西安「樓市情報樓粉+」小程序正式上線了！樓粉們可以一鍵了解全西安樓盤詳情，並直接與置業顧問溝通和諮詢……
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哈嘍，大家好，宅家一個多月，今天終於走出家門，開始復工了，不知道各位開始上班了沒？
但是，疫情尚未結束，大家外出途中還是要格外注意，做好個人防護。
陽春三月，春暖花開的季節，今天樓市情報為各位粉絲奉上一份詳細的落戶/買房/貸款指南，買房路上，我們一直都在。
Part1
限購區域
西安限購區，非限購區下圖所示：
Part2
購房資格
1、外地戶口
首先來看購房資格：
第一種，無需落戶，繳納五年以上社保買房：
需要注意：
「西安市連續繳納5年（含）以上社保或個稅證明」是指從你買房的上一個月開始，往前推算連續繳納滿5年。
第二種：通過西安A\B\C\D\E類人才認證認定，首套房不限購，不落戶也可以直接買。
需要注意：
D、E類人才具體的認定標準是：
D類人才：
圍繞「364」產業體系、「三區雙創」及資本運作、上市輔導、自貿區管理、軍民融合、旅遊開發、教育醫療、文化創意、藝術創作等領域所需的創新型人才和緊缺型人才。
包括在世界500強、行業20強企業中擔任中層及以上職務的高級管理、高級技術人才；
在中國100強、行業10強企業中擔任中層及以上職務的高級管理、高級技術人才；
省級、地市級和行業（部級）技能大獎、技術能手、工匠大師稱號獲得者；
具有高級職稱、高級技師等相應職級的人員；
被西安用人單位聘用並給予年薪30萬元以上待遇的人員；
牽頭創辦註冊資本100萬元以上，吸引就業20人以上，年創造稅收20萬元以上的企業法人；
獲得博士學位的人員；
獲得排名全球前200名高校碩士以上學位的海外留學人員。
E類人才：
產業發展與科技創新類實用性人才和特殊技能人才。包括具有碩士、學士學位，中級職稱、技師等相應職級的人員。
1、簡單來說，取得D類、E類人才認定，條件為：
統招本科及以上學歷證書（含專升本）；
中級或高級職稱；
中級或高級技師證；
以上三項條件符合任意之一即可。更多「職業資格等級」諮詢，請致電12345詳詢。
2、如需辦理，需要：
通過「西安市DE類人才認定管理系統」，填寫「申請人生成申請表」，並按要求提供相關證明材料（原件與複印件），向所在單位提出認定申請。
3、已取得「D類\E類人才認定」的外地人，在西安限購區域大部分樓盤可順利買房，但具體還要打電話諮詢。
我們之前分別就該問題，諮詢了西安主城區、灃東新城、臨潼不同於區域，搖號熱盤、不搖號等多個樓盤。
除了極個別樓盤不接受之外，其餘答覆均是「可以」。
4、購買二手房，也同樣適用
房產中介門店，給予的回覆也一致。「可以，但房管局需要你認定公司，給你繳納的社保記錄，或者工資流水，從入職起，不能間斷。」
2、本地戶口
需要注意：
1、以家庭為單位買房，成員中至少有1個人為西安戶口，哪怕其他家庭成員不是西安戶口，也認定是本市戶籍居民家庭。
2、6.20新政當天及以前落戶的不受影響；退伍轉業、家屬隨軍落戶的不受影響。
Part3
落戶政策
西安落戶政策，如下圖所示：
以上是落戶西安的10種方式，包括學歷落戶、人才落戶、買房落戶等，此外還有其他情形和具體所需資料請具體查詢。
自2019年1月23日起，西安就可以「全城通辦」落戶。
所謂「全城通辦」，就是你可以在你家周邊「就近」在西安市公安局任何戶籍派出所辦理落戶。
需要注意：
西安戶口包含：
西安下轄11個區（新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、鄠邑區）、2個縣（藍田縣、周至縣）、7個國家級開發區（高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、閻良、航天、國際港務區），以及西鹹新區。
特別說明：若你的戶籍材料，比如戶口本已加蓋西鹹新區戶籍管理部門公章，就是西鹹新區的戶口，但也按照西安本地戶口家庭，執行相關限購政策，可以在限購區域內買兩套房。
Part4
購房全流程
在弄清本地戶口和外地戶口的相關買房政策以後，買房之前先了解下大致流程：
第一步：西安市發改委官網查詢公示價格，可以查詢具體的一房一價；
西安市備案價查詢網址：
http://xadrc.xa.gov.cn/
西鹹新區備案價查詢網址：
http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/iList.jsp?cat_id=10031&tm_id=27
第二步：查詢預售證；
查詢網址：
http://www.fang99.com/fw/cx/yszcx.aspx
