本文來源：廣州樓市情報作者：K姐
哈嘍朋友們，我是K姐。
我們每天都會在後臺收到各式各樣的置業提問。
今天我們精選了部分比較有代表性的問題，盡心為大家解答。
有區塊評述、市場分析，也有樓盤的測評和建議。
希望能對大家有所啟發！
市場分析
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@林立：實施新的小升初政策了，越秀的學位房還值不值得買？
現在，越秀區小升初實行電腦隨機派位，讀不讀得上名校初中的機率都是一樣的，那學位不就貶值了嗎？
我大致從兩個角度來簡單解釋。
雖然，新政出來之後，讀什麼初中變得不確定了，但對口小學仍然是房子唯一不用賭運氣的可控因素。所以，學位依舊有很強的價值。
作為老牌教育強區，在很多人心目中，越秀初中整體教育水平還是最高的，這點不可否認。
在越秀，哪怕是3公裡統籌派位，賭輸了，也不至於讀到三流學校。
況且，作為廣州的政治中心，住在越秀的階層，也在暗中為越秀的教育資源保底。
但風險不是沒有。
一是大家都知道，越秀的學區房多數是老破小，樓齡比較大，一旦以後不能跟學位捆綁，「高價」就容易失去基本支撐。
二是招生計劃每年都在變。
比如今年，越秀傳統名校的招生規模並沒有變，甚至減小，普通學校反而在擴招，那麼，能搖進名校的概率等於降低了。
這也是為什麼我推薦大家可以更多關注天河學位房的原因。
經濟強區必會成為教育強區，如今天河的教育水平跟越秀不相上下。而圈層也會重新遷移、聚合。
何況，同樣的總價，天河有不少優質的學位房可以選擇，不必局限在「老破小」，我們之後會跟大家具體分享天河的學位房，敬請留意哦。
回到正題，如果要買越秀學位房，一是要避免買到太破的房子，二是留意一下初中學校近年來的招生計劃，選擇一些附近招生規模比較大的學校的學位房。
這樣，才有價值。
區塊評述
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@Lily姜：投資的話，知識城可以入手麼？上周去看了整體規劃很好。
剛好還有粉絲問到「投資該選南沙還是知識城」，我就順便一起回答。
考慮投資，入手知識城沒問題。
雖然它在交通上沒佔到什麼上風，但知識城的區域核心競爭力，是產業。從產業落戶數據來看，它有在認真搞，而不是單純畫餅。
而且，整個知識城的居住和產業布局比較合理，可以說比科學城更先進。教育這一塊就不用說了，華附都要落戶知識城了。
現在整個黃埔都在漲價，知識城一定會漲。
可它再怎麼漲，依然是黃埔的價值窪地。比起科學城、魚珠，知識城的價格門檻比較低，交通在完善、配套也在逐漸成熟，所以對剛需和投資客都很友好。
至於南沙，最近熱度確實也很高。
大家說要跳出廣州看南沙，如果真的是投資，我認為，除了明珠灣靈山島尖價值最高（當然，房價也最高）之外，其餘板塊都是沒那麼努力的大灣區親兒子。
所以還是那句，投資南沙，周期比較長。
至於選靈山島還是知識城，主要看預算。從流動性角度看，我更推薦知識城。
@小chou菜：我（在琶洲上班）把海珠的兩套小房子賣了，想入手亞運城的大三房，但是身邊的人都勸我還是在城區換一個小三房，所以我現在都很糾結。
自住的話，想住寬敞舒適、上班也方便的新房，可以選亞運城。
但亞運城當了這麼多年「睡城」，又是番禺的價格窪地，它的命運，註定跟投資已經沒有太多交集了，價格漲幅比較弱。
所以，考慮升值，以及住慣市區的話，我建議看回市區的小三房。
樓盤測評
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@哈：天河300預算的，近地鐵，哪些樓盤性價比高的？
可以關注兩個比較熱門的盤，中海康城跟富力天朗明居。
中海康城是奧體板塊的雙地鐵上蓋樓盤。
出門不用5分鐘就到黃村地鐵站，4號線跟21號線交匯，交通很方便。
小區自配幼兒園跟小學。清華附中落戶智慧城之後，中海康城還可能對口。
小區綠化、樓距、戶型各方面都不錯，就是周邊商業配套有點少，以及被廣園快速、環城高速、車陂路三角形包圍，靠邊的樓棟還是會有一定噪音。
這邊不少70-80多平的兩房選擇，總價300萬上下。
富力天朗明居是靠近棠東跟車陂商圈的大盤，生活配套都比較成熟。
小區門口有BRT站，步行8分鐘左右到4號線車陂站，15分鐘左右到21號線棠東站。對口泰安小學。
總體來說也不錯，300萬可以買到60多平的兩房。
@白銀時代：可以分析鷺山府和蘭亭盛薈的優劣嗎？
兩個盤的升值潛力我都看好，但都有硬傷。
鷺山府屬於黃埔魚珠板塊，戶型跟交通是加分項。
15分鐘到魚珠地鐵站，小戶型北向能望山，南邊高樓層可以望江。
缺點就是單體樓，體量小，導致配套也少。雖然自配幼兒園，但小學要蹭蹭旁邊大盤的學校，不然要去村小。
另外就是，周邊目前還比較「村」，要等魚珠板塊真正發展起來才能改觀。
蘭亭盛薈在天河金融城板塊，到東圃地鐵站的步行距離也是15分鐘左右。相較而言，蘭亭盛薈屬於天河，小區規模也更大。
但缺點很明顯，就是高速上蓋，你們可以自行感受一下。
@Belle佳：黃埔蘿崗或者科學城，次新房，有首付50w左右的嗎？
科學城擴容之後，雲埔、長嶺居、永和等板塊都將納入到科學城中。
按這個範圍找的話，選擇不多。長嶺居片區或者說永和片區的珠江嘉園跟萬科裡享家可以考慮。
但兩者的公共運輸都不太方便。
裡享家體量大一些，自帶商業配套比較成熟，周邊也有幼兒園跟學校。珠江嘉園就特別剛需，體量相對小。