1998年前，上海房屋分為「商品房、外銷房、福利分房」。上班族是不需要買房子的，單位分配，有點錢的小資改善品質會考慮買商品房，老外只能買外銷房。為了控制境外人抄底國內房產，外銷房賣的可謂天價！以當年盧灣區普通商品房售價5000元左右，外銷房高達人民幣18000元，外銷房主要以塔樓為主兩梯八九戶之多，這戶型在內地水土不服，導致後期七八年都沒漲過。記得當年浦東外高橋距離人民廣場的外銷房陽明花園都要賣1萬多一平米，當年的外高橋那是在浦東的一個很偏僻的角落，陸家嘴才剛開發不久，還沒有世紀公園。在90年代末中國經濟還比較落後，就像現在我們去柬埔寨買房子，成本肯定比本地居民貴，但租金回報率還不錯，當年上海外銷房租金回報率也有12%以上，想炒底中國房價就沒那麼簡單，在這裡給中國政府點讚。
到了1998年下半年隨著國家出臺房改政策，所有使用權房、福利分房、公房統一確權（確權就是公司分的使用權房花點錢就可以辦理自己產證）不再限制交易，外銷房也歸屬商品房一樣流通買賣，取消福利分房，靠分房住的年代一去不復返。
1999年上海大開發政府全力招商引資來，浦江兩岸大開發，吸引世界知名外資、港資來上海投資開發，當年內地開發商還沒有這個實力。早期有世界著名企業泰國正大集團開發的正大廣場，湯臣集團開發的湯臣一品，新加坡仁恆集團等等。。還有眾所周知的李嘉誠長江集團和記黃埔多以囤地出名，在上海圈了不少風水寶地，有古北新區、真如副中心、世紀公園邊上御翠園別墅以及當年只租不賣的四季雅苑（後面都賣了），還有陸家嘴最後一塊風水寶地不開發到2011年才轉手，對此國人對李氏家族頗有不滿。
招商引資後續就是人才引進，房子造起來也要賣吧，當年人買房意識不強。政府推出買房送藍印戶口（藍印戶口就是住五年就可以轉上海戶籍）還退稅，現在想想太划算了。僅2001年7個月時間就增加藍印戶口1萬個。想想當年有遠見的非滬籍首付幾萬塊就可以買上海房子，把祖宗十代沒賺到的都給賺回來了，在當下2020年上海戶口你花120萬也買不到一個。當年絕大多數人都想不到那麼遠，據採訪不少當年舉家來上海務工，以安徽河南山東人居多，當年他們也完全有條件可以買得起上海房屋，但都不會想在上海安家落戶，中國自古落葉歸根，賺的錢都帶回老家蓋房子，老家農村都是瓦房變洋樓，買上海房子幹嘛，遲早要回去，戶口送我也不要，不能賣祖宗啊，小編父母也同樣沒有這個遠見。
2000年後，「溫州人」被稱為亞洲的猶太人，商人遍及全球各地，見過世面。他們嗅覺到了機會，發現了上海房價投資窪地，因為在溫州本土他們自己把自己房價炒到9000元一平，上海房價才三五千一平，政府鼓勵買房去庫存，又送戶口又退稅，貸款政策也鬆動，甚至有零首付就可以購房，2001年8月第一批溫州樂清幫180多名炒房團坐滿了兩節火車抵達上海，當年上海房產協會甚至收到市政府領導指示：一定要把溫州看房團服務好。這次，溫州人砸下5000萬，讓上海市政府大喜過望。一個月後又一波溫州看房團蒞臨，成交1.8億，一批批溫州炒房團帶著巨資殺進上海，有樂清幫、瑞安團還有福建團等一批又一批，整棟整棟的買，把整個上海新樓盤連商鋪一鍋端全買完。直到2005年浦東聯洋房價破萬，雖然2005年政府有意限制房價過快上漲，取消退稅政策，也不再送戶口，但到2007年房價還是再翻一倍聯洋房價突破2萬。
