一直被冠以全球著名購物中心開發商----凱德商用在武漢投資的第一個項目凱德廣場十一期間正式對外開業，其前期宣傳的系列中高端品牌是否如期而至，它是否能適應武漢商業環境，贏得武漢市民的認同，記者實地一探究竟。
餐飲業態層層布局 武漢首例迎大考
凱德廣場餐飲業態層層布局
凱德廣場最鮮明的特色是層層餐飲設置，這也是本項目業態布局上一大特色。這種獨特的安插方式，可以讓顧客在購物的同時，充分享受各類美食。方便消費者飲食，也是人性化服務的另一種體現。
稍顯不足的是公共休息區設置較少。樂居記者認為，這也是眾多商業項目存在的普遍現狀。雖然凱德廣場在各樓層的餐飲業態能夠緩解顧客遊覽時的疲憊，但這種有償的填補方式到底值不值得稱道，還有待考驗。
據業內人士介紹，餐飲業態的層層布局早有先例，目前國內最成功的兩個商業綜合體——北京西單大悅城和深圳華潤萬象城便是如此。她闡述道：「餐飲業態是聚集人氣的核心業態，層層布局能有效地將客流分散開來，避免各個樓層出現人氣失衡的局面。」
隨著各個商業體中餐飲比例的不斷增加，餐飲業態的層層布局是商業地產未來發展的一種趨勢，但她個人認為，餐飲業態的集中式布局，更方便顧客進行選擇和消費。「這種布局並不適合目前武漢市民的消費習慣。」她如是說。
對此，克而瑞商業研究員吳昊卻另有見地：「從消費者的行為習慣來分析，零售業態的消費充滿著隨機性和不確定性，而餐飲在商業的範疇中，是一種目的性消費，所以傳統的商業中心，一般將餐飲設置在購物中心的負一層或者頂層，可以對人流起一個導向的作用；餐飲的層層設置，儘管是一種創新手法，但吸引和留住顧客的效果如何，還需要進一步觀察。」他還發現，凱德廣場餐飲設置的最大特點是：餐飲品牌的細分布局。
負一層是休閒式餐飲；頂層餐飲品類繁多，以正餐為主。其他樓層的餐飲是快餐式飲食。例如必勝客和麥當勞；這樣細分出餐飲功能性的布局，使得頂層的人流和人氣不會受到太大影響。
餐飲比例達到4成 跨層電梯率先置入
凱德廣場內部空間稍顯狹窄
據了解，凱德廣場的餐飲比例達到了40%。對比武漢各大商業項目爭相引入潮牌、奢侈品等服裝零售業的現狀，凱德廣場餐飲業態比重地不斷攀升，可謂是食字當先，揭示了商業項目起步發展的規律：飲食聚人氣。
面對各個商業項目中，你有我有大家有的品牌同質化現象，除了竭盡全力在建築設計上力求差異之外，為消費者尋找來此的理由是商家們首先要考慮的問題。
當商業項目不在局限於購物，而成為約會、聚會的選擇，那麼，餐飲和咖啡廳、茶座是可以讓人們停留時間最久的區域。從這點上來看，加強生活服務的功能，提供豐富而高質量的餐飲就是一個吸引人流的重要砝碼。對於外出的消費者，餐飲履行的功能已經不僅僅是簡簡單單地吃喝了。
凱德購物廣場另外一大特色在於電梯設置。它分為踏步、垂直和跨層電梯三種模式，雖然每層樓安插的兩部踏步電梯極為緊湊，但值得一提的是跨層電梯的首次植入。從一層直接到三層，三層直接到六層的跨層安插，更方便於顧客的目的性消費和節省時間。
品牌組合有待進一步調整 吸引人氣是關鍵
凱德廣場盛裝開業
從整個品牌組合來看，凱德購物廣場並未出現預期的國際名品和廣受市民關注的餐飲品牌「海底撈」。據業內人士透露，「海底撈」未能入駐乃多方面因素所致。目前來看，凱德購物廣場想成為武漢首家引入「海底撈」的商業項目，恐難以兌現。
