作者：二鳴 來源：功夫財經
01
樓市打新，剛需難敵投資客
2020年的房地產市場，「打新」成了許多城市的的信仰，從深圳到杭州，再到南京、成都，只要有價差巨大的網紅新盤入市，一定會引發市場的騷動。
最近，深圳樓市妖風又起。
網紅項目「華潤城潤璽」與周邊二手房價差達到了每平米4~5萬，按照100平米戶型計算，如果搖中最少能賺500萬，於是有媒體披露，一些本沒有打新資格的炒房客通過「眾籌打新」、「借票代持」等方式加入到搶房大戰之中。
畢竟，每個人都希望能夠暴富，普通剛需是這樣想的，投資客更是如此。巨大的財富效應，刺激著每個人的神經。
雖然深圳為了控制搖號規模，不斷抬高限價樓盤的購房門檻，比如參與搖號必須要有無房證明，驗資的金額也不斷提高，幾十萬不行幾百萬，甚至上千萬。
但不過這依然不能阻止人們對巨大利差的追逐。
沒有無房資格，可以ps製作一套假的無房證明，或者可以直接「借票代持」，資金不夠，可以利用消費貸、信用卡套現加槓桿，當然也可以「眾籌代持」。
這一套操作對投資客來說不是難事，而真正需要房子的剛需們，則被稀釋成分母裡的千分之一甚至萬分之一。
限價政策本意是降低新房價格，讓城市無房居民更容易買到房子，但卻被玩弄成一場投資客的造富運動，反而讓真正有購房需求的無房戶越來越難買到限價新房。
這顯然違背了「房住不炒」，鼓勵剛需買房的初衷。
儘管新華社對深圳市場亂象發表了時評，深圳也在醞釀新一輪調控，但是不斷引發搶房亂象的限價政策，並不會就此退出。
因為從限價政策出臺之日起，就不只為了降房價這麼簡單。
02
限價背後，地方政府的考量
新房限價，本來就是一個掩耳盜鈴的調控措施。
首先，一手房和二手房是完全不同的兩個市場。
新房的價格受到調控政策的影響更大，尤其是限價這樣的政策，直接鎖死了價格，任憑市場如何火熱，新房價格都不會漲。相較而言，二手房價格就真實得多，雖然也受到限售和各種稅收政策的影響，但總體而言還是更能夠反映市場的真實需求。
2016年全國房價暴漲，為了止住房價快速上漲的勢頭，一些城市開始直接對新房限價銷售，2017年全國主要的一二線城市都開始對新房實施限價。
對於地方政府來說，限價政策是最簡單高效、成本最低的調控政策。
中國房地產市場的官方數據，就是國家統計局每個月公布的70城房價指數。而這70個城市的房價基礎數據主要就是各地的網籤價格。
限價政策就是政府直接對網籤價格進行幹預，給出一個規定的價格，這樣在統計數據上看，房價就不至於上漲過快。
說白了，限價政策就是為了應付上級調控，一種掩耳盜鈴的做法。表面的數據可能穩定住了，但是地方政府要靠賣地收入支撐財政，不可能讓市場處於冷凍狀態。
所以只有新房市場火熱，開發商賣掉房子之後，才會繼續在這裡買地。只要新房能夠賣出去，就能快速回籠資金，那麼地方政府的財政就能獲得一定程度的支持。
而二手房賣掉之後，錢就進了房主腰包了，對地方財政貢獻不大。
新房限價後，一二手房之間形成巨大的價差，這樣一來，在利益驅使下，本來想買二手房的人，也會想去參加新房搖號試試運氣，這樣大部分需求就都集中到了新房市場，二手房成交量會受到影響。
比如深圳715調控後，一手房和二手房之間的分化更加劇烈。
根據深圳中原研究中心數據，11月深圳新房住宅成交6296套，環比上升36.4%；成交面積為62.7萬平，環比上升39.3%。
這樣的成交量，創造了2016年1月以來的新高。
但是深圳二手房11月僅成交了5812套，不足7月最高峰時的一半，作為一個存量房市場，新房成交超過二手房這在歷史上也是很罕見的。
除了深圳之外，今年打新也很猛烈的成都也是如此。
成都今年二手房成交量最高的5月，也只成交了4971套，而2019年5月是13001套，即便是2018年5.15政策月，都成交了14926套。
監測數據顯示，2020上半年大成都範圍內累計成交約249萬平米二手房，同比2019年下降了58.29%；套數共計25727套，同比2019年下降了約51.89%。
今年成都二手房的成交量是2017年以來最慘的一年。
03
新房熱度，會蔓延到整個樓市
有人說，深圳現在市場打新火爆，網紅盤一房難求，是由於深圳土地受限，供應不足。可是，深圳今年一直在增加供應，尤其11月以來，樓市供應創了年內新高。
11月，深圳共21個住宅項目獲批，其中寶能城花園（東區）、領航城領秀花園為現售項目，此外還有14個住宅項目開盤。
11月深圳住宅批售面積101.6萬平，環比上升152.9%，推售71.7萬平，環比上升109.7%。
從數據上看深圳最近的市場供應並不小。
從長期來看，市場增加的供給，很多沒有轉化成為剛需住房，而是被投資客通過各種方式買到後轉化成二手房掛牌量。所以我們可以看到，深圳、成都等打新火熱的城市，二手房掛牌量在持續走高。
不過需要警惕的是，新房市場的熱度發展到後期，會蔓延至二手房市場，從而炒熱整個樓市。因為新房中籤率太低，很多人多次搖號不中，會擔心房價繼續上漲，在恐慌情緒驅使下，會選擇去看二手房。
最近，深圳二手房市場就有死灰復燃的跡象。
雖然目前成交量較限購前還是低迷，但是11月的成交數據已經比上月增加，7月以來連續三個月下跌的二手房成交量，開始有了反彈的跡象。
打新熱度蔓延到二手房市場，從而炒熱整個樓市，這是深圳絕不允許的。所以新一輪調控政策，可能就在路上。
04
限價政策，還會繼續
我們說，儘管高層對深圳市場的打新熱潮十分不滿，但是深圳也不一定會取消限價政策，只可能繼續加強監管，抬高準入門檻。
在這方面成都就是一個好的參照。
近日，成都就對新房搖號提出了新的要求，比如參加新房搖號前，登陸市住建局或「天府市民雲」登記個人家庭真實信息，同時這次新政把無房家庭的選房比例從之前60%提到至70%以上。
當然這些政策可能暫時會起到一些作用，但是道高一尺，魔高一丈。市場的投機力量，總能在一段時間之後找到政策的漏洞，並由此展開突破。
總而言之，限價政策對於地方政府來是一箭雙鵰的調控政策。
一方面通過直接幹預網籤價格，控制房價過快上漲，統計數據更加好看；另一方面，新房和二手房之間存在的價差紅利，又能將樓市大部分流動性引入到新房市場，刺激開發商多拿地，地方財政也獲得了支持。
儘管限價政策的弊端早在幾年之前就已經顯現，但遺憾的是並沒有城市就因此取消這項政策。在沒有更好的解決方法之前，可以預見未來各地一二手房價格倒掛的現象，還會繼續出現。
而真正需要買限價房的無房戶，還要繼續和投資客鬥智鬥勇，並且政府設置的門檻會越來越高，資格審查會越來越嚴格。
調控轉了一圈，市場好像又回到了最初的樣子。