中國商報/中國商網四川報導（譚仕科 記者 徐民 文/圖）近日，成都市青羊區順城大街一物業的租賃中介人員向中國商報記者透露，其承租人四川承道律師事務所以新冠肺炎疫情屬不可抗力為由，要求出租方減免半個月房租。隨後，該律師事務所在未得到出租方許可的情況下，在3月4日下午所支付的房屋租金中，單方面扣除半個月的租金。據悉，這起強制減租事件受到當地眾多業主和承租人的關注。
律所是否屬於政府倡議減租對象，強制要求減租是否屬於過分解讀國家政策，強制減租損失了誰的利益，為進一步了解情況，中國商報記者對此進行了深入採訪。
律所強制減免半月租金
記者獲悉，由四川承道律師事務所向出租方出具的《關於調整疫情期間房租的說明》這樣寫到：由於本次新冠肺炎疫情的原因，***辦公用房因司法局及政府要求不得復工而無法使用，遲至近日我所方才取得復工審批，近日方才開始使用辦公室值班。我方認為，因疫情影響、因主管機關及政府的強制要求導致租賃辦公用房無法使用，屬於合同法第117條規定的不可抗力，因不可抗力造成的損失應當按照公平原則處理。故我方希望貴方對於2月的房租損失按照各自承擔一半的方式處理，即免除我所2月一半房屋租金6000元。
記者尋找到負責該房屋租賃的蔣先生核實情況，他表示，該律師事務所正在和出租方進行溝通。
「減租是情分不是義務，更不可強求，因為房東也是疫情受害者。國家鼓勵業主對租戶減免租金，但這不是強制性規定。」成都市一位房產中介公司負責人對記者說。
3月4日下午，中國商報記者來到四川承道律師事務所，但採訪要求被對方拒絕。「我們作為律所，提出免除要求不是因為政府倡議，而是基於法律規定。」一位中介人士向記者轉述了該律師事務所的說法。
律所是否屬於政府倡議減租對象
據中國商報記者了解，自新冠肺炎疫情暴發以來，一些企業遇到了各種各樣的發展困境。國務院、各部委以及各省份的政府部門為緩解廣大中小微企業在疫情防控期間的發展困境，推出了具有針對性的政策。
2月5日，四川省政府辦公廳正式印發《關於應對新型冠狀病毒肺炎疫情緩解中小企業生產經營困難的政策措施》，在租金補貼方面提出，對承租國有資產類經營用房的中小企業，減免一至三個月房租。鼓勵大型商務樓宇、商場、綜合性市場運營主體在疫情期間對中小企業減免租金，各地可對減免租金的業主給予適度財政補貼等。
那麼，律師事務所是否屬於政府倡議減租對象呢？四川律師雷偉認為，此次減租主要是針對中小微生產經營型企業，而律師事務所作為從事法律服務的中介機構不屬於此類型，故不應是政府倡議減租的對象。
多位律師表示，律師事務所辦公性質與其他行業有所區別。律師主要是運用其掌握的法律知識為當事人尋求救濟途徑，其辦公方式靈活多變，可以攜帶筆記本電腦移動辦公，以「不可抗力」要求減免房租不合情理。
一位不願具名的法學專家坦言，律師事務所依附於社會而發展，也需對社會承擔還原和回報的義務，只有這樣才能維持好律師事務所本身與社會的關係。在災難面前，為了很小的利益，以不可抗力要求減免房租，而且態度較為強硬，這些做法有損職業法律人的社會形象。
強制要求減租屬過分解讀國家政策
那麼，四川承道律師事務所以新冠肺炎疫情屬於不可抗力為由主張減免房租，是否有法可依？
律師付建在接受中國商報記者採訪時表示，不可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，通常認為不可抗力主要包括自然災害（如颱風、洪水、地震）、政府行為（如徵收、徵用）及社會異常事件（如罷工、戰爭）等情形。此次新冠肺炎疫情，同2003年的非典疫情一樣，也屬於不可抗力，但存在不可抗力不必然導致免責。因為根據合同法的規定，不可抗力可作為合同解除免責事由，但也需要不可抗力與合同目的無法實現之間存在著因果關係。
