「最高院•裁判文書」法院在執行過程中是否可以對土地使用權單獨

【裁判要旨】按照《物權法》第146條規定：「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。」原則上人民法院拍賣土地使用權時應當遵循「房地一體」原則，一併處分，但在此執行過程中認定拍賣是否應予撤銷還應結合案件具體情況進行判斷。執行中適用該條規定的主要目的是為了防止土地使用權與土地上房屋權屬分離。一般情況下，拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物屬於同一主體的不得分開處置，如果拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物已經分屬不同主體，為分離狀態，那麼執行實踐中可以允許根據具體情況確定如何處置。

---

中華人民共和國最高人民法院

執 行 裁 定 書

（2019）最高法執監253號

申訴人(申請執行人)：天津市宏大偉豪資產管理有限公司，住所地天津市自貿實驗區(東疆保稅港區)亞洲路6975號金融貿易中心南區11916（天津創博商務秘書服務有限公司託管第290號）。

法定代表人：徐多偉，該公司執行董事。

委託訴訟代理人：石利明，北京市東衛律師事務所律師。

委託訴訟代理人：楊軍，北京市東衛律師事務所實習律師。

被申訴人（被執行人）：中國建築第六工程局第五建築工程公司,住所地天津市濱海新區塘沽廣州道360號。

法定代表人：劉永敏，總經理。

天津市宏大偉豪資產管理有限公司因成都燕宇投資實業發展有限公司與中國建築第六工程局第五建築工程公司（以下簡稱中國六建第五公司）建設工程施工合同糾紛執行一案，不服四川省高級人民法院（以下簡稱四川高院）（2018）川執復151號執行裁定，向本院申訴。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

四川省成都市中級人民法院（以下簡稱成都中院）在執行宏大公司申請執行中國六建第五公司建設工程施工合同糾紛一案中,中國六建第五公司對該院實施的執行拍賣行為不服,向該院提出書面異議。成都中院查明,關於成都燕宇投資實業發展有限公司與中國六建第五公司建設工程施工合同糾紛一案,該院作出(2010)成民初字第309號民事判決。後因五公司未履行生效判決確定的義務,宏大公司向該院申請強制執行。執行過程中,該院於2015年6月15日作出(2010)成民初字第3093號民事裁定,裁定查封中國六建第五公司所有的位於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米劃撥倉儲用地的國有土地使用權(權證號:塘地字第00837號)。2017年8月14日成都中院依當事人申請，於2017年8月14日作出（2017）川01執異1504號執行裁定，裁定變更宏大公司為本案申請執行人。經成都中院委託,四川中興智業房地產評估諮詢有限公司於2017年12月12日作出中興智業(2017)成土評第049號土地估價報告,確定案涉49748.63平方米國有土地使用權在2017年12月1日的市場價格為3089.39萬元。2017年12月18日,該院作出(2017)川01執恢183號執行裁定,主要內容為:對中國六建第五公司位於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米劃撥倉儲用地土地使用權(權證號:塘地字第00837號)採取拍賣措施。

2017年12月25日,該院在人民法院訴訟資產網發布「成都市中級人民法院關於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米土地使用權(第一次拍賣)的公告」,在該公告中載明:「本次拍賣僅限於土地使用權,建築物不在拍賣範圍內。」在拍賣過程中,宏大公司以2205萬元的最高報價成交。2018年1月26日10時,人民法院訴訟資產網就此次拍賣出具網絡司法拍賣成交確認書。2018年1月29日,該院根據前述網絡司法拍賣情況,作出(2017)川01執恢183號之一執行裁定,主要內容為:「一、位於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米劃撥倉儲用地土地使用權(權證號:塘地字第00837號)歸買受人天津市宏大偉豪資產管理有限公司所有。使用權自本裁定送達買受人天津市宏大偉豪資產管理有限公司時轉移。二、買受人天津市宏大偉豪資產管理有限公司可持本裁定書到登記機構辦理相關產權過戶登記手續。」

另查明,位於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米劃撥倉儲用地上搭建有大量建築物,形成了綜合市場,有醒目的新北花鳥魚石綜合市場招牌。

