■ 文 | 琢磨先生 讓你笑到懷孕的財經脫口秀達人
先說幾個數據，7月25日美國全國房地產經紀人協會發布調查數據顯示，在截至2016年3月的一年裡，中國投資者連續第二年成為美國房地產市場最大的海外買家。2015年4月至2016年3月，中國購房者共在美國購買超過2.9萬套房產，總價值約270億美元，平均每套房產成交價格約93.7萬美元，高於此前一年83.2萬美元的交易均價。這事說明了三件事：一是中國的有錢人越來越有錢；二是中國的有錢人熱衷於通過配置美元資產，來對衝國內財富貶值的風險；三是中國拯救了美國的房地產。
為什麼說中國拯救了美國的房地產呢？因為我認識的很多美國朋友是不買房的，特別是年輕一代的美國人，當然他們也不存錢，很多人帳戶裡基本就維持個1500美金的存款，因為美國很多銀行存款低於1500美金（Checking Account）就會收管理費，是的，在美國銀行裡存款你是需要付錢的。他們把錢更多地花在了旅行上，而房子在他們看來，是一件昂貴的消費品。所以美國的年輕人更願意租房，租誰的呢？租中國人買的房。
美國，年薪多少才能負擔的起當地中等價位的房子呢？美國房貸利率信息網站HSH.com發布一份最新報告，分析美國人想在全美主要城市買房家庭年收入至少需要多少才能負擔得起房貸等開支。該數據是引用2015年美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）第四季的資訊。
那中國人是怎樣在美國買房子的呢？最近我跟著萬國置地的顧問在美國買房，親自體驗了下這個過程，今天我給大家說說，你們感受一下。
Step 1
要投資美國的房地產，首先你要確定，你是否喜歡美國的生活文化。我覺得美國的生活文化有兩點中國人很不習慣的地方，一是這個國家重規則，不重潛規則。比如我在甘迺迪機場把行李丟了，丟行李這事在美國實在太正常了。於是我就去找丟失行李諮詢臺，一個中年婦女接待了我，微笑著說hi~然後就遞給我一張表格，填好後說找到行李會跟我聯繫。我問行李現在到底在哪裡呢？她說不知道。我又問大約需要多久能找到呢？她說不知道。這個服務態度如果在國內估計很多人會大呼小叫了，或者直接說，把你們領導喊過來。
丟了幾次行李我就知道了，是的，丟了好幾次。對這位中年婦女來說，這只是她的一份工作，你著急不著急跟她關係不大，她只要在規則範圍內做完事情就好了。如果你鬧事，她就可以報警然後把你抓起來。大家都按照規則做事的壞處是沒啥人情化，不靈活，效率一般也比較低。好處是一視同仁，不管你爸叫不叫李剛，都得遵循流程來。
2015年7月27日，在美國加州開庭的一宗中國留學生凌虐案震驚了美國，兩名年僅18歲的中國留學生翟芸瑤和張鑫磊涉嫌非法綁架兩名中國同學，面臨包括折磨，綁架，毆打在內的6項指控，最高可判終身監禁。兩人累計保釋金高達$600萬美金，超3600萬人民幣。媒體稱是美國歷史上留學生犯案保釋金最高記錄。
美國生活文化的第二個特點是無聊。大部分商場晚上五六點就關門，大家下班回家各找各媽。美國除了紐約、芝加哥這些大城市的Downtown，很少高樓林立，因為地廣人稀，所以大家都住的非常分散，出門找個便利店開車個20分鐘是非常正常的，趕到後還很可能發現人家已經關門了。美國人晚上更熱衷於陪家人，全家臥在沙發上看電視，或者親吻孩子，因為很無聊，所以有大把時間生孩子玩。
Step 2