面對這些早已耳熟的品牌商家，i.t、H&M；GAP、UR、星巴克、鮮芋仙、翠華的進駐，自然引起不少顧客的目光。但是這種品牌效應的聚集，是否是目前商業地產真正應該堅持的方向？
思銳潤業顧問部張超表示，凱德廣場位於武勝路與中山大道交匯處，開業期間商鋪開業率較不理想，核心品牌商戶僅i.t旗下五大品牌、UNIQLO開業，H&M，GAP，金逸影城主力店均未開業，項目整體吸引力略顯不足。
有業內人士認為，凱德廣場整體定位給人的感覺還是不明朗，餐飲品牌沒有太多新意及差異化。服飾類品牌HM、IT、UR雖然定位年輕時尚，但IT、UR在武漢的業績差強人意，對項目的人氣及業績幫助有多少，有待時間去驗證。各樓層的主題並不明顯，品牌組合有待做大的調整。
商用面積寸土生輝 坪效可能發揮極致
凱德廣場樓層分布圖
從商業空間的結構而言，凱德廣場公共空間設計讓人稍顯遺憾。首先，作為購物中心聚合人流、聚集人氣的中庭，因面積受到限制，缺少了舉辦大型宣傳活動的標準功能；其次，整棟商業體的採光並不突出，即便是白天，室內也需要大量的燈飾用來照明，難以做到環保和節能；其三，與銷品茂、菱角湖萬達寬敞的公共空間相比，凱德廣場公共通道稍顯狹長層高感覺略低。
對此，一位不願透露姓名的品牌商家一語中的：「這主要是因為小面積的地塊制約了它的發展。」但也有業內人士指出，這正是凱德商業的一大特點：最大限度地利用好商業體內每一寸面積，讓其坪效發揮到極致。(坪效是臺灣經常拿來計算商場經營效益的指標，指的是每坪的面積可以產出多少營業額(營業額÷專櫃所佔總坪數)。
商圈推動房價上揚 武勝路商圈重新崛起
武勝路商圈，作為漢正街的延伸，一邊是司門口商圈和正在崛起的漢陽鍾家村商圈，一邊又是升級革新後的武廣商圈。武勝路恰逢三面受敵。而家樂福的平淡冷清以及新華書店的漸漸沒落，一直被眾多業內專家認為，此地並不適合商業的發展。
對此，克爾瑞吳昊卻並不這麼認為：凱德廣場以及未來的人信匯國際文化廣場對江漢路商圈勢必會帶來一定的衝擊，同時會帶動礄口區經濟的發展。
據他調查，礄口區二手房均價在8000-12000元/平方米，崇仁新都、江山如畫等多個二手樓盤房源緊俏。他認為，隨著礄口片區商業逐步發展，將促進該區域二手房的銷售以及提升整個區域的商品房價格；另一方面，武勝路作為連接三鎮的交通樞紐，只要後期運營恰當，比江漢路更具地理優勢。他推斷，武勝路商圈的興盛會推動江漢路商圈進行新一輪的改革。
凱德廣場最鮮明的特色是層層的餐飲設置，這也是本項目業態布局上的一大特色。這種獨特的安插方式，可以讓顧客在購物的同時，充分享受各類美食。方便消費者飲食，也是人性化服務的另一種體現，稍顯不足的是公共休息區設置較少。
從引進的品牌來看，凱德廣場引進了i.t、H&M；GAP、UR、星巴克、鮮芋仙、翠華這些早已耳熟的品牌商家，這些品牌能否贏得武漢市民的青睞還有待時間考驗。
本文轉載來自：新浪房產，不代表贏商網觀點，如需轉載請聯繫原作者。如涉及版權問題請聯繫贏商網，電話：020-37128209；郵箱：news@winshang.com