成都中院認為，一、評估機構接受法院委託後作出的評估結果,是評估機構獨立作出的判斷,不屬於法院執行行為,對該結果提出的異議不屬於執行異議,更不屬於可以通過執行異議撤銷的事項,對中國六建第五公司要求撤銷就案涉土地作出的(2017)成土評第049號《土地估價報告》的請求,該院不予支持；二、根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十七條「……被執行人逾期不履行的,人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產……」的規定,在中國六建第五公司逾期不履行判決確定義務的情況下,該院作出(2017)川01執恢183號執行裁定拍賣中國六建第五公司享有的國有土地使用權並無不當,對中國六建第五公司要求撤銷(2017)川01執恢183號執行裁定的請求,該院不予支持;三、根據《中華人民共和國物權法》第一百四十六條「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分」的規定,案涉49748.63平方米劃撥倉儲用地上有大量建築物,該院在執行處置時,特別聲明「本次拍賣僅限於土地使用權,建築物不在拍賣範圍內」,直接導致房地分離,明顯違背了上述法律的規定,嚴重損害了當事人的利益,應當糾正,中國六建第五公司要求撤銷(2017)川01執恢183號之一執行裁定、2018年1月26日就案涉土地進行的拍賣活動及作出的《網絡司法拍賣成交確認書》的請求,該院予以支持。就撤銷拍賣而言,異議人所提出的其他事由已經不影響結果,該院不再逐一回應。成都中院於2018年7月2日作出(2018)川01執異613號執行裁定,裁定主要內容為:一、撤銷該院(2017)川01執恢183號之一執行裁定；二、撤銷該院2017年12月25日在人民法院訴訟資產網發布的關於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米土地使用權(第一次拍賣)的公告；三、撤銷人民法院訴訟資產網2018年1月26日就案涉土地使用權拍賣出具網絡司法拍賣成交確認書；四、駁回中國六建第五公司的其他異議請求。

宏大公司不服上述異議裁定，向四川高院申請複議稱:一、執行異議裁定認定事實錯誤。1.認定單獨拍賣,導致房地分離錯誤。2.認定損害了當事人的利益不屬實.3.認定形成綜合市場不屬實；二、執行異議裁定適用法律錯誤,不應適用《中華人民共和國物權法》第一百四十六條的規定；三、司法拍賣行為符合法律規定。請求撤銷成都中院(2018)川01執異613號執行裁定,維持(2017)川01執恢183號之一執行裁定。

中國六建第五公司稱:一、執行法院拍賣劃撥土地使用權造成房地分離,嚴重違法；二、拍賣劃撥土地使用權前未徵得當地政府同意,違反法律規定；三、執行行為違反法定程序。請求維持成都中院(2018)川01執異613號執行裁定。

四川高院對成都中院查明的事實予以確認。另查明,四川中興智業房地產評估諮詢有限公司作出的中興智業(2017)成土評第049號《土地估價報告》載明:上述案涉49748.63平方米劃撥倉儲用地土地使用權其中包含建築佔地面積631.56平方米,空閒面積49117.07平方米。《土地估價報告》所附《天津市不動產登記簿查詢證明》載明:上述案涉土地使用權上建有建築面積2512平方米的4層建築一幢,不動產權證號為070186582,權利人為王嵐。

該院認為,本案複議程序中應審查的焦點問題為本案拍賣是否為房地分離且違反法律規定。

《中華人民共和國物權法》第一百四十六條規定:「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。」依照上述法律規定,人民法院強制拍賣土地使用權時,應當嚴格遵循上述規定。本案執行法院在拍賣被執行人中國六建第五公司所有的位於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米土地使用權時,依據《土地估價報告》載明的內容和現場查勘,應已知悉上述案涉土地使用權上建有建築面積2512平方米的4層建築一幢和建有未取得產權登記的大量建築物,且已形成綜合市場。如僅對上述案涉土地使用權全部進行拍賣,其後果為土地使用權與房屋權屬不一致,損害當事人和案外人合法權益,不符合法律規定,並可能遺留其他糾紛隱患。綜上,宏大公司的複議申請理由,與法律規定不符,不能成立,其撤銷成都中院（2018)川01執異613號執行裁定,維持成都中院(2017)川01執恢183號之一執行裁定的複議請求,不予支持。成都中院(2018)川01執異613號執行裁定認定事實清楚,適用法律正確,結果應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第一項之規定,裁定駁回宏大公司複議申請,維持成都中院(2018)川01執異613號執行裁定。

