「中國90%以上的黑檀木集中在星河灣，只為保證星河灣的品質感」；時至今日，星河灣的諸多宣傳口號猶然在耳，但其販賣的「上流生活」正在貶值：記者獲悉，本周開始，閔行星河灣1號樓與2號樓本周起售價大幅下調20%，最低報價僅為3.5萬元/平米。這是繼鄂爾多斯項目開盤挫敗之後，星河灣又一樓盤暴露出滯銷現象。
當地中介告訴記者，如果折算上裝修費，上述報價和同處顓橋板塊的中檔普通住宅相差不到萬元；這意味著在去化緩慢的巨大壓力下，星河灣處心積慮打造的「豪宅夢」正瀕臨破碎。
第二張倒下的骨牌
閔行星河灣並不是滬上首個宣布大幅度降價的豪宅。在十一黃金周接近尾聲之際，上海另一個以「高調」著稱的豪宅別墅項目——長泰東郊、西郊別墅各自下調售價達20%-25%。該樓盤別墅獨棟售價為1100萬元，降價後每棟約在750萬元左右。記者調查發現，長泰別墅驟然猛跌，和其連續數月的銷量「鴨蛋」有直接關係：網上房地產數據披露，該樓盤自春季以來，連續數月成交量為零，樓盤去化壓力巨大。
以此類推，並不難發現星河灣降價動力，亦是源自銷售壓力。來自網上房地產的官方數據顯示，在十月黃金周期間，「閔行星河灣」的成交量僅為1套，這無疑同鄂爾多斯項目的爆冷釋放出同一信號——投資客對於星河灣的興趣正逐漸減弱。
地產營銷人士告訴記者，星河灣在滬首個樓盤——花木項目中，80%的購房者為投資客。因此，投資客的態度，很大程度上影響星河灣這類樓盤的銷售業績。「但從近況看，上海已經有多個地理位置偏僻的豪宅項目打開降價通道，星河灣不僅難以倖免，而且也不會是最後一個宣布降價的類似樓盤」。
豪宅為何成「易碎品」？
進入十月份以來，上海住宅市場並未出現放量大跌的跡象。不過在買賣雙方隔空博弈的時刻，豪宅率先放下身段，呈現出猛跌的態勢，確實值得唏噓。
不過在業內人士看來，這種大幅度的下跌並不意外：
中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為，過去五年，伴隨地產業的快速成長，上海豪宅市場注入太多的水分：「甚至在陸家嘴濱江這樣稀缺地段的豪宅，價格也已經被層層推高，嚴重脫離了樓盤本身的價值。」
「豪宅價格一旦失守，就會出現劇烈的跌幅；因為價值豪宅售價極高，因此購房者的損失將動輒數百萬」，宋會雍說。
在上述背景下，那些地段並不佔優勢，更多依靠「品牌運作」樹立起高端形象的「豪宅」，必然受到更大的價格壓力。換言之，就是代理機構所說的「不降價就賣不動了」。
知情人士說，陸家嘴濱江和佘山這兩個板塊，是上海公認的豪宅區。在這兩個板塊之外的「豪宅」，大都面臨高端人口導入這個基本問題。而這個問題又直接影響到所謂豪宅生活圈的形成。因此，許多所謂的豪宅，事實上並不能真正的銷售「上流生活」。
以星河灣為例，其在上海的兩個樓盤分別位於浦東花木和閔行顓橋，這兩個地方並非上海的「上流生活」地段。「因此，星河灣為其樓盤圍起厚厚的圍牆，再在社區內建成高檔生活場所，為購房者營造一個被隔離的上流生活」，閔行一位地產中介向記者這樣調侃。
價格本身的注水，與一些「豪宅」本身並不牢固的基礎，是上海接二連三出現豪宅猛跌現象的主要原因。
抄底還是接盤？
以星河灣280平米「中等面積房型」計算，歷經本次大降價之後，購房者實際少支付的款項約為420萬元。這個數字同長泰別墅情況很類似——數百萬的價格震蕩，一夜間就發生了。這是否意味著，現在是一個抄底的機會呢？
宋會雍並不贊成「抄底」這個說法。他表示，豪宅市場同普通住宅市場最大區別在於，支撐豪宅價格的主要因素是「信心」——在當前的市場格局下，投資者難言恢復信心，豪宅價格的走勢仍難預料。
在另一個層面，動輒百萬的大降價也將增加投資者的觀望情緒，這也使得開發商試圖「以價換量」的打算落空：長期從事陸家嘴地區二手豪宅交易的中介劉強(化名)表示，今年一季度以來，濱江都出現願意調價5%至10%的豪宅投資客，但越是調價，越是難買。
「如果說抄底，那麼濱江二手豪宅的交易應該趨於活躍，但事實卻恰恰相反」。
而同濱江地區的豪宅相比，降價之後的星河灣面臨更大的問題：由於其早期投資客是來自廣州、北京、山西、鄂爾多斯，上海本地的購房者極少。
「在豪宅市場不景氣的環境下，要繼續在那些地區尋找到接盤人已經很難，而上海本地的豪宅購買人群，對花木和閔行這兩個板塊的認可度不大，因此星河灣以價換量的成效還有待觀察」，業內人士說。
不過可以肯定的是，對於閔行星河灣早期眾多的購房者而言，高達數百萬的投資虧損，已成無法迴避殘酷現實。（記者 王若宇）
(人民網)
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