來源：鋅財經
文/蕭何
編輯/大風
在2017年底開始關注海外置業以來，宅東創始人周元凱輾轉過東南亞、美國、英國，但都一一否決。
原因在於，當時東南亞的房價已經漲得比較高，並且發展中國家存在較大的政治風險；當他把視線轉向發達國家時，他認為英、美的投資優勢也不足夠——距離太遠，中西方文化差異較大，還面臨著外交關係不確定的風險。
他最終看中了日本。
在1989年房產泡沫以來，日本房價一路下跌，直至2005年跌至谷底，其間數次回彈上揚，卻又遭遇了2008年的金融危機和2011年的福島地震，「連跌三次，三次的谷底都在一條線上，這條線在我看來就是一個非常安全的安全墊。」
日本是一個好機會。但是新冠肺炎席捲全球以來，宅東的主營業務，地產投資和民宿運營均受到了不同程度的衝擊。
宅東「押上」一戶建日式民宿，圖源受訪者
「從天國到地獄」，日本民宿的收益對外國遊客的依賴程度較高，有業內人士如此評價2020年開年以來的日本民宿業。
據日本觀光廳4月30日發布的《宿泊旅行統計調查》，3月入住日本旅館·酒店的外國人數118萬人次，與上一年同期同比減少85.9%。
在迎來營業額暴跌之後，一些現金流緊張、還貸壓力大的房東開始撤退，有數據顯示，截至2020年4月民宿業務的撤出件數約為4100件，達到2018年11月民宿新法實施不久時的（約200件）的約20倍。
不過，同樣也有不少從業者迅速轉換經營策略，以期待度過這一關。
有人增加「鐘點房」和「中、長租」的選項增加現金流；有人免費在疫情嚴重期間把手裡的民宿提供給滯留在日本的遊客，只收取水電費來拉點人氣進行宣傳；有人在停擺期間抓緊時間改善屋內環境，希望提高之後的出租率。
經歷過投資熱潮和疫情影響之後的日本民宿業，還是一門好生意嗎？如今的局中人，真的有那麼慘嗎？
「開源」自救
李陽在日本做不動產公司，手裡有50棟位於大阪的一戶建用於做民宿，其中有四十多棟都是客戶在他手上買了房之後委託他管理的。民宿的最後一批客人，是2月中旬左右離開的，李陽也開始著手準備口罩等防疫物資。
他給鋅財經算了一筆帳，沒人住的情況下，一棟一戶建每個月的網費、電費、稅費等大約需要1000人民幣，「現在民宿就不用談收益了，只是控制損失。」
他控制損失的辦法，就是在發微博邀請當時因飛機停運而滯留大阪的遊客來免費住，只需要交水電費，「雖然杯水車薪，但閒置著不如幫我拉點人氣，如果他們自覺點幫我維護一下衛生，我還省了人工去打掃衛生。」
開源、節流，這是幾乎所有在日本民宿行業從業者在疫情期間減少損失的所必須的動作。
圖源網絡
3月的時候，宅東的民宿入住率還能堪堪維持在30%左右，但一進入4月，就直接掉到了5%以下，直到轉變運營策略，目標客戶從海外遊客轉向為日本國內，改為15天以上的中長租，價格上打了6折，才使得入住率在近期恢復到90%以上。
雖說折後的實際收入遠遠比不上原來的水平，不過，宅東創始人周元凱告訴鋅財經，二房東模式的民宿在停業狀態下還要繼續付房租，對現金流的壓力很大，相當於持續虧損；而宅東和自己的投資人們買下的日本房子擁有永久產權，只需要去協調項目和人工成本就可以度過這一關。
相比於民宿業務，地產投資業務的停擺更讓他焦灼。
投資人去不了日本，線上海外看房的成交難度很大，周元凱在日本的銷售團隊相當於全軍覆沒，他乾脆砍掉了80%以上的銷售業務。此外，宅東通過節約人工成本的方式來維持健康的現金流，不拖累發展節奏。
值得一提的是，團隊的高管們在疫情期間沒有收入，沒有客戶，卻始終沒有閒著。
一邊煎熬、一邊絞盡腦汁思考怎麼推進工作，例如銷售團隊天天拉著周元凱去錄製喜馬拉雅的課程，或者在抖音上做資訊分享——宅東所做的日本投資和運營的工作並不面向龐大的人群，因此也並沒有對播放數量有要求。
宅東的原創課程開完結直播，圖源受訪者
不過，在系列產品問世之後，通過其背書性，出乎意料地提高了銷售轉化率。
置業熱潮
在不少文章中，給疫情下的日本民宿業蓋上了「毀滅性打擊」的標籤，不過，據鋅財經了解，在黑天鵝事件引發的洗牌期中被淘汰的投資者大致有三大類：供過於求又缺乏特點的公寓式民宿，付不起房租的二房東，孤注一擲甚至加槓桿押注民宿的狂熱投資者。
這一輪日本房產投資熱潮，最早還要追溯到2012年。