第三步：西安市住建局官網商品住房意向登記平臺進行線上登記（不少於3天）；
西安市網上意向登記地址：
http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html
註：臨潼區也上線意向登記平臺，網址同上
灃東新城網上意向登記地址：
http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/
第四步：開發商審核資料（起止時間不少於3天，不超過5天）；
所需購房資料
1.你和你家庭成員身份證複印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。
2.夫妻雙方的戶口本戶主頁、首頁、本人頁，未成年子女頁複印件（一式兩份）。
3.結婚證首頁與第二頁複印件（一式兩份）。
4.單身證明。如果不是單身的，不需要。樓盤現場一般會提供專用模版。
5.已婚離異證明文件，即離婚證或離婚協議複印件（需配送達回證或生效文書）（一式兩份）。
6.非西安市戶口的居住家庭還需提供在西安連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明材料（必須提供原件）。這是針對不是本地戶口家庭或人士的，西安市本地戶口（含西安郊區縣）家庭或人士不需要。
7.軍人購房需提供軍官證複印件、在陝駐地證明複印件（需由團級以上開具）、若已婚還需提供配偶身份證複印件、配偶戶口本複印件。這個至少需要一式三份。
8.一般需要提供購房人及配偶私章。規格為1.5*1.5cm，不帶「之」或「印」字樣，正楷字體。但有些樓盤可用本人籤字加摁手印代替，具體根據樓盤要求。
9.個人徵信報告及近半年的銀行流水證明。個人徵信報告是必須要有的，半年銀行流水證明以主買人（合同主籤約人）為主，共同還款人為輔。一次性付款的購房人也需要提供徵信報告。
10.西安市住房情況結果查詢證明（含未成年子女的）。沒房的也要提交證明，而且是原件。這個信息在網上平臺登記時就應如實反映。如不屬實，就按照提供虛假資訊理論處了！
11.意向購房人及家庭成員需攜帶滿足首付款條件的定期或活期的存款證明。這是2018年6月24日西安樓市「新政」出來後的新要求，要求是不高於意向購買房子的總房款30%，不要求是指定銀行的，所有銀行的存摺、存單、流水餘額累計起來達到就行。
（上下滑動可看全文）
注意：因疫情影響，近期登記樓盤將會採取線上核驗方式，具體操作可在「意向登記-銷售公告」中查看或諮詢售樓部。
第五步：開發商核驗資料結束，若房源大於意向登記人數，則不用搖號直接開盤；若房源小於意向登記人數，則需要搖號，在西安市司法局官網公證處公示意向購房人名單（不少於3天）；
第六步：線上搖號；
第七步：搖號結果進行公示，公示時間不少於3天；
第八步：根據通知的選房地點進行選房（近期開盤或可能線上選房，具體諮詢售樓部）；
第九步：選房結果進行公示，公示時間不少於3天；
第十步：選上房的家庭進行籤約，未選上房和未搖中號的家庭重新選擇樓盤進行意向登記；
第十一步：辦理按揭貸款，多數樓盤首付為四成，二套五成；
第十二步：辦理網籤備案；網籤是在籤約後在售樓部或者在房管局辦理，備案是在籤約之日起30日內在房管部門辦理；
第十三步：按照約定的交房時間等待收房，收房時注意查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《房屋建築工程竣工驗收備案表》；
第十四步：商品房交付後辦理房產證。注意看《商品房買賣合同》中約定辦理房產證的時間，一般情況為交房後一年內，兩年內，或三年內不等。
Part5
貸款
1、商業貸款
在西安市無住房且無買房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請個人商業貸款買房的，最低首付款比例為30%；
在西安已有一套房或沒有房子，但有買房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請個人商業房貸款執行二套房的信貸政策，最低首付比例為40%；
第三套停貸。
需要注意：1、一般來說，首付比例最低為三成，二套為四成，也不是固定的，具體要看銀行、樓盤預計貸款人情況；
2、目前房貸利率新的計算方式為：LPR貸款利率LPR+加點形成；
加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。LPR每月20日央行都會公布最新的，據最新2月20日央行公布，最新的5年期以上LPR利率為4.75%。
現目前，西安首套房房貸利率一般為5.49%-5.782%，二套房房貸利率5.782%-6.125%。（僅作參考，具體以銀行實際執行為準）
