卷首語
2020年，我們啥都沒做，就光見證歷史了！一句調侃之話，道出了事實，更道出了辛酸和無奈。
縱然時光飛逝，也是我們一分一秒度過的。
樂居「記錄年份」系列來到了2020年，今年我們用8個詞語及其詞雲，來銘記這極為不平凡的2020成都樓市。
在21世紀頭20年，成都樓市遭受了兩次特別嚴重的天災，一次是2008年的地震，另一次就是2020年的新冠肺炎疫情，但是兩次天災的影響廣度和深度有所差別。地震以後，建築的抗震設計被拔高了，建築更加抗震了，災後重建湧入大量的資金，樓市復甦得很快；從新冠病毒被發現到今天，一年已經過去了，病毒還在全球肆虐，國內時不時會冒出本土病例，「戰時狀態」也成了2020年新聞報導的高頻詞彙。
出於疫情防控的需要，人們的出行、流動受到了限制，這也給樓市造成了很大的影響。無論新房還是二手房，都是動輒上百萬、幾百萬的不動產，很多家庭傾盡六個錢包才能買到一套房，這必然是一個慎之又慎的決定，籤合同之前必然會大量看盤、看房。在全國疫情被控制住的時候，新房市場由於自身的特性（相對集中可控、經濟支柱等），也快速的恢復了，但是存量房市場（二手房市場）就沒那麼幸運了。
疫情影響
2020年1月24日，四川省啟動突發公共衛生事件一級響應，專家號召大家少出門、不聚集、戴口罩、勤洗手，各小區也嚴格限制外來人口、開展社區防疫、封閉居民小區（院落），憑證、憑碼通行。要深入到各個小區看房的存量房經紀活動也被迫暫停，剛好趕上過年，中介就提前放假了，甚至節後還推遲了上班。
在1月上半月，據鏈家網的數據，工作日的帶看量一般為五千到八千人次左右，周末的帶看量一般都要上萬，上2萬的也有；而疫情爆發以後，帶看量長期保持在兩位數左右，還不一定是真正的購房者在看房。
（二三月份鏈家網可查詢到的二手房帶看量）
事情的轉機出現了2月下旬。2月22日起，成都住建領域全面實行復工復產告知承諾制；同時，「天府健康通」平臺也大力推進，部分小區準許對持有「天府健康通」綠碼的人員通行。二手房市場的「帶看」環節正在逐步打通，如上表，自2月25日以來，帶看量上升到了日均三位數，2月29日上千了。以至於到3月14日、15日這個周末，連續兩天的帶看量都在1.5萬人次以上。
▲截圖來源：成都市房地產經紀協會官微
3月20日，成都市新型冠狀病毒肺炎疫情防控指揮部復工復產工作組發布了《關於居民小區（院落）復工復產項目疫情防控有關事項的通知》。《通知》第三條要求，對「無接觸式」快遞員、房產中介等服務居民日常生活需要的從業人員，持有健康證明及相關工作證明，經測量體溫，可進入居民小區（院落）開展相關業務。這樣一來，只要符合要求的中介從業人員都可以有序的開展中介業務了。
至此，制約二手房市場活動的所有人為限制全部解除。到4月初，成都二手房的帶看量已經超過了2019年的平均水平。
但是，二手房市場依舊是看的多，買的少。因為新冠肺炎疫情也在一定程度上影響了人們的置業觀念，購房者對通風、採光、小區密度等提出了更高的要求。成都二手房市場，有個明顯的特徵，樓齡在5年以下的次新房較少，高密的樓盤較多，因此很多人在當時的那種環境下，還是不太願意接受二手房。監控數據顯示，2020年成都成交了約4.9萬套二手房，而今年新房成交是17.8萬套，去年二手房成交也有11.5萬套。
限售滿三年
2017年4月12日晚間，成都市房管局等多部門聯合發布《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》；《通知》第七條是「嚴格防範投機炒房」，要求「自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓」。限售政策自2017年4月13日起實施，以網籤時間為節點，到2020年4月13日，首批被限售的住房將陸續解禁。
