這樣一個小鎮，怎樣能夠變成是真正又熱鬧、又優美的小鎮，打造成一個來了就不想走的生活小鎮，這樣的課題都擺在我們的面前。
主持人：文化、旅遊不單單是一種符號，新城鎮化背景下，更是當下眾多企業突圍的方向。下面，我們首先請出這場主題論壇的第一位演講嘉賓，綠城集團執行總經理、藍灣小鎮總經理郭曉明先生。郭曉明先生的演講題目是：度假到常居--藍灣理想。有請郭曉明先生。
郭曉明：尊敬的各位來賓，首先代表綠城集團，代表藍灣小鎮歡迎大家的光臨，因為平時這個項目可能是距離比較遠，大家不一定來，這次也感謝觀點機構，通過這次活動的舉辦，更多的人會認識這個項目，認識藍灣。
今天下午這麼多的專家、學者到這裡來，把我們這個項目作為案例，把我們從營造之初到目前和今後考慮的一些問題，跟大家一起做一些探討，有許多的問題是需要去面對和解決的。我的題目是「度假到常居——藍灣理想」。
我們整個項目從2007年我和宋衛平董事長一起來看地，到2010年6月份動工，第一次開盤在2012年1月份。我們在2007年的時候，綠城就已經涉足旅遊地產物業，當時有人向我們宋總推薦海南的地，這個項目的合作方跟宋總建議，選地要好好選，有很多的要求，因為他在海南待的時間比較長。當時有幾個要求，要帶熱帶，在分界洲島以南，背山面海，南向海灣比較平灘緩，距離機場一個小時車程左右，最好是要70年的產權。
我們這個項目總佔地面積4800畝，大概200萬平方米建築面積，1萬戶人家，3萬多人口。當初拿到這個項目以後就考慮這個項目的定位問題，當時我們提出要打造三亞最高品質的濱海度假社區。
目前整個項目完成了近80億，銷售了2635套房子，公寓、別墅的平均售價大概在33000左右一個平方，最貴的是一線海景別墅，最便宜的是七八十萬的公寓，稅收也交了一個多億，應該說對當地還是有一些貢獻。
這幾年運行下來，小鎮還是有不少問題，我把這些問題都拋出來。當初為什麼叫藍灣小鎮？最開始叫綠城清水灣。當時取藍灣這個名字也是我自己取的，在杭州，我們董事長沒同意，說杭州話念藍灣這個詞不好聽，跟「爛灣」這個詞諧音，所以當時叫綠城清水灣，後來我們在這裡開了一個研討會，把這個項目的名字叫綠城藍灣小鎮。
這幾年下來，我們已經建成了哪些東西呢？除了威斯汀酒店和藍灣酒店之外，還有一些運動場所，醫療中心、超市，可以同時容納400多人就餐的業主食堂。就算我已經建了這麼多的配套，但是問題仍然存在。
我自己給它定位叫冷美人，大家說好山好水好寂寞，入住率低，現在這個時候的入住率大概在百分之十幾左右。為什麼不來住？一個可能是跟我當初定位的客戶群有關係，我當時定位的客戶群都是35歲到50歲左右，這批客戶群基本上都是年輕力壯，事業有成的人，缺的是時間，他有實力買這個房子，但是他來度假居住的時間沒有，偶爾會讓他們的父母來住一住。
存在哪些問題呢？今天上午也聽了很多專家表達的觀點，我也深有啟發，有很多也是共性的。
首先是人力資源的問題，所有的背後都是人的問題，一個是我們開發公司的人的問題，第二是我們的服務團隊，包括酒店的服務人員、物業的服務人員，整個海南的現狀，一個是到處開發、到處挖牆腳，綠城培養了幾個月的，人家老早就給你挖走了。哪怕是一樣的工資待遇，但是我們的要求多，他說隔壁那個公司要求不一樣，我可以到另外一個公司去。所以我們現在不太留得住人。
第二個是服務感受的問題，對傳統的物業服務提出了更高的要求，基本上每次業主到這裡來，他一定是會找物業的管家，家裡的通風情況、水、電、煤氣、冰箱、有線信號等等運營情況怎麼樣，這些方面和平常我們城市裡面的居住住宅都不一樣。
舉個例子，通風有沒有標準，開多長時間，家裡的衛生間要不要通風換氣一下，排水口要不要倒杯水，萬一有臭氣冒上來，要堵一下，空調要不要開一下等等。我們這些標準建的目的，雖然是不常來住的房子，你要保證它有很好的狀態。現在我們都已經做這些服務公司了，我們開通了很多的班車，有到機場的，有到縣裡的，還有到361醫院的，包括到菜場的，我全部做成了一些公司，接受業主的監督。
