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近來，某樓盤「帶租約」公寓事件引來多方關注。其中的商業營銷「帶租約」一詞，與市面上「返租」「統一經營」的公寓、商鋪，再一次進入大眾視野，給投資者敲響了投資警鐘。
背景
某樓盤公寓「帶租約」引熱議
11月中旬，一則「到XX 營銷中心討要說法」的視頻，在朋友圈中廣為流傳。事件簡單中透著複雜。說簡單，是因為業主們每月15日的固定租金，並沒有如約到帳。說複雜，則在於業主們在購買公寓時，是受了營銷宣傳語「與酒店合作」「帶租約銷售」的影響。且在而後的合作中，酒店在尚未獲得相關消防證照之下，就開始裝修入駐。前期業主們也收到了相應租金。但近期，公寓樓則因為設計用途為辦公、公寓，並非酒店的事情曝光，造成酒店經營者無法正常經營。
這就讓業主們懵圈了，自己竟然買了沒有經營酒店資格的辦公、公寓產品，那此前說好的「帶租約」酒店可能就此化為泡影了。
分析 「帶租約」銷售，有利也有弊
其實，仔細查看市面上公寓及商鋪產品的營銷宣傳語，「帶租約」早已不是一個新鮮事，其優點是顯而易見的。「帶租約」，概括來說就是由大型商家整體進行長期租賃，大型商家作為本項目商業經營者的角色而存在，商業部分將分割成各種不同單位銷售給小業主，這樣，小業主就成為了商鋪投資者。就比如上述樓盤的公寓。不過，相較而言，樓盤在前期引進酒店時，為降低投資者投資風險就跟酒店達成協議：一半公寓產品酒店自持，一半公寓產品由酒店從單個投資者手中承租。但即使如此，後期投資者的權益依舊沒能得到保障。
柳州市方東地產開發有限公司總經理付雋表示，對於一些較新的市場，由開發商統一招商，可以增強市場長期穩定性經營的機率。開發商相對個人而言，招商實力更雄厚。可以大概率引進品牌主力店：如沃爾瑪、大潤發等綜合性百貨超市。此外，「帶租約」方便實行統一的管理，避免零售出租造成業態混亂以及相互抬壓價格等問題。
市面上有不少「帶租約」「返租」等形式的公寓和商鋪，看似優惠，其實仍存在一定的投資風險
但其風險也是潛在的。業內人士表示，於開發商而言，對開發商綜合實力要求較高，開發商還要額外承擔經營壓力。而對投資者而言，存在開發商將風險轉移至第三方的情況。尤其是一些中長期的租約合同，不可預知性大，小型投資者不受保障。
延伸 營銷噱頭多，模式多樣化
除了「帶租約」，還有常見的 「返租」模式。開發商為提高市場接納力，將商場產權分成小產權進行銷售回收大量資金，然後再通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，並對每一個購鋪者承諾一定的年回報率。這種形式就是所謂的所有權、經營權以及使用權，三權分離的模式，儘可能地將商業產品的整體經營價值最大化，同時使建築單體獲得最大的價值與租金增長空間。如金鵝小商品商貿城此前就採用了該種模式進行經營銷售。
此外，市面上如金綠洲·星光大道，紅星·新天地BLOCK商業街，雖然形式上也會「帶租約」或類「返租」的模式。但在風險層面，開發商則需要承擔更多。因為他們在銷售商鋪時的策略，是先培育先運營，後銷售，雖然最終目的是銷售物業，但前期的培育可能需要去掉兩到三年的時間，這段時間基本是無法盈利的。對此，柳州市恆輝置業諮詢服務有限公司營銷總監李豔表示，該種模式，其先運營的目的在於將商場盤活，優化租戶結構，從而最終給予小業主購買信心，提升出售價格。
面對市面上令人眼花繚亂的公寓、商鋪營銷手段，柳州市房地產業協會會長張濤直言，這與該類產品銷售遇阻不無關係。而李豔也坦言，任何產品到了營銷階段，都是「穿著華服」面對世人的。
聲音 風險總存在，重點規避大隱患
面對開發商形形色色的公寓、百變營銷的商鋪，有點閒錢卻不太看得清營銷手段中的貓膩時，就容易掉進投資錯誤產品的大坑中。對此，業內人士也給出了自己的專業建議。
柳州市恆輝置業諮詢服務有限公司營銷總監 李豔
對於抗風險能力較小的投資客，建議選擇大品牌開發商的投資產品，保障性能相對強一些。而真正好的產品，則不太可能往「帶租約」「返租」等上面進行宣傳，反而更加注重產品本身的投資性能，如出租、做私人工作室等，並且會注重宣傳在限購限貸的背景之下，公寓及商鋪產品的優勢。
紅星美凱龍房地產集團有限公司高級營銷策劃總監 張曉巍
在形形色色的營銷噱頭中，相對來說，將商鋪進行統一的招商及運營管理，過個兩三年，再將經營權歸還給小業主，這種模式比「帶租約」「返租」等要更有保障性。因為，統一招商運營，對商業氛圍的形成，有重大的促進作用。
柳州市房地產業協會會長 張濤
對於諸如上述樓盤公寓的案例，首先是小業主們不了解產品從而吃了大虧。在投資商品時，應該將諸如建設工程規劃許可證等了解詳細，看清是公寓、酒店還是住宅類產品。不同的產品，有著不一樣的建設及消防要求，酒店要求最高，適用於所有經營產品類別。
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圖文｜居柳州記者
排版｜阿文
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