宏大公司不服上述複議及異議裁定，向本院申訴，請求：1.撤銷四川高院（2018）川執復151號裁定；2.撤銷成都中院(2018)川01執異613號裁定；3.確認成都中院（2017）川01執恢183號之一執行裁定有效；4.確認成都中院2017年12月25日在人民法院訴訟資產網發布的關於天津市濱海新區塘沽工農村北側49748.63平方米土地使用權（第一次拍賣）的公告有效；5.確認人民法院訴訟資產網2018年1月26日就案涉土地使用權拍賣出具網絡司法拍賣成交確認書有效。事實和理由如下：

1.成都中院單獨拍賣案涉土地使用權未違反房地一體原則，符合法律規定，理由如下：（1）拍賣前案涉標的已經是房地分離的現狀。在拍賣前地上物主要有兩部分，一是2512平方米的4層建築一幢，根據《土地估價報告》附件《天津市不動產登記簿查詢證明》記載，上述面積為2512平方米的地上建築權利人為王嵐，與被執行人中建六局第五公司無任何關係。二是未經審批搭建的大量建築物（四川高院認定形成綜合市場），該部分建築系天津濱海新區塘沽臥龍房地產銷售有限公司（以下簡稱臥龍公司）在該案涉土地上私自搭建，沒有任何審批手續，該部分建築物的權利歸屬臥龍公司，與被執行人中建六局第五公司無任何關係。中建六局第五公司提供的《中建地產（天津）有限公司海洋高新區土地獲取方案建議》明確表述：「土地掛牌出讓底價測算項目中，臥龍解除成本為3500萬元」；中建六局第五公司提供的《中建地產（天津）有限公司海洋高新區土地獲取及上市推動方案建議》更進一步表述：「臥龍租賃解除的成本是17347萬元。根據租賃協議約定，地塊收購、佔用若是政府行為，則退回租金1200萬元後，剩餘部分補償金的50%亦歸承租方所有」。從這兩份文件充分說明中建六局第五公司解除臥龍租賃成本之高，也可以反證臥龍公司搭建的事實。（2）宏大公司已經通過司法拍賣程序取得地上2512平方米的4層建築的所有權。徐強申請執行天津康萊森生物科技集團有限公司、天津津淼建設開發有限公司、陳業金一案中，天津市河東區人民法院依法對天津津淼建設開發有限公司（王嵐名下）所有的天津市濱海新區塘沽工農村北側建築面積為2512平方米14層職工宿舍樓（原不動產權證號：070186582）進行網絡拍賣，宏大公司於2017年10月3日通過中國拍賣行業協會網站網絡平臺以最高價23432400元競得上述房產，後天津市河東區人民法院於2018年初作出（2017）津0102執恢220之三執行裁定書，裁定將上述房產過戶給宏大公司。本案拍賣的結果是土地使用權和有產權證的地上物均歸屬於宏大公司，從實質上更符合房地一體的原則，四川高院、成都中院「房地分離、撤銷拍賣」的理由根本不能成立。（3）成都中院單獨拍賣涉案土地使用權符合法律規定。《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）第二十三條明確規定：「在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移；土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，受讓人繼受原權利人的合法權利」。依照上述規定，法院在拍賣涉案房地產時，應當遵循房地一體原則，但是在土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的情況下，單獨處理土地使用權或房屋所有權也是符合法律規定的。本案執行法院已經查明涉案土地使用權與房屋所有權歸屬不一致，單獨拍賣涉案土地使用權是完全符合法律規定的。（4）成都中院執行異議裁定、四川高院執行複議裁定適用法律錯誤。成都中院執行異議裁定、四川高院執行複議裁定無一例外都引用了《中華人民共和國物權法》第一百四十六條的規定。該條規定：「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。」該條規定適用於土地使用權與地上物權屬一致的情形。在本案中，因土地使用權與地上物權屬不一致，應當優先適用《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）第二十三條規定。

