綠地悅城只面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源，科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手裡有多套住房的公務員紛紛將團購資格向外兜售，指標費已經炒到50萬每套。兩個月前，南昌市三千多名公務員，把首筆房款匆匆交給了開發商上海綠地集團。
"做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事情，是綠地集團南昌模式的核心。在那裡，他們為當地開發新區，也為政府建福利房，並從這樁生意中分享特別的土地收益。"
"綠地悅城只面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源。這些房子，科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手裡有多套住房的公務員紛紛將團購資格向外兜售，指標費到2013年3月份已經炒到了50萬元每套。"
2013年2月中旬的一天，房產商郭為找在南昌市做公務員的朋友李平吃飯。酒過三巡，李平紅著臉伸長脖子湊到郭為耳邊說，最近發了一筆「不義之財」，把單位團購綠地悅城的資格賣了，20萬元指標費就這樣到手。
但在一個月後，李平開始為自己賣掉資格的行為後悔了——綠地悅城此時的購房資格已經被炒到了50萬元。
綠地悅城項目坐落於贛江西岸，一片南昌市剛規劃的、猶如香港島般面積的九龍湖新區。那裡現在還是一片剛平整的空地，如果不經當地農民的提醒，很難找到這片尚未動工的紅土地，更難以知道這是一個專供南昌市公務員的團購房建設項目。
兩個月前，包括李平在內的南昌市三千多名公務員，為這個尚未動工的項目，每人付了二三十萬元不等的首付款，很多公務員連地都沒看，就把錢匆匆交給了開發商上海綠地集團。與其他開發商賣房會出具購房合同迥異，綠地只給他們開了一張收款收據。
不過這樣一個佔地達500畝、幾乎已經銷售一空的樓盤，南昌市相關部門卻否認其存在。「這個項目房管局還沒受理過，我也沒聽說過。」南昌市房管局負責人吞吞吐吐地對南方周末記者說，「公務員不可能團購這房子。」
在中國，團購房往往是一種福利。在住房改革、停止福利分房的十幾年後，「福利房」在某些地方還是隱秘地存在著。
據南方周末記者了解，綠地悅城項目在2013年年初已經賣出去大半。南昌市直機關公務員團購綠地悅城的價格是每平米5000元，保守估計，僅是該地段市場價的70%。
為什麼綠地能夠在項目還是一片空地、未拿到預售證的情況下就銷售？為什麼它們願意以成本價將房子定向賣給南昌市公務員？這一切都要從這塊城市新核心區的土地說起。
綠地的算盤
"綠地集團江西事業部副總經理戴詠春對南方周末記者稱，綠地悅城不對外銷售，只面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源。"
綠地悅城自2012年12月28日正式啟動。三個月來，幾百名農民工一直在綠地悅城項目上搬運泥土，立圍擋，建工人住的活動板房。
「正式動工將在今年5月份。」在一個臨時搭建的簡易房裡，施工方上海建工集團的一位代表對南方周末記者說，因為遠離市區，快遞甚至找不到這裡。
但位於九龍湖新區的這塊土地卻因其獨特的位置而擁有極大的潛在商業價值。地塊位於一個仿造鳥巢外形的體育場與在建的南昌西客站之間。500畝的土地，被兩條公路切割成A、B、C、D、E、F六個地塊。兩年後，這裡將矗立89棟高層住宅樓和15棟4層商業樓，及一棟3層的幼兒園，總建築面積超過100萬平方米。
在過去幾年間，江西省高層官員們試圖把九龍湖區域打造為南昌的城市副中心。這裡依山傍水，江西省委省政府也將搬至此地。江西國體中心、南昌西客站及地鐵線均落戶九龍湖。雖然如今還是一片大工地，但多數南昌業內人士稱，隨著鄉村變成城市新核心，無疑會提升周邊的地產價值，九龍湖擁有潛力。「這是未來的紅谷灘，有房子就應該去搶。」鼎盛同創營銷有限公司董事長趙熙認為，九龍湖區域房價很快將過萬。