付建認為，雖然此次疫情防控措施對該租賃合同履行產生了一定的影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現的程度，疫情結束後該租賃合同可繼續履行。付建表示，需要根據合同履行期限、合同履行內容、疫情影響程度及因果關係綜合做出評斷，如果不可抗力與合同不能履行不存在因果關係，那麼承租人無權要求減少租金。
付建還表示，作為承租的一方當事人，不應盲目濫用「不可抗力」，而應根據所處的行業和自身特殊情況謹慎援引不可抗力條款，不能簡單自行解約或拒付租金。
對此，成都市一位徐姓法官表示，對於疫情期間房租減免問題，目前還沒有明確的強制性規定。受疫情影響，承租方可以緩付房租，但不能拒付房租或解除合同。徐法官表示，用「不可抗力」強制要求減租屬過分解讀國家政策。
3月3日，四川省高級人民法院民事審判第一庭印發《關於涉新冠肺炎疫情相關民事案件審理的法官會議紀要》，針對關於房屋租賃合同的當事人援引不可抗力主張免責問題明確表示：在房屋租賃合同中，出租人的主要義務是交付租賃物，承租人的主要義務是支付租金。出租人主張因疫情全部或部分免責的，應當審查其不能按約交付租賃房屋的具體原因。出租人因其系抗擊疫情的一線醫務人員或其他工作人員，或者其因封城、交通管制、政府要求停止裝修施工、被採取隔離措施等因素，不能按約交付且不能通過其他方式交付租賃房屋的，可以依照合同法第一百一十七條的規定免除或部分免除其違約責任。承租人的合同義務系金錢給付義務，沒有因疫情導致的履行障礙，一般不得免除其違約責任，但承租人因出租人原因未能實際取得租賃房屋的除外。
強制減租損失了誰的利益
「如果房東是一個普通人，也會受到疫情的嚴重影響，此時房東收不到租金，那其損失又該由誰承擔呢？」徐法官如是說。
中國商報記者在走訪中了解到，在成都，一些房屋出租人並非都屬於強勢方，也並非都是高收入群體。很多業主都是傾其全力購買房屋，他們或借貸、或合夥購房，資金鍊一旦斷裂，生活將陷入困難。
「很多業主都存在借款買房的情況，有的業主依賴於房租補貼生活或支付借款，有的業主背負住房貸款。事實上，房東的經濟情況千差萬別。而很多承租人要求減免租金的初衷已經改變了，他們不考慮業主的實際情況，這種做法讓業主很寒心。」一位李姓業主如是說。
記者調查：不得道德綁架業主強制減租免租
此次強制減免租金事件在成都並不是個例，而且「花樣百出」，所涉行業逐漸增多，造成了一些社會矛盾。其中，比較典型的案例就是成都市錦江區梨花街某商住樓26家酒店聯盟要求業主減免租金的事件。
據中國商報記者了解，該商住樓26家酒店聯合向物業管理公司申請，請求物管公司向業主群發送要求減租信息。信息這樣寫道：「業主您好！現受***大廈各酒店委託呼籲：受疫情影響，已暫停營業，且無力支付疫情期間的房租。望得到業主理解支持，共渡難關。」
業主蘭女士告訴記者，她的房子租給了其中一家商務酒店，酒店單方面向她提出了減免三個月租金的要求，至今已有近兩個月未向她支付租金。她表示，「酒店合夥欺負眾多業主，讓業主至今收不到房租」。
有專家呼籲，主動免租的業主值得尊敬，但不應當道德綁架所有業主、相關機構要求全部免租，否則可能損害房屋租賃這一行業的良性發展，最終造成租客、業主、行業等多方共損的局面。
責任編輯：馬文博