在這一天，有不少自媒體解讀說，成都二手房源的數量還要繼續上漲。但事實上，從後續兩三個月的監測數據來看，市面上的二手房源數量只保持了一個正常的增長趨勢，比4月之前並沒有特別明顯增長。其實限售影響最大的是新房（因為成交量大），但是新房從籤合同到拿產權證，這中間就有一兩年的時長，拿到產權證以後再計算限售日期，這樣一來，新房的實際限售日期在無形中被增加了一兩年，甚至兩三年。
還有一個問題值得關注，到底有多少滿足了三年限售條件的房子會真正拿來銷售，這個怕是沒有人能夠說清楚。
「914」新政
「914」新政才是成都樓市的一個重磅炸彈。於二手房而言，第十一條「個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年」影響重大；如果房主要轉讓一套取得產權證未滿5年的二手房，市場價值100萬的話，其要交增值稅約5.6萬，這筆錢對賣家和買家來說都是不是小數目，肯定都不願意出這個錢。一些原本想買二手房的購房人，要麼加錢，要麼去買新房、買滿5年的二手房；對於賣家而言，稅費漲了，自己肯定不願意掏這筆錢，要麼不賣房，要麼漲價（漲稅費部分）。買家和賣家就這樣博弈著。
市場是靈敏的，新政一出，不少二手房賣家撤銷了房源掛牌，9月8日當天，鏈家網的掛牌二手房有13.7萬套，一個月以後就減少到了13.5萬套，實際減少可不只2000千套，因為新房源還在增加。成交量的變化也相當明顯，9月14日之前一個月成都成交二手房4191套，而之後的一個月則降至了2720套，當然有國慶長假的原因。如下圖，914新政以後，二手房成交量呈現出明顯的長期低迷狀態。
成交量腰斬、價格漲跌不一
全年來看，2020年成都成交二手房約475萬平米，套數將近4.9萬套，相比於2019年11.5萬套成交量已經是腰斬，甚至還不到2020年新房17.8萬套成交量的三分之一。
與成交量腰斬不同，二手房的價格卻相對堅挺，我們從兩組數據可以對比分析。
從國家統計局公布的全國70城房價來看，2020年11月份，成都二手房價格指數環比增長了0.4%，同比增長了9.0%；以2015年房價為為參照的話，已經漲了28%，而2019年12月份只漲了18%，換句話說，今年成都二手房價整體漲幅為10%左右，這可是官方發布的數據。
從鏈家網提供的數據來看，2020年1月，大成都二手房的成交參考均價為12878元/平米，到11月末，漲到了12898元/平米，環比漲幅約為0.78%。掛牌均價則從15454元/平米漲到了16056元/平米，漲幅為3.9%。也就是成都掛牌均價的漲幅其實是高於成交參考均價的，賣家看好二手房市場。這也不難理解，新房市場上單價、戶型面積和總價都上去了，二手房房價有看漲的空間。年底新房市場有一波低價地樓盤集中放量，2021年新房單價會更高、整體面積會更大、總價也更高，二手房更有待價而沽的勢頭。
具體到各個區市縣的二手市場來看，房價越高的區域其二手房越保值增值，如高新南區、錦江區和成都天府新區等。2019年11月至2020年11月這一段時間內，以鏈家網提供的成交參考價格為依據，「5+2」區域只有金牛區的二手房略有下跌（跌幅約為1.2%），其他區域都出現了不同程度的漲幅，漲幅最高的是成都天府新區（約12.75%），其次是青羊區（約8.1%）。如果看掛牌均價，錦江區和青羊區都有所回落，其他各區全部上漲。掛牌均價可以看出賣家的心態，錦江和青羊的二手房以學區為特色，隨著其他各區優質教育資源的起來，錦江和青羊二手房的優勢有所減弱，掛牌均價回落也是情理之中。
即便在最嚴厲的政策調控下，二手房還是依然能夠顯示真實的市場狀況。整體來看，二手房成交依舊是以中小戶型為主，主城區總體成交均價在200萬以下，而新房市場200萬以下的房子總是僧多粥少、一房難求。預計2021年的二手房市場會比2020年好——量價都會有所上升。