綠地悅城是九龍湖區域為數不多在賣的項目之一，但普通購房者是難以買到這個項目的。綠地集團江西事業部副總經理戴詠春對南方周末記者稱，綠地悅城不對外銷售，只面向南昌市公務員團購，總數達三四千套房源。
在南昌，政府機關集資建房、團購住宅在過去兩年也有出現，但操刀的企業往往是南昌市城投公司或市政公司。
南昌一位開發商對南方周末記者透露，綠地悅城項目往西9公裡的望城，南昌新建縣正在為全縣公務員集資建1萬套住宅，操盤公司即為新建縣城投公司。該項目公務員團購價僅為3700元/平方米，所有縣財政局發工資的單位都有買房的資格，包括退休職工。
據南昌新建縣的一位公務員描述，2013年3月8日是新建縣規定的最後打款期限。在那之前幾天，新建縣的農業銀行、工商銀行和交通銀行都擠滿了人，公務員們都排著隊往單位指定的集資房帳號裡打錢。
但像綠地這樣的品牌房企做定向給公務員團購的商品房，尚不多見。綠地是從南昌市政公用房地產股份有限公司接過這個項目的。國土局檔案顯示，這塊地最初由南昌市政公用房地產股份有限公司在2011年11月拍得，地價為186萬元/畝。後來這塊地被裝入南昌九龍湖置業有限公司，工商資料顯示，其成立於2012年9月29日，由南昌市政公用房地產股份有限公司100%控股，法定代表人亦為其公司總經理鄭學平。
兩個月後，南昌九龍湖置業93%的股權以1394.698萬元的價格掛牌交易，掛牌條件同時稱「代標的企業向轉讓方償還債務3.26億元人民幣」，其意向受讓人規定必須「為具有國有成分的中資法人企業且註冊資本金應不低於本次收購應付所有款項金額。同時，意向受讓人須為2012年中國企業500強或其全資企業」——不出意料，唯一符合資格的競拍方綠地拍得九龍湖置業93%的股權。
對於接手這個團購項目的原因，戴詠春解釋為純粹是一個市場行為，「南昌市分管的領導找我們談，說公務員買房也很累，希望能幫他們做一個團購。我們也樂意做這種事情，可以穩穩噹噹掙3個點利潤、2個點的管理費。而且項目現在還是一片空地，我已經收了他們30%的房款，拿著錢我都可以去別的地方投資去了。」
不過，這個旨在解決「買房困難的公務員」的項目，房子的分配是嚴格按照等級劃分，且全是大戶型——科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手裡有多套住房的公務員紛紛將手裡的團購資格向外兜售，資格費到了2013年3月份已經炒到了50萬元。
當地一位發展商稱，如此低的價格，綠地無異於給南昌市的公務員都送了個大紅包，綠地的算盤顯然不在那「3個點利潤，2個點的管理費」上。
「做當地政府想做而又做不了的事」
"南昌模式被迅速複製到全國各地——做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會回饋一些住宅用地給綠地開發。"
事實上，這並不是綠地在南昌第一次面向公務員階層的團購。
2012年年初，南昌綠地上個清盤的項目海域香廷就面向南昌市地稅局等團購過，價格為每平方米6000元，而當時其對外銷售價為每平方米8000元。這導致在2012年很長一段時間裡，很多人託關係找南昌市地稅局局長籤字，拿著購房資格去綠地海域香廷買房。在房屋中介，一個海域香廷的購房指標賣到了20萬。
綠地集團江西事業部副總經理戴詠春對這次團購的解釋是，這是政府賣地時的附加條件，裡面大概有1/3的地要建給地稅局。「我們也理解，算了下帳沒問題就做了。」
而推向市場的那部分房源，戴詠春甚至沒有開盤，「沒辦法，客戶太多不敢開盤，都是晚上臨時通知客戶過來，確實太走俏了」。戴詠春稱，南昌綠地2013年要衝100億的銷售額，光團購額就能達到二十多億。
這種附加給機關蓋福利房的拿地方式，在南昌廣泛存在。鼎盛同創營銷有限公司董事長趙熙就曾給南昌一家單位設計過類似模式。這家單位在南昌大橋西岸拿下了120畝的劃撥土地，趙熙幫他們做好規劃，