□記者 曾邦華
診核心提示
2000年~2012年，是鄭州樓市發展的關鍵期，這期間，在政策的翻雲覆雨中，樓市經歷了痛並快樂的十二年，房地產開發也由之前的粗獷奔放發展到今天的精耕細作，對於購房也從刺激消費到抑制需求，房地產行業在逐漸褪下浮華的外衣後，逐漸向更加符合市場要求的強調居住功能本身的需求靠攏。
一成不變的卻是一路飆升的房價，雖然十二年中也有過調整，也有過起伏，但是不能否認，現在的房價和十二年前相比是天壤之別，房地產這幾年跌宕起伏的曲線背後，產品過於單一化、房價居高不下、購房者盲目跟風、開發商急功近利對產品粗製濫造等問題一直為業內外所詬病，並成為行業繼續發展的桎梏。
脈象
1失去判斷力
買賣雙方盲目跟風
相信人們對2007年的房地產市場「熱到發燙」的場面記憶猶新，當年前9個月，鄭州樓市的價格經歷了非理性的上漲，在狂飆的房價刺激下，人們的住宅投資熱潮進入了空前的高峰期，一些消費者也只看價格，不看樓盤品質，盲目跟風追漲，扎堆上市的樓盤項目受到了投資群體的熱捧，各樓盤銷售現場異常火爆。
想起當時買房的場面，鄭州市民張女士記憶猶新：「那個時候買房的人特別多，售樓中心場面極其火爆，我們是找朋友託了關係排號才拿到認購卡的。當時感覺人們買房的衝動已經達到了一個巔峰，是非理性的了。」
樓市炙手可熱，引起了一些自住型消費者的不滿，同時，許多開發商也存在著盲目跟風的現象。競合地產董事長王東表示，「開發商盲目跟風，最主要的表現就是投入房地產開發方面的資金增長得非常快，而且往往是市場上什麼熱就做什麼，比如限購之前，投資者青睞的小戶型產品在市場上持續熱銷，大量資金轉而進入小戶型的開發，但是限購令出臺之後，投資客離場，買房機會寶貴，造成大量小戶型的滯銷。」
脈象
2失去理性 過度強調投資化屬性
從2004年房價「一飛沖天」以來，「房價只漲不跌」的神話深入人心，不僅非房地產企業、富人紛紛投入到這場投機盛宴，「你的房子漲了多少」、「我準備買某樓盤做投資」等已經成為老百姓茶餘飯後的話題，房子已經成為人們最熱衷的投資品，「全民炒房」更成為當時的真實寫照，住宅的投資屬性被不斷強化，而作為「居住」的使用屬性卻被逐漸淡化。
王東表示，由於國內的投資渠道比較單一，因此自從商品房市場開放以來，資本逐利的本能和一段時間內保障性住房建設的缺位，使商品住房逐漸成為投資品，投資屬性壓倒了居住屬性。
「中國是世界上少有的不徵收不動產稅的國家。」河南財經政法大學城市發展研究中心主任、教授劉社表示，「這使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。
王東表示，自2010年開始的本輪調控政策，從稅收、金融信貸、土地供應、市場監管等多個方面入手調控房價，限購、限貸、限價等爭議性手段出臺的最終目的就是要儘可能剝離住宅的投資屬性，恢復其居住的基本功能。「從未來五年、十年，甚至更遠的時期來看，房地產住宅市場去投資化是大勢所趨。」
脈象
3簡單複製 產品結構過於單一化
在房地產快速發展時期，市場處於絕對賣方市場，開發商更注重利潤和開發速度，樓盤質量和精細設計方面則常常被忽略，然而，隨著樓市調控政策的持續深入，只要蓋房子就能賣出去的時代早已成為過去，購房者注重的不再是單一的資源佔有，開始重視真正的居住價值。
劉社指出，過去十二年間，鄭州房地產市場與沿海發達城市相比，可選擇的產品類型顯得非常單一，缺乏更多的市場創新，以住宅市場為例，由於住宅市場的火熱，許多開發商集中做住宅產品開發，蓋完就賣，由此導致產品同質化程度高而且空置率很高，面對突如其來的樓市調控，企業往往措手不及，抗風險能力也比較低。
劉社告訴記者，產品供應結構是市場化行為，但是政府在調整產品結構方面也做出了很多努力，以70/90政策為例，實際上就是政府介入的一次產品供應結構調整，為了提高土地利用率，提高容積率，對戶型配比進行有效控制。
脈象
4供需失衡 保障房機制缺失導致供需矛盾
近年來，隨著城鎮化的推進、住房制度的改革和居民收入的提高，使得人們對房地產商品的需求得到釋放，並且導致了房地產市場的供不應求，房價居高不下。同時，房地產商品具有的投資品屬性又吸引了大批投資和投機者，而保障房缺失使無支付能力家庭被趕入市場，使得供需矛盾進一步加劇。
河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰認為，目前市場上暫時出現的供過於求的狀況，從本質上來講是調控暫時抑制了需求，這種狀況在樓市調控政策持續的情況下也將繼續維持一段時間，但是，樓市供需矛盾不解決，樓市觀望嚴重、成交低迷這些都將是暫時的。
李曉峰表示，目前房價主要還是由供求關係決定的，過去相當一段時期，我國保障房機制缺失也進一步加劇了供求矛盾。另外，目前我們的保障房機制對購買對象和承租對象設立的門檻很高，只能惠及低收入群體，房地產市場上大部分購房者無法享受這一政策，也在一定程度上推高了商品房價格。