過去20年裡，現金、黃金、期貨、基金、國債、股票等等，除了極少數的一些品類之外，房子可能是成長性最高的存在了。
房子作為城鎮居住、戶籍、教育的必須品，同時作為大宗資產，其價格在20年的快速城鎮化進程下，獲得了十足的增長。
根據國家統計局公開數據，2000年全國商品房均價僅有1952元，時至今日為9989元，整整上漲了4.1倍。按照X的19次方等於4.1計算得出，年複合增長率為7.7%。
相比之下，過去20年裡銀行1年期定期存款利率逐年降低，目前僅有1.75%。
當然，這還不能直接得出買房是優於存款的結論，還要加入「貸款利率」這項支出分析。
存款利率-貸款利率+房子年增長率，數值為正，則代表買房收益更大；如果數值為負，則代表存款收益更大。
而過去20年間，銀行貸款利率持續走低，高峰時大概7-8%左右，目前大概在5%左右。無論採取哪個時期的數值，得出的結果都是正數。
因此，從數學的角度也進一步證明了，過去20年裡買房的確是優於存款的。
此外，還有一點值得探討，那就是貨幣通脹率。
隨著M2總量的不斷增長，貨幣是逐漸貶值的。換言之，2000年的100元與2020年的100元，在購買力上是絕然不同的。
那麼，過去20年裡，貨幣一共貶值了多少呢？
貨幣貶值率，有個常用的計算方式為M2-GDP。
M2為廣義貨幣，M2的同比增速被認為是「印鈔速度」。之所以M2是不斷增長的，源於生產、發展的需要。而代表國內生產總值的就是GDP。當M2增速超過GDP增速時，代表著貨幣發行超出了生產發展所需要的貨幣，貨幣多出來了。所以，M2-GDP，即代表了所謂的通脹率。
當然，還有一個與通脹率有關的統計數字，叫CPI。所謂CPI指居民消費價格指數，是反映居民家庭購買商品價格水平變動情況的一個經濟指標。一般來說，CPI的變動即能反應市場處於通脹還是通縮。比如100元這個月買4斤豬肉，下個月買3.9斤豬肉，這價格變動即代表貨幣購買力的變化。
但是過往20年CPI一般都在1-3%左右，似乎顯得貨幣通脹並不明顯。這是因為，CPI統計中沒有房價這一塊，並且當下關注度較高的教育、醫療在CPI中的佔比偏低，所以統計出的CPI並不高。因此，不包含房價、教育醫療構成較小的CPI並不能直觀反應貨幣通脹率。
所以，我們還是採用M2-GDP的方式，來計算通脹率。
經過簡單的減法計算可以得出，平均每年貨幣貶值率在6%左右。近10年貨幣貶值47%，近20年貨幣貶值超過100%。
在之前存款利率-貸款利率+房價增長率的公式基礎上，再疊加每年6%的貨幣貶值率。綜合來看，其實這麼多年房子真正的收益並不高，主要來自三部分。第一部分是房價自然增長部分；第二部分是貨幣貶值稀釋了銀行還款；第三部分是房子作為「貨幣蓄水池」起到了類似「金本位」的保值作用。並且，主要是第二、第三部分。
當然，房子能起到保值作用，適當有所升值，還是理想的。另外，以上數據都是基於全國平均房價的計算，各地具體漲幅不一。
接下來，要重點探討的就是，未來10年，買房子相比存款，還是一件上算的事情嗎？
關於這一點，其實還是比較兩個數值。
第一個數值：現金收益率與房子收益率，誰更高
第二個數值：各自收益率能否覆蓋貨幣通脹率。
首先明確一點，房地產的發展不可能有過去那麼迅速了。城鎮化速度逐漸放緩，大部分城市人口進入平穩狀態。其次，房住不炒被列為5年計劃後，維持房價小幅、平穩發展將是常態。
因此，預計5年內，房價年均增長幅度都會在5%這個數值上下小幅波動。至於5年後，隨著剛需住房需求的進一步被滿足，以及房價本身基數較高，增幅預計會進一步下降到2-3%左右。
至於M2，雖然今年重新恢復兩位數增長，但官方已經強調這是特殊情況下的紓困，且不可持續。未來M2增速，大概率會重新回到個位數，比如2018年的8%左右。未來5年、10年，M2持續下降的概率也是極大的，比如來到5-6%這個區間。
畢竟，隨著經濟保持在中高速發展區間內，M2也不可能持續兩位數增長。再者，一方面要求房住不炒，剝離房子的金融屬性，另一方面卻持續放水的矛盾行為，想來也不可能。
那麼，未來10年買房子還是存款的比較，結果就能出來了。
年均房價漲幅大概率在5%左右，年均貨幣貶值率在3-4%左右，年存款收益率維持在1.75%，年貸款利率維持在5%左右。
每年房價增長與房貸利率幾乎持平，顯示房子在短持有周期內沒有較大收益可言。房子的有限收益，將來自於房子長期持有下的複合增長與按揭貸款的複合減少兩者之間的差值。
至於首套房槓桿，在限購限貸下，大部分人有且只能使用一次，也談不上投資獲益，畢竟是唯一自住用房。
但是別忘了，還有年均3-4%的貨幣貶值率存在。以前房子是最好的貨幣蓄水池，所以貨幣流入到房地產市場，帶來了房產價值的水漲船高。而未來，一方面嚴禁資金違規流入，另一方面M2「精準灌溉」，能流入房屋消費市場的資金還剩多少呢？不清楚，但一定比以前少得多。
所以，對於非首套房、不能使用首套房槓桿的投資人而言，如果房子去除貸款成本後的有效收益部分年化達不到3-4%的貨幣貶值率，那買房其實也並不算一件上算的事，只是比存款優質些罷了。
看明白了嗎？