2.中建六局第五公司的其它撤銷拍賣理由均不能成立。中建六局第五公司提出的撤銷拍賣的其它理由，包括:一、成都中院在執行拍賣過程中未依法通知中國六建第五公司，剝奪了中國六建第五公司參與競買的機會；二、僅在人民法院訴訟資產網發布拍賣公告，導致只有宏大公司一人競拍，損害了中國六建第五公司權益；三、競拍成交價僅有2205萬元，與實際價值嚴重不符，造成中國六建第五公司1.7億元以上損失；四、法院處置的國有土地使用權屬於劃撥用地，沒有徵得政府部門同意。上述理由均不能成立，闡述如下：（1）成都中院依法通知中建六局第五公司，未剝奪中建六局第五公司參與競拍的機會。成都中院於2017年12月20日通過EMS法院專遞（單號1030902232492）向被執行人中建六局第五公司（地址天津市塘沽區塘沽廣州道360號）送達（2017）川01執恢183號裁定書及相關法律文件。中建六局第五公司於2017年12月22日收到上述郵件（有快遞單號查詢記錄為證）後，未立即與成都中院聯繫，亦未直接提出任何異議。2017年12月21日上午9點30分，成都法院執行局執行法官陳擁軍與王浩吉到達（2017)川01執恢183號案件需處置的標的物現場位於天津市濱海新區塘沽工農村北側的新北花鳥魚石綜合市場,在市場門口張貼了採取拍賣措施公告並拍照留痕。11點05分,執行人員到達被執行人中建六局第五公司工商註冊登記的住所地天津市塘沽區廣州道360號。大樓牆上有中建六局第五公司字樣,門衛室門口張貼有蓋有該公司公章的通知、帶有限公司名稱的宣傳欄,但該地址門衛室無人。執行人員在門衛室門口及宣傳欄旁及門外大樓牆上張貼了採取拍賣措施公告並拍照留痕。上述事實表明，成都中院已經採取了司法專郵、在拍賣標的現場及被執行人住所地張貼公告的必要措施，執行程序完全合法。中建六局第五公司未參加競拍，純屬其自願放棄權利。（2）成都中院在人民法院訴訟資產網發布拍賣公告合法，宏大公司一人競拍，符合法律規定。人民法院訴訟資產網是最高人民法院為推進陽光執行創建的全國性的網絡司法拍賣平臺，成都中院在人民法院訴訟資產網發布拍賣公告並進行競價交易完全合法。《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋【2016】18號）第十一條明確規定，「網絡司法拍賣不限制競買人數量。一人參與競拍，出價不低於起拍價的，拍賣成交」。本次拍賣宏大公司一人競拍，出價2205萬，高於起拍價2200萬元，拍賣成交。(3)中建六局第五公司所稱「競拍成交價僅有2205萬元，與實際價值嚴重不符，造成異議人1.7億元以上損失」理由不能成立。本案案涉土地是劃撥土地，中建六局第五公司取得上述土地是無償的。宏大公司競得上述土地使用權後，依法要繳納巨額土地出讓金後和其它相關費用後才能變更為出讓土地。而且，依照《拍賣公告》第七條約定：「拍賣成交買受人付清全部拍賣價款後，憑法院出具的民事裁定書、協助執行通知書及拍賣成交確認書自行至相關管理部門辦理標的物物權權屬變更手續。辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費和所需補交的相關稅、費（包括但不限於所得稅、營業稅、土地增值稅、契稅、過戶手續費、印花稅、權證費、水利基金費、出讓金以及房產及土地交易中規定繳納的各種費用）……」。考察中建六局第五公司所稱「競拍成交價僅有2205萬元，與實際價值嚴重不符，造成異議人1.7億元以上損失」出處，來自於《中建地產（天津）有限公司海洋高新區土地獲取方案建議》（2016年8月22日）及《中建地產（天津）有限公司海洋高新區土地獲取及上市推動方案建議》兩份文件。其中《海洋高新區土地獲取方案建議》對中建六局第五公司土地掛牌出讓測算底價是19647萬元，其價格構成中包括：中建六局第五公司解封土地成本10097萬元，中建六局第五公司收益2000萬元，小樓回購3750萬元，臥龍租賃解除3500萬元，地上拆遷300萬元。《中建地產（天津）有限公司海洋高新區土地獲取及上市推動方案建議》對中建六局第五公司土地掛牌出讓測算底價是33494萬元，其價格構成中包括：中建六局第五公司解封土地成本10097萬元，中建六局第五公司收益2000萬元，小樓回購3750萬元，臥龍租賃解除3500萬元，地上拆遷300萬元。解封土地成本10097萬元實際是中建六局第五公司負債金額，導致土地使用權被法院查封，10097萬元跟土地使用權價值本身沒有任何關係；同時，本案拍賣是現狀拍賣，宏大公司競買後同樣要面對小樓回購（已為宏大公司實際所有）、臥龍租賃解除、地上拆遷的問題，所以中建六局第五公司上述「造成1.7億元以上損失」根本不能成立，中建六局第五公司自稱拍賣造成巨額國有資產流失的說法也不能成立。（4）劃撥用地辦理了抵押登記手續，無須另行徵得政府部門同意。涉案劃撥土地設有抵押權，拍賣成交後，成都中院於2018年5月24日專門向天津市濱海新區不動產登記第一中心送達協助執行通知，要求登記機構單方塗銷證號為塘押他項（99）字第032號的土地抵押權，相應的他項權利證明書依法作廢。《中華人民共和國擔保法》第五十六條規定：「拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權」。《國土資源部關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定:「以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。」根據上述規定，本案涉案土地使用權早設定抵押，視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批准，司法處置無需另外徵得政府部門同意。