2012年，日本引入「安倍經濟學」政策，日元貶值，對於國外投資者來說，購入日本房產更為便宜划算。而隨著2013年東京成功贏得2020年奧運會和帕運會舉辦權，投資者們對日本房產的信心進一步提升。
東京房價開始上漲，日本不動產研究所的數據顯示，2013年東京地區的房價同比增長了 5.07%，2014年同比增長了4.69%，2015年9月同比增長了4.12%。
在2018年宅東進入之前，房地產市場開始回暖，相比谷底時上揚了20%-25%，不過依舊是30年前房價的2/5。
這個數字放在中國是不可思議的，周元凱還記得2002年自己家裡在上海買房時房價是6000元一平方，現在已經漲到了九萬塊，漲了15倍。
經濟發展周期、東京奧運會臨近的旅遊風口、日本民宿商業洗牌期，對於宅東來說，這三個小風口，缺一不可。
圖源網絡
周元凱也見證了這些年來日本地產投資的瘋狂。
日本開發樓盤的門檻很低，來自中國的開發商蜂擁而至惡性競爭，在設計結束之後就提前開始在國內售賣、收全款。
由於信息誤差，中國的投資人往往意識不到開發商在其中牟利之狠。大把中國開發的樓盤單價賣到了9萬塊，而對面日本開發商開發的樓盤才6萬塊一平，據了解，一些開發商給到國內金融公司的渠道費就可以達到10%-12%。
可以說，狂熱時期的中國開發商富得流油。
實際上，出於投資角度，國內的炒房概念放在日本置業並不適用，在奧運會前後的房價波動屬於短期的市場波動。對於日本這樣一個冷靜的市場來說，房價趨勢最終會回歸到日本經濟發展中。
奧運對於民宿行業來說，能助其房價翻數倍，但對於投資房產這樣一個追求長期收益的機會來說，其對於日本房地產的溢價影響有限，2025年的世博也同樣難以助力大阪成為下一個上海。
想要在日本炒出國內的回報率，恐怕並不容易。
突發的全球性疫情沒有對日本民宿行業造成「滅頂之災」，但或許能為一時腦熱的狂熱投資者澆上一盆冷水。
浮躁褪去
原定於7月23日開幕東京奧運會和帕運會，受新冠病毒疫情影響被推遲一年，不少日本民宿開始賣身回血，但對於另一部分現金流充足的投資人來說，又增加了一次抄底加碼的機會。
周元凱稱自己在日本的民宿是越做越「平民」，而這種回歸生意本質的做法也讓其在今年的疫情之中，成為了站到最後的人。
在日本民宿業風雨飄搖的幾個月裡，宅東一共買了4棟樓，走上了瘋狂「買買買」的道路。
宅東日本民宿「橫川 II」，圖源受訪者
這個速度相比於去年一整年購入的近20棟來說，算不上快，但是在不少企業拋售資產的現狀下，購入價格非常便宜。周元凱告訴鋅財經，他購入的價格相當於去年同期價格的八到九折左右，並且是三四百方的大物件，「本來我們都遇不到這種物件」。
周元凱給出的解法，是最簡單的做生意的邏輯，「賺錢」。
在入局之初搭建財務模型時，周元凱曾經猶豫過一番：做特色的中高端民宿，還是減少投入做高頻次？不多久，宅東選擇了後一條路線，前者民宿的消費頻次必定會減少，而且前來日本投資地產的客戶也大多不會去買大體量、昂貴的樓。
這種思路與其他赴日房地產投資者大相逕庭。
周元凱告訴鋅財經，他在日本置業完全是為了商業回報率，他在2018年民宿法推出的時候，花了1000多萬投了兩棟樓，運營初期就做到了87%的入住率，「我感覺我坐在金庫上面。」
計算之後，發現年回報率可以達到13%-15%。「日本置業哪怕再失敗，以後虧損也只有20%-25%，在國內是很有可能攔腰砍斷。」
自持的兩三百方的物件改出約10個房間，給出一個平實的價格，客廳和衛生間公用，後來，宅東又嘗試做了上下鋪，生意也同樣不錯。「也不用特別高端，那就沒人來住了，去日本玩的年輕人還是非常價格敏感型的。」
宅東「天空宿」項目，圖源受訪者
好的生意，最簡單的邏輯就是「低買高賣」，與之形成鮮明對比的，是原先過度擴張的赴日投資的民宿行業玩家在這場戰役中紛紛落敗。
現金流為王，這句話比以往任何適合都適用。
不過，做「生意」的宅東躲過了疫情，但也並非沒有苦惱。
原先在國內適應了網際網路行業高速發展的周元凱，發現日本的產業趨於穩定和成熟，節奏很慢、流程按部就班，很難有冪指函數一樣的成長機會。在原先，周元凱的規劃是在今年6月份之前發展50個項目，但如今的現實卻是，盡力狂奔但也只完成了一半。
「今年以來，宅東已經進入了2.0版本，在國內做品牌規模，把日本當作大後方，做資產落地的保值、增值。」他也不得不承認，與國內的高速發展相比，日本整體的產業節奏和發展速度太慢了。