如果你是純投資沒有必要考慮文化的衝突，但如果你要自住就要想想能不能接受美國式的規則與無聊。因為投資重點看收益，自住才要看環境。所以投資的人很可能買酒店式公寓，自住的人更願意買House。很多中國人來美國後，特別喜歡買House，因為在美國買House其實很便宜，比如在洛杉磯周邊70萬美金左右，就可以買套200多平帶100多平花園的House，在德州40萬美金就差不多可以買300平方帶200平花園的House了，這裡說的德州不是出扒雞那個地方哈。但買House的話，後期維護的成本較高，比如花園要修修剪剪啊，家裡水管子壞了也沒有公寓統一的維修，還要自己找有執照的水管修理工，這些人收費不僅貴，在美劇裡還經常勾引女主人，這風險就太高了。
Step 3
確定自己的意願後，就開始開設銀行帳戶和尋找房屋經紀人。開設銀行帳戶很簡單，但就是等的時間很漫長，美國銀行的效率跟《瘋狂動物城》裡的樹懶沒什麼不同。我申請了支票，等了一周後，在周五16:51分接到銀行工作人員的電話，說您的支票到了，您可以過來取，但我們想提醒你，我們17:00下班。我說：你是不是覺得我是超人，穿個內褲就可以飛過來？她說你怎麼飛我不管，但您開玩笑用了1分鐘，現在還剩下8分鐘了。
美劇《摩登家庭》Phil就是職業的房屋經紀人，經常帶著客戶看房子，一路上還會給客戶介紹每棟房屋主人的故事，對每棟房屋都了如指掌。
美國買房一般都要找一個房屋經紀人，因為不找白不找，經紀人的費用是由賣家負責的。經紀人往往比較清楚每個城市房地產的情況。美國的房屋經紀人感覺無處不在，我打一輛Uber連司機都是房屋經紀人，邊開車邊介紹自己的業務範圍，還順道說著每個房子的八卦，路過Bel air一個房子說，說裡面就住2個人，但配了60個傭人。我一直在琢磨那60個傭人到底是不是人。
Step 4
經紀人會推薦很多房源給你，但最終的判斷還是要靠自己完成。在美國判斷房子好壞要考慮四個關鍵因素：
一是看治安，最好不是各國人混居的地方，這樣的地方人雜，一般衝突都比較多。
二是看學區，但一般來說好學區一般房價都比較高，因為美國的學校大部分都是靠房產稅養的，而房價越高房產稅越高，這是正相關的。
三是看房屋質量，比如加州為了抗震大部分房子都是木質結構的，就要檢查有沒有白蟻等問題。
四是看鄰居，比如隔壁住著Facebook的扎克伯格，他有女兒我有兒子，這樣的房子未必升值，但我們家很可能升值。
Step 5
如果看上了自己中意的房子，接下來就要明確房子的費用了。相比較於北上廣深，美國買房子不算貴，像洛杉磯芝加哥這些城市的非核心地段70萬美金左右就可以買套House，上百萬美金的房子已經非常不錯了。這筆錢還可以貸款，首付40%就可以了，30年的房貸利率大致在4.5%左右。
美國各州房產稅稅率及排名
除了房價，在美國買房還要考慮的另一項很重的支出就是房產稅。每個州徵收的稅率不同，基本在1~3%，比如加州大致在1%。假如你買了500萬人民幣的房子，每年需要交納5萬的房產稅。除了房產稅還有保險費，每年需要幾百到幾千不等，這個是可以談判的，比如你安裝了煙霧報警器就可以獲得5%的折扣。物業費公寓才會收，House是沒有物業費的。
這就是在美國買房的注意事項，好玩吧，如果你覺得好玩就可以自己全部搞定，如果你覺得不好玩就可以讓萬國置地這樣的海外房產經紀公司搞定。最後我再說幾句：當你錢少的時候，你想理財，那你想得太多了；當你是個中產的時候，你不想理財，那你想得太少了；當你成了富豪，特別是當你上了富豪榜的時候，不管你想不想理財，國家都會幫你想好的，你就不用多想了……