類資產漲幅
既然房產作為有錢人保值財富的工具，自然在買房的時候也不能馬虎瞎選。
就全國樓市而言，有漲有跌，區域分化非常明顯，能抗得住跌價的必須能跑贏其他投資渠道的資產。
根據Wind資訊數據顯示，過去16年，深圳的房價就跑贏了上海的房價，上海黃金現貨的價格，OPEC一攬子石油的價格等，成為最抗跌的資產。
不僅如此，深圳房價當中，南山的房價漲幅冠絕全球資產漲幅。
所以處於南山最核心地段的深圳灣片區，有錢人有怎會放過？
3、深圳人買房觀念：只買暴漲區
深圳人買房又暴力又精明，而且非常願意為概念、前景買單。
哪裡越貴越買哪裡，幾乎不看性價比、容積率、南北戶型通透等等，只看哪裡有地鐵規劃，哪裡有大企落戶，哪裡有城市更新舊改。
這些地方，往往就是熱門區域，所以是哪裡暴漲，他們就買哪裡。
最近波荔朋友帶了非常多外地的朋友來深圳看房，這些人普遍有個特點，基本都是孩子在深圳工作，家境比較殷實，但看房的過程中，房子越看越貴也依舊出手毫不手軟。
所以這波行情，可以說是有錢人重新估價豪宅的行為，和市場的規律已經沒什麼關係了。
豪宅奢侈品化：富豪請入場，剛需請遠離
有人說，這波豪宅行情，已經不是剛需行情了。
確實如此，這些房子按照深圳限購限貸資格三成首付，動輒都要千萬起步，這不是剛需能夠的著的級別。
或者換個說法，這些房子和普通人其實已經沒有任何關係了。
但它們代表的其實是全國、甚至全球財富階層的財富水平，漲價表現出來是聚富和創富效應，屬於億萬級有錢人的入場券，也已經成為有錢人身份的一個象徵。
所以豪宅奢侈品化，投資價值見漲也屬正常現象，土豪們要入場請隨意。
那麼剛需呢？除了遠離這些豪宅還能怎麼辦？
有人拿著1000萬換房的說自己是剛需，拿著200萬首付的也說自己是剛需。
那到底是不是剛需，其實沒有很明確的標準。
但是有一點可以明確的，參考坊間流傳的觀點：剛需就是不買房會家庭破裂。
最近深圳的房價確實仍有上揚的苗頭，二手的掛牌均價已經突破8萬+/平。
這對剛需買房群體來說，是個非常不友好的信號。
因為這意味著剛需上車的門檻被進一步抬高。
不過，剛需也不必過於灰心，想上車也不是完全沒有希望，選房的時候可以思維放寬一點。
現在深圳地鐵交通規劃都在提速，隨著地鐵不斷的開通，人流會被分散，上班通勤時間被縮短，房價也會慢慢東西部拉平，這些都只是時間問題。
能接受從寶安到福田地鐵一小時的通勤，為什麼就不能接受東部地鐵上班通勤一個小時呢？
如果把深圳按照二手房成交價格高低劃分，也能擬劃出一個類似北京以環形路劃分的環線圖。
最貴的自然是深圳灣區域，超20萬/平。但觀察這個房價環線圖，「三環」以外就存在剛需上車的機會。
比如二手掛牌均價4.8萬/平的布吉；4.9萬/平的鹽田中心海景房；4.7萬/平的龍華橫崗，這幾個區域均有地鐵通行。
通勤幸福誰都想要，所以如果實在覺得「三環」以外的地段不能接受，「三環」以內的地段認真找找還是有得選的。
比如「三環」內的2房，單價雖然不便宜，但總價500萬也不會高到無法觸碰，打工人咬咬牙湊湊首付也能負重前行。
按照「三環」以內、兩房、總價500萬左右的標準，福田內下沙到沙尾沿地鐵線波荔都還能選到海景房，南山的南頭片區還能選到地鐵房。
所以剛需也不別只盯著深圳的西部區域的房子了，思維放寬點，請遠離豪宅，正視自身購買力，關注焦點適當放到深圳房價的「三環」、「四環」、「五環」之外。
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（責任編輯：張洋 HN080）