直到2008年全球金融危機，又是汶川大地震。溫州人比普通人更相信這次危機的嚴重性，七年時間房價被他們炒高了4倍，這些年暴漲泡沫該破滅了，最先看到危機的他們開始大量拋盤，集中拋盤造成掛牌價一家比一家低，那年夏天特別熱，房地產市場幾乎到了冰點，降價也幾乎無人問津。直到2008年11月國家出臺4萬億救市，房地產市場才開始慢慢回暖，就這4萬億救市也沒能讓溫州人看到希望，（當年中國貨幣總量才40萬億，2020年貨幣總量突破200萬億，再往前推十年2000年是5萬億。當年的4萬億放水可以完全撬動整個蓄水池的資金，今年疫情的4萬億對標200萬億就有點微不足道了），房產市場到了2009年夏天基本再也看不到溫州房東身影了，該拋的都拋完了，「他們帶著大筆賣房的錢轉戰下一下山西煤礦去炒礦了，家裡有礦就是這時候來的。」據報導這批溫州炒房團在炒房賺的金缽滿盤，在山西全軍覆沒沒幾個能全身而退。都說溫州人投資有眼界，如果知道09年到15年上海房價翻了五倍，不知作何感想。溫州財團都有失誤的適合，何況我們老百姓買房。千萬別聽專家以及朋友建議，因為未來發生什麼我們誰也不知道。房價從09年到15年，價格從1萬漲到50000元，2011年也出臺過限購政策無事於補，繼續漲到2015年上海出臺史上最嚴厲貸款政策，限購又限貸，夫妻雙方只要你有過貸款記錄，買房首付提高到50%-70%，房價才開始緩慢平靜下來。
到了2015年上海均價五萬了，這個房價比二三線城市貴太多，小編也已經不看好上海房價，太貴了。當時上海周邊嘉興、崑山、啟東包括全國其他二三四線城市，房價不過三五千元，與之對比相差十倍，就杭州蘇州房價也不過七八千也相差七八倍，上海雖好經濟發達也不能相差這麼多吧。
春江水暖鴨先知，上海房產中介第一時間嗅到房產的冬天來了，開始大街小巷發傳單，賣上海周邊樓盤，賣花橋、賣嘉善、賣啟東，首付五萬買嘉善，距離上海6公裡。這次主角變上海炒房團了，上海知名中介Q房網帶頭帶著上海客戶買遍崑山、嘉興、杭州、寧波最遠買到南通海安。在16年上半年，整個嘉善新樓盤3個月被上海人買光，單價從三五千漲到八九千無房可賣，到了6月份進攻嘉興兩個月時間把嘉興新房賣空，房價從五千漲到一萬，當時記得當地居民怎麼評價的：「這些房子我們都不要的，你們買來幹嘛，比豬還不笨錢沒地方花，以後哪有人接盤，還有多地傳言上海人買來放骨灰盒，因為上海墓地太貴了」。當年小編也是這樣想的，這些都不是發達城市以後賣給誰？最誇張的是嘉興房子賣完了轉戰下一站杭州餘杭臨平，那邊有一個樓盤叫「金都夏宮」上海購房團一進場單價6000半個月時間漲到15000，太誇張了。杭州立馬出臺限購政策才緩解房價暴漲，上海購房團所到之處一地黃金，就像當年溫州人炒上海房價。在16年底，全國縣城都看見上海周邊各縣市去庫存表現優異，各地政府為了響應國家號召，提高城鎮化率深化住房改革去庫存，有樣學樣星星之火可以燎原蔓延到全國房價大漲（除北上廣深），全國房地產市場非常火爆。老百姓都怕買不起房，還有一個更重要原因，孩子都來城裡上學，想來城裡上學必須要有房才可以，農村幾乎沒有房源。16年到17年全國二三四縣城房價普漲110%。直到2020年上半年嘉興、嘉善、崑山、常熟、南通等主城區房價已破兩萬，都是本地剛需接盤，杭州蘇州房價都突破三萬了。
上面講到上海周邊縣市房價已突破兩萬，蘇杭三萬多，在五年前跟上海房價比是相差十倍，現如今只相差兩三倍。今年上半年上海房屋均價還是5萬多，小編在去年就發現上海房價性價比非常之高了，目前上海房價在限購限貸沒放鬆的政策下，從七月份開始上漲，到目前也有漲了15%，從均價5萬多漲到接近6萬單價了。特別是學區房，中外環之間的已經有突破十萬了，二手市場學區房還是一房難求的狀態。按目前這樣走勢下去，上海均價突破十萬指日可待了
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