3、關於套數的認定。
有些銀行是認房不認貸，有些是認房又認貸。
西安已有一套房，貸款還清或者是全款買房，再次買房：貸款還清的情況下是按首套計算。
異地有房無貸款、西安無房：在西安買房首付比例和銀行房貸利率均按首套來定；
異地有房有貸款未還清、西安無房：現想在西安買房，這種情況一般審核是很嚴格的，貸款相對比較難批，還是要根據個人情況而定。
提醒：每個銀行具體的貸款政策有所差別，同一銀行對不同項目的要求也有所不同，因此還需具體情況具體分析。
2、公積金貸款
需要注意：
1、哪些人可以貸款：
個人連續足額繳存住房公積金六個月（含）以上（具體期限以現行貸款政策規定為準），具有完全民事行為能力的職工，購買、建造、翻建、大修自住普通住房時，可申請住房公積金貸款。
對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿規定期限，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存明細合併計算。
2、可以貸多少？
貸款額度=（借款人公積金繳存帳戶餘額+配偶公積金繳存帳戶餘額）×15倍×繳存時間係數
借款人與配偶繳存帳戶餘額小於2萬的：
1、帳戶餘額合計＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬元；
2、5000元≤帳戶餘額合計＜1萬元的，貸款額度最高不超過25萬元；
3、1萬元≤帳戶餘額合計＜2萬元的，貸款額度最高不超過30萬元。
注意：以家庭為單位，單人最多貸50萬，夫妻二人最多可貸65萬。
3、可以貸多久？
購買商品住房、經濟適用住房、集資建造住房的，最長貸款期限30年；
購買二手房的，貸款期限與房屋建成年限之和不超過30年；
建造、翻建、大修自住住房的，最長貸款期限10年。
Part 6
買房費用
一般來說，有以下幾種費用：
1.契稅
契稅的繳納比例與首套、二套房有關，如果是首套，還跟房屋面積有關。
如果你是買首套，且是你家庭唯一住房的，所買商品房戶型面積在90㎡(含90㎡)以下的，契稅按照1%執行；
戶型面積在90㎡-144㎡(含144㎡）的，稅率為1.5%；二套的話是2%；戶型面積在144㎡以上的，契稅按照3%徵收。
2.房屋維修基金：商品房維修資金交存標準：多層住宅（7層以下，不配備電梯）：60元/平方米；多層住宅（配備電梯）：90元/平方米；小高層、高層住宅（7層以上，含7層）145元/平方米。
拆遷安置房維修資金交存標準：多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元/平方米；多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米；小高層、高層住宅（7層以上，含七層）：90元/平方米。
房改房維修資金交存標準：（1）業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%； （2）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。
3.房屋產權登記費。
4.面積差價：依照《商品房買賣合同》約定據實結算，但面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）。
5.證照印花稅，5元/本。工本費。10元/本。
6.物業費：在未籤字收房前，物業費用由開發商承擔，自收房之日起，物業服務費由購房人承擔。
7.其它費用。供暖費：根據小區供暖方式和具體價格而定。水、電、煤氣費：一般都會分別有卡，業主只需往裡面充值即可。停車費：有的業主需要購買小區車位，這一費用是針對買車位的業主。這些費用一般都是在實際入住後產生，交納情況因人而異。
注意：契稅和大修基金是必須要繳納的，收房不交納那有可能這個房子五證不全！
Part 7
二手房購房全流程
一、西安二手房交易的流程大致如下：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、買賣雙方通過協商，對房屋成交價格、戶型面積等各因素達成一致意見後，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方籤訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方籤訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。
