文章來源：選址中國
企業在分析如何選址的時候，究竟是在討論什麼呢？
古語云:「不務天時,則財不生,不務地利,則倉不盈。」無論官方說法中企業選址的原因是版圖擴張、轉型升級、消減成本還是重心轉移，歸根到底是一種投資行為。而在這一投資行為中，投入的「本金」即投資額度至關重要。
而在寸土寸金和土地閒置、粗放利用的用地背景下，國家推行土地集約化，「畝均論英雄」已經成為工業用地投資的重要標準。有限的土地，需要有更高的產出。那麼在這些土地落戶項目的投資強度、投資總額和註冊資本的要求就越來越高。
下面，選址中國結合國內典型區域的投資入駐門檻，對企業選址的「投資額度」進行展開。那麼，一家企業給出的選址「預算」，適合選址在哪個城市？
1、選址「預算」與土地「畝均」
首先我們來了解「投資強度」這一概念。
所謂投資強度,其準確的說法為固定資產投資強度, 即項目用地範圍內單位面積固定資產投資額，是衡量開發區土地利用率的重要標準。計算公式是：投資強度=項目固定資產總投資÷項目總用地面積，其中項目固定資產總投資包括廠房、設備和地價款等。
不同地區、不同工業園區對其入駐項目均有不同的投資強度要求，以柯恩汽車生產基地項目落戶瀋陽虎石臺新能源汽車產業園為例，擬佔地1445畝，總投資65億元，其中固定資產投資62億元，那麼對應項目的投資強度為：
620000萬元÷1445畝=429.07萬元/畝
這裡需要注意的是，生產性項目總投資包括固定資產投資和流動資產投資兩部分，非生產性工程項目總投資只有固定資產投資，不含流動資產投資。如上面提到的汽車生產基地案例，總投資包含固定資產投資和流動資產投資。
此外，很多地區除了對投資強度有要求，還對項目達產後畝均產值、年納稅額、容積率和建築係數等有一定要求。
如小鵬智能新能源汽車整車項目落戶地肇慶高新區，在《肇慶高新區項目準入管理暫行辦法（修訂）》中明確規定：
申請入園項目的投資強度和產出效益達到 「準入基本條件」的有關要求。即，購買一級土地的投資項目投資強度不低於300萬元/畝，達標達產後年產值不低於500萬元/畝，年納稅額不低於20萬元/畝；盤活現有土地或廠房的投資項目投資強度不低於150萬元/畝或達標達產後年產值不低於300萬元/畝，年納稅額不低於10萬元/畝。
小鵬智能新能源汽車整車項目擬用地3000畝，一二期總投資100億。假設，小鵬汽車的100億元投資額均為固定資產投資，那麼小鵬汽車該項目的投資強度為：
1000000萬元÷3000畝=333.33萬元/畝
符合肇慶高新區的準入基本條件。
2、一些典型區域的「準入門檻」
東部地區開發區工業用地地均固定資產投資達到514.15萬元/畝（7712.3萬元/公頃），分別是中部、西部和東北地區的1.3倍、1.4倍、1.5倍。其餘中部、西部和東北地區的工業用地地均固定資產投資依次為409.87萬元/畝、380.17萬元/畝、342.67萬元/畝。
圖：2017年度東部中部西部東北地區固定資產投資額柱狀圖 來源：國土資源部 土地利用管理司
具體到開發區來看多數「入門門檻」並未達到2017年度工業用地地均固定資產投資額。下面選址中國整理了部分區域設置的一些入門門檻作為案例，供大家參考。
部分省市
1、江蘇崑山
外資項目綜保區不低於80萬美元/畝，開發區、高新區、花橋不低於70萬美元/畝、其他區鎮不低於60萬美元/畝；內資項目不低於400萬人民幣/畝。同時要求進一步提高工業用地容積率標準，一般行業容積率≥1.0；重型機械等特殊行業容積率≥0.7。
2、山東省
國家級開發區、省級開發區、其他工業集中區新建工業項目平均投資強度一般應分別不低於350萬元/畝、280萬元/畝、220萬元/畝，項目達產後畝均產值一般分別不低於520萬元/畝、400萬元/畝、280萬元/畝，畝均稅收一般分別不低於30萬元/畝、20萬元/畝、15萬元/畝。新建工業項目平均容積率一般不低於1.0，建築係數一般不得低於40%。
3、安徽省
開發區新建工業項目建築容積率不低於1.0，建築密度不低於40%（不含道路），其中國家級開發區、市管省級開發區新建工業項目建築容積率不低於1.2；國家級開發區、市管省級開發區、縣管省級開發區新建項目土地投資強度一般分別不低於300萬元/畝、200萬元/畝、150萬元/畝，或預期畝均稅收（不含土地使用稅，下同）不少於30萬元/年、20萬元/年、10萬元/年。對達不到上述標準的新建項目，相應核減建設用地面積。對國家級開發區固定資產投資額低於1億元或省級開發區固定資產投資額低於6000萬元的單個工業項目，原則上不單獨供地。
4、浙江杭州蕭山
國家級開發區和省級開發區工業項目的固定資產投資強度原則上高於450萬元/畝(外資項目高於70萬美元/畝)，其他高於300萬元/畝(外資項目高於50萬美元/畝);現代服務業項目的投資強度原則上高於200萬元/畝(外資項目高於30萬美元/畝)，其中倉儲物流項目的投資強度原則上高於150萬元/畝(外資項目高於25萬美元/畝);現代農業項目高於100萬元/畝(外資項目高於15萬美元/畝);工業項目容積率高於1.2，行政辦公、生活服務設施等非生產性用房佔地面積，不得超過項目總用地面積的7%。 預期畝均銷售收入:工業項目高於400萬元，現代服務業項目高於300萬元，現代農業項目高於150萬元;預期畝均稅收:工業項目高於30萬元，現代服務業項目高於20萬元。 固定資產投資總額低於300萬元的工業項目、低於2000萬元的現代服務業項目、低於1500萬元的倉儲物流項目和低於1000萬元的現代農業項目，原則上不再單獨供地。
5、浙江湖州
湖州市內所有國家級、省級開發區（高新區、工業園區），南太湖產業集聚區、省際承接產業轉移示範區，以及各縣區規劃建設的大平臺、特色小鎮等引進的項目，在符合產業規劃、城市總體規劃、土地利用規劃等的基礎上，必須達到以下標準：項目固定資產投資強度達到400萬元/畝以上；項目畝均產值達到500萬元以上，畝均稅收達到30萬元以上；項目建築容積率原則上不低於1.5等。同時，對固定資產投資額小於1億元的新建項目，原則上不再單獨安排供地。
部分開發區
1、眉山機械產業園
入駐園區發展項目的基本「門檻」：每畝投資強度250萬元以上，產出強度250萬元以上，畝平稅收10萬元以上。
2、海口國家高新區
海口國家高新區——要求醫藥產業、低碳製造業、高新技術產業等最低標準：投資強度300萬元/畝，產值500萬元/畝，稅收40萬元/畝。
3、 張家港保稅區
張家港保稅區及所轄各類園區項目土地投資強度全部提高到每畝不低於500萬元人民幣，企業等用地單位內部的行政辦公等輔助設施用地面積，不超過項目總用地面積的7%。
備註：
隨著我國產業升級的不斷完善，固定資產投資強度指標要求將越來越高。以上數據因地因時而異，具體指標需以開發區相關工業用地相關規定為準。