我們也建立了微信群，目前建了快兩個月的時間，都快瘋掉了，這個群裡面什麼事都說，你不回應，他就@你，你一回應，他就沒完沒了，晚上一兩點還在回他的信息。我們還有微信公眾平臺，這也是宋董事長要求我們一定做的。
第三是配套問題，建得再多，配套永遠覺得不夠。這個配套除了我們項目自身以外，還有周邊的配套，海南的開發環境應該說還不是十分成熟，經常停電，導致也會停水，還有移動信號的問題，排汙還沒有統一的規劃，包括周邊的菜市場、自然環境等，這些都有待於我們繼續完善。
有這麼多問題，怎麼辦？所以一方面請我們的專家大家一起來把把脈，待會兒我們還會討論一下，我們自己也在做這些方面的研究，一個理想小鎮到底應該是什麼樣的？我們也看了上海一城九鎮失敗的原因，以及國際上對小鎮的論述，包括這個小鎮，我們綠城也在共同編發展和建設的定律。因為上海一城九鎮也是請了很多大師來設計的，但最後還是空的，所以最後還是人的問題，你建得再漂亮，沒人進去也沒用。
這是美國做得比較成功的佛羅裡達的青年城，包括英國的小城運動。綠城有很多四五千畝的項目，我們從藍灣小鎮開始，從去年開始研究，小鎮到底要怎麼做，它有多少要素構成，當然這個小鎮是城市和鄉村之間的一種令人嚮往的居住目的地。
綠城自己也召開了很多的研討會研究這些問題，包括小鎮的由來是怎麼樣，我們都在做一些研究，我們在做一些小鎮的定律，比如說小鎮怎麼發展的，怎麼平衡的，今後的空間怎麼樣，內容怎麼樣，今後的成長怎麼樣。
我們所有的研究的東西都是從生活的需求為出發點，通過這些案例的研究、生活的需求，我們把它表現到小鎮的配置應該怎麼樣，構成了這樣一些生活的內容，最後才能形成生活的場景和氛圍，這些場景和氛圍，我們又要把它用建築空間，以及今後有人住進去以後的運營管理來共同實現。所以怎麼樣從度假過度到長居呢？我們從羨慕海南到常遊海南，最後到常居海南。
我們也在準備把一些已有的設施盤活，包括做業態的研究，讓小鎮的業主來共同策劃。我們現在也是擁抱網際網路，我用一個手機的APP，用一卡通，把小鎮所有的消費、所有的門禁，包括乘坐公交車，全用一張卡解決掉。包括我們現在的食堂，我不知道明天早上有多少人來吃早餐，我只有一個大致的判斷。但是如果有一個APP，我在裡面徵求一下意見，大家要來的提前預約一下，這樣也可以減少浪費。
包括旅遊的東西，我以前也想得比較少，總覺得有消費能力的才是我的目標客戶。但是這些人經濟實力不錯，沒時間，他平時不太來住。
去年春節的時候我們做過統計，裡面1000來戶人家，我們一對一的打電話，一方面是詢問他要不要來過春節，第二是問他願不願意把房子在春節的時候租出來，結果只有40來戶願意出租，因為他們都不缺錢，他覺得自己的房子，不想讓別人來住，不然就成了住酒店一樣了。
這些問題我們都需要再做進一步的研究，尤其小鎮今後的運營管理和自治，開發商撤走了怎麼辦？我們最高的可能要成立這個小鎮自治管理委員會，包括小鎮的節日體系、小鎮吉祥物等等，要使大家嚮往這個小鎮。這些課題我們一方面自己也在探索，另一方面也更多的希望我們在座的所有的專家，大家一起來幫我們把把脈，出出點子。我們每個小鎮都要凸顯自己的特色，大家應該有一個清晰的烙印。
這是我們舉辦的一些活動的場景，去年舉辦了一些賽事，包括我們夏天有夏令營的活動，組織小孩子來軍訓等等。老年人在這裡生活的時候其實也是挺開心的。
這樣一個小鎮，怎樣能夠變成是真正又熱鬧、又優美的小鎮，打造成一個來了就不想走的生活小鎮，這樣的課題都擺在我們的面前。
所以不能說我這個是演講，我覺得更多的是把這些問題拋出來，大家一起來討論。希望我們所有的專家學者，能夠為中國的文化、旅遊度假地產插上一些翅膀，讓每個小鎮、每個項目都有自己的一些特色。我們可以不用到國外去，這個小鎮走走，那個小鎮走走，都已經覺得是非常豐富了。
再次感謝大家的光臨，希望大家多提批評指導意見。