4、房地產管理部門查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
5、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
6、繳納稅費。
7、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
8、對需要貸款的買房來說，在與賣方籤訂完房屋買賣合同後，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續。
9、買方領取房屋所有權證、付清房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
在二手房交易的過程中存在多次資金、證件的交換和手續往來，一個靠譜的中介，能讓你絕對的省時省心省力。
二、除了總房款，買二手房還需要交哪些錢？
除了總房款外，你還需要掏多少錢？
名義上來說，稅費由買房和賣房雙方承擔，但在實際的操作中，所有的稅費很多情況都是由買方來繳納的。
總稅費公式=契稅（1% ~2%）+個稅1%+七七八八工本費（300元以內）+中介費（3%）+增值稅5.6%+評估費+土地增值稅≈總房價的5%~10%左右
也就是說，一套總房價100萬的房子，在沒有增值稅的情況下，稅費大概在6萬左右，如果房子沒有滿兩年，稅費則能達到10萬甚至11萬！！
西安市二手房稅費參考如下：
契稅：
稅率跟我們購買的房子類型有關，比如我們購買90平以下的住宅，首套房和二套房契稅稅率為1%；購買90平以上的普通住宅，首套房契稅稅率為1.5%，二套房契稅的稅率為2%。
增值稅：成交價*5.6%
1、普通住宅房本滿2年（含2年）免徵。
2、普通住宅房本未滿2年，全額徵收。
個人所得稅：成交價*1%
1、普通住宅滿2年（含2年），且為賣方家庭唯一住房，免徵。
2、轉讓受贈住房一律按差額的20%徵收。
3、直系贈與，看老證，滿5年免徵。
中介費：3%
西安市中介服務費為總房價的3%，均為買家承擔。
三、二手房交易注意事項
1
二手房交易最關鍵，確權
確權，即審核產權——確認房子是否可以出售。
第一，所要購買的房子，必須具備「三證」（即《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》）或不動產證。
第二，需要確認所要購買的房子是否滿二滿三。
2018年西安二手房交易條件由之前的「滿二滿五」放開至了「滿二滿三」，即你購買房子網籤合同滿三年，可以上市交易過戶，契稅票滿兩年，則交易不會產生增值稅。
注意！增值稅5.33%非常兇狠！一套房子隨便一搞就是100萬，5%的增值稅馬上吃掉你5萬！
第三、需要審核產權人
1、審核相關人員身份證信息，查看是否是權屬證書上產權人或共有權人
2、非產權人無處置房屋出售的權利
3、共有權人或產權人如要出售或出租房屋的，需要取得產權人的公證委託書
第四，非產權人本人來籤訂（買賣）意向，必須要求受託人提供的資料
1、房產三證原件
2、產權人身份證件
3、受託人身份證原件
4、公證的授權委託書
5、若授權委託書未經公證，原則上不能籤訂《購房意向合同》，特殊情況另行處理，但一律不能轉定。
需要特別注意的是，以下房屋即便取得三證（即《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》），也不能出售：
1、經濟適用房取得產權未滿5年，或滿5年未補交土地價款的
2、產權被查封凍結
3、購房落戶未滿時間期限的房屋
另外還有一種比較特殊的情況，即房改房的產權人單身且未滿35周歲，也不能出售。
2
籤約雙方意向時，必須注意這幾點
校訂買賣雙方資料。
賣方：審核房屋權屬證書、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關資料。
買方：是否有購房資格、徵信情況、能否貸款、是否具備還款能力（收入證明至少是還款額2倍）。
明確中介費用。
經紀服務費必須標準金額，全西安市目前均未3%，均由賣家承擔。
意向金轉定金。
一般買方付了意向金，在規定的日期內是不得退意向金的，如在此期間賣方籤字確認，並收取了意向金，則轉變為定金。那麼此時如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。
房款支付事項。
買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經確認，不按約履行是要承擔相應責任的。
結語：對於將要買房尤其對買房政策不熟悉的小白而言，以上內容一定得收藏，會為你節省不少時間，也可以轉發，讓身邊有需要的朋友看到哦！