來源：價值領地
▎政策分析丨By：世聯評估
2019年11月25日國家稅務總局深圳市稅務局發布了《國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅徵管工作規程》（以下簡稱「規程」），自2020年1月1日起施行，沒有截止期限，但國家新土地增值稅法出臺之後會進行修訂。
「規程」修訂內容
規程從原來2015年出臺的61條縮減到了41條，精煉實用，適用深圳市各區（含深汕合作區）所有轉移房地產時涉及的應繳納土地增值稅的情形。房地產開發項目、自建房、存量房等在不同環節、節點轉讓時的所繳納的土地增值稅均不一樣（備註：個人銷售住宅暫免徵收土地增值稅）。
整體來看稅務局加強了對房地產開發項目的稅務管理，明確房地產開發各環節的涉稅行為，明確受理時限，逾期申報的處罰方式等，補充了項目信息登記、土地增值稅清算申報所需的資料，針對個人還特別說明了蛇口、前海的個人出售非住宅物業需要在南山區稅務局繳納土地增值稅。
規程還規定了四種需要集體合議（3人以上）的情形，分別是按分期建設進行項目登記、符合條件的變更項目登記、符合清算條件起1年內製定的清算計劃、採取核定清算的房地產項目。
除此以外，規程還引用了新土增稅稅法的規定，由房地產開發企業自行計算房地產開發項目應當繳納的土地增值稅額，根據已預繳土地增值稅數額，確定補繳或退稅額。稅局對申報材料進行專業審核。
修訂細節分析
規程對細節方面進行了一些修訂。如：明確房地產開發以《建設用地規劃許可證》、城市更新項目批覆、社會投資項目備案證等辦理項目登記；明確房地產開發企業預繳土地增值稅的納稅義務以轉讓房地產合同籤訂時間為準；保障性住房暫不預徵土地增值稅（需要到稅局備案）；取得銷售（預售）許可證滿三年未銷售完畢的土地增值稅清算的起始時間為最後一張預售許可證取得時間；納稅人符合清算條件應收到通知書之日起15日內補齊清算資料；在土地增值稅清算時未轉讓的房地產清算後再轉讓的應按月匯總等。
經梳理房地產開發項目、自建房、存量房土地增值稅的計稅方式分別是預繳、清算、適用舊房轉讓政策，個人出售非住宅按核定徵收率等。
房地產開發項目：
①直接轉讓土地使用權：清算，不預繳、不核定徵收。
②轉讓在建工程：清算；
③新房預售：先預繳，後以項目為單位清算，多退少補。
④現房銷售：清算（現房指已辦理竣工驗收，符合清算條件）。
⑤清算後尾盤銷售（1年內）：清算。
⑥轉讓自用、出租超過1年（不含1年）的：適用舊房轉讓土地增值稅政策。
自建房、存量房（不含個人出售住宅）：
①轉讓自建房使用不超過1年的（含1年）：清算。
②轉讓自建房使用超過1年的（不含1年）：適用舊房轉讓土地增值稅政策。
③轉讓從房地產二級市場購入房地產（一手房）購入超過1年（不含1年），適用舊房轉讓土地增值稅政策。
④轉讓從房地產三級市場購入的房產（二手房）：適用舊房轉讓土地增值稅政策。
舊房轉讓土地增值稅分析
◆規程規定的舊房轉讓土地增值稅政策，簡單的說主要是三種方式：
①以舊房或建築物評估價作為扣除項目，評估價為建築物重置成本價乘以成新度折扣率（不含地價款），有地價憑證可扣地價，沒有的找一個基準地價扣，找不到的不能扣。
②能提供購房發票的，加計扣除數額按發票金額每年加計5%計算，按購房發票所載日期起售房發票開具之日止，1.5年以上算2年，2.5年以上算3年，以此類推。
③核定扣除項目：無合法、有效的房屋購買合同和構成房屋原值，不能正確計算房屋原值的或者未能提供支付合理費用的相關憑證，不能正確計算合理費用的。計算其加計扣除基數依據不動產證登記價格或在國土產權管理部門查詢的原購買價格核定。屬於自建房（含適用舊房政策的房地產開發產品）的，主管稅務機關可以依據房產建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數。
而個人轉讓存量房（非住宅）可採用核定徵收率，核定徵收率可適用《深圳市地方稅務局關於土地增值稅核定徵收有關問題的通知》（深地稅發〔2009〕460號）的有關規定）。對普通標準住宅銷售收入核定徵收率為6%，對非普通標準住宅銷售收入核定徵收率為8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定徵收率為10%，對其他類型房地產銷售收入核定徵收率為5%。
新規實施影響分析
深圳市房地產高速發展，新規程出臺後房地產轉讓的各環節徵收管理工作更加規範、嚴格、清晰。房地產開發企業應快速熟悉規程規定內容，合理進行項目分期、成本分攤、銷售安排等，對於未出售的開發產品（尾盤）如無長期持有計劃，儘量不要轉為自用、出租，否則開發產品（尾盤）轉為自用、出租1年以上的再出售就得按舊房轉讓政策，此時土地增值稅會增加很多。而對於舊房轉讓，應按照舊房轉讓土地增值稅政策合理選擇3種土增稅計算模式，在滿足合法、有效的前期下，選擇稅負較少的方式。
規程的出臺在稅務的層面或將引導房地產開發企業降低銷售價格，抑制市場投機需求。對於存量的商業類公寓、辦公轉為長期持有、出租起到促進作用，未來在條件允許的前提下或可將存量商業和辦公用房轉為租賃住房用途。
對於房地產評估機構及估價師而言，在為稅務機關確定土地增值稅扣除項目金額提供參考依據而評估房屋及建築物價格時，應按照《房地產估價規範》要求，選用合理估價方法，遵循獨立、客觀、公正的原則進行評估，在計算房地產轉讓的預期稅費時，應按照規程規定的計算方式合理進行土地增值稅計算。