房地產公司分拆物業赴港上市再添一例。
9月8日，資本邦獲悉，遠洋集團旗下附屬公司遠洋服務昨日向港交所遞交了主板上市申請書，此次IPO由花旗和中金公司擔任聯合保薦人。
業務介紹
據招股書顯示，遠洋服務是一家知名物業管理服務提供商，在中國擁有廣泛的地理覆蓋範圍。其物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業及公共及其他物業(如醫院、政府大樓及學校)。除物業管理服務外，遠洋服務亦提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務，以及向在管物業的業主及住戶提供的各種社區增值服務(包括社區生活服務及物業經紀服務)。
遠洋服務的歷史可追溯至1997年，最初乃專注於為遠洋集團(中國領先的綜合性物業開發商)所開發的物業提供物業管理服務。受益於控股股東遠洋的品牌效應以及遠洋集團豐富的行業經驗及迅速的業務增長，自2011年以來，遠洋服務的業務涵蓋面已自最初的北京迅速擴展至環渤海地區及中國其他地區。遠洋服務於2009年開始管理由第三方物業開發商所開發的物業。
遠洋服務通過於中國的多家附屬公司開展業務。遠洋服務的主要運營附屬公司包括遠洋億家及中遠酒店，該等附屬公司於往績記錄期間為集團貢獻可觀的收入及利潤。
遠洋服務集團旗艦公司遠洋億家於1999年9月9日在中國成立，主要致力於為遠洋集團於北京開發的房地產項目提供物業管理服務。遠洋億家的股份於2016年5月9日在全國中小企業股份轉讓系統上市，於2018年3月2日完成遠洋億家自全國中小企業股份轉讓系統自願終止掛牌。
據招股書披露，截至今年6月30日，遠洋服務在管面積約4230萬平方米，為155個住宅小區及55個非住宅物業提供物業管理服務，有90.8%的在管面積在一二線城市。遠洋服務4000萬平方米出頭的在管面積只能排在今年物管企業中報排名的中間位置。遠洋服務擁有282個物業管理項目，總合約面積約6190萬平方米，遍布全國24個省、直轄市及自治區的54個城市。
財務概覽
1、營收方面，遠洋服務處於逐年增長的狀態
招股書顯示，遠洋服務收益從2017年的12.1億元增加32.8%至2018年的16.1億元，又進一步增加至2019年的18.3億元，三年的年複合增長率約22.8%。今年上半年與去年同期比，公司收益也小幅增長6.6%至9億元。
集團的大部份收益產生自物業管理服務，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年6月30日止六個月，其分別佔集團總收益的68.4%、65.3%、66.6%及71.7%。
其中，今年上半年物業管理服務的收入約6.5億元，佔比超過7成；非業主增值服務約1.5億元，佔比約17.1%；社區增值服務佔比逐年降低，今年上半年貢獻約1億元，佔比11.2%。
2、利潤方面，穩步增長，毛利率穩定
利潤方面，公司上半年實現淨利潤1.54億元，同比增長26.1%。2017年-2019年以及2020年上半年，遠洋服務毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%及28.5%，較為穩定。
遠洋服務解釋稱，今年上半年毛利率的上升，得益於物業管理服務的貢獻增加，這部分業務錄得較高的毛利率，以及所有業務線的毛利率均有所增加。
3、營收主要來自關聯方
2017年遠洋服務的收益基本來自關聯方，隨後逐年遞減，到今年上半年降至81.2%。來自第三方的物業管理服務收益自2017年的4940萬元增長至去年的2.3億元，複合年增長率113.8%。
風險分析
資本邦分析認為，遠洋服務存在如下風險：
1、高度依賴母公司
招股書披露，遠洋服務的業務主要來自於遠洋集團，其中還有一部分來自中國人壽及大家保險這兩家遠洋集團主要股東。當前，遠洋集團間接持有遠洋服務約90.1%權益，待建議分拆及上市完成後，遠洋集團預期將持有遠洋服務不低於50%的權益。
2、流動負債淨額
截至2018年及2019年12月31日，遠洋服務分別錄得流動負債淨額人民幣362.9百萬元及人民幣518.3百萬元。無法保證遠洋服務未來將不會錄得流動負債淨額或負債淨額。遠洋服務未必有足夠的營運資金以償還流動負債或按預期方式擴張業務。在該等情況下，遠洋服務的流動資金、業務營運、財務狀況及前景可能受到重大不利影響。
3、行業競爭激烈
行業集中度不高，中國排名前20的物業管理公司於2019年12月31日的在管建築面積僅佔中國物業管理公司約22.2%的市場份額(按2019年的在管建築面積計)，這導致市場分散，行業排名前五大公司市場份額相差不大，又缺乏行業核心壁壘，因此競爭較為激烈。
（文章來源：資本邦）