3.截至目前，案涉土地使用權上所建「新北花鳥魚石綜合市場」等違法建築已被政府執行部門全部拆除；在成都中院拍賣前，宏大公司已合法取得案涉土地使用權進行拍賣，其實際後果為土地使用權與房屋權屬趨向一致，沒有損害當事人和案外人合法權益，也沒有違背「房地一體」原則。

綜上所述，中建六局第五公司申請撤銷拍賣的請求不能成立，成都中院(2018)川01執異613號裁定、四川高院（2018）川執復151號裁定認定事實有誤，適用法律錯誤。依據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第129條、第130條的規定，請求依法撤銷成都中院(2018)川01執異613號裁定及四川高院（2018）川執復151號裁定，同時確認司法拍賣有效。

中國六建第五公司未向本院提交書面意見。

本院認為，本案重點審查的問題是成都中院對案涉土地使用權單獨拍賣是否違反法律規定。按照《中華人民共和國物權法》第一百四十六條的規定：「建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。」原則上人民法院拍賣土地使用權時應當遵循「房地一體」原則，一併處分，但在此執行過程中認定拍賣是否應予撤銷還應結合案件具體情況進行判斷。

首先，執行中適用該條規定的主要目的是為了防止土地使用權與土地上房屋權屬分離。一般情況下，拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物屬於同一主體的不得分開處置，如果拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物已經分屬不同主體，為分離狀態，那麼執行實踐中可以允許根據具體情況確定如何處置。本案中，根據執行異議、複議裁定查明的事實，《土地估價報告》所附《天津市不動產登記簿查詢證明》載明，所拍賣土地使用權上有2512平方米的4層建築一幢，權利人為王嵐；還有未取得產權登記的建築物，其性質以及權屬不明。也就是說拍賣前房地不屬於同一主體，拍賣公告備註中也具有本次拍賣僅限於土地使用權，建築物不在拍賣範圍內的內容，故不能僅因房地分離而撤銷拍賣。

其次，判斷土地使用權與土地上房屋分別處理是否實際造成權屬分離，有賴於具體事實的認定。申訴人所提拍賣公告備註中註明：「2、地面存在屬於他人的建築。被執行人在上述土地上自建有2512平方米房屋，原無證，後幾經轉移，由他人辦理了產權證，但無土地證。現該房屋又由天津市河東區人民法院拍賣給他人，但不包含土地價值，買受人未能辦理過戶手續。」也就是說對於仍登記在權利人王嵐名下的上述房屋，已經拍賣給他人尚未過戶，現申訴人主張其已經在本案拍賣土地使用權前經其他法院拍賣獲得2512平方米房屋。但執行異議、複議裁定並未對此事實進行審查認定，屬事實不清。

至於申訴人所提中國六建第五公司的其他異議理由均不能成立的申訴理由，由於執行異議、複議裁定未予具體回應，未明確予以支持，現不予審查。

綜上所述，本案申訴人的申訴理由部分成立，對其主張需在進一步查清相關事實的基礎上審查認定。參照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條，根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第129條之規定，裁定如下：

一、撤銷四川省高級人民法院（2018）川執復151號執行裁定以及四川省成都市中級人民法院(2018)川01執異613號執行裁定；

二、本案由四川省成都市中級人民法院重新審查。

審 判 長　 劉慧卓

審 判 員 　邵長茂

審 判 員　 熊勁松

二〇一九年十二月三十日

法 官 助 理 尹曉春

書 記 員 陳曉宇

---

【免責聲明】

「本帳號」對轉載、分享的內容、陳述、觀點判斷保持中立，不對所包含內容的真實可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保證，僅供讀者參考!

【版權聲明】

本文圖文轉載於網絡，版權歸原作者所有，僅供學習參考之用，禁止用於商業用途，如涉及作品內容、版權和其他問題，請在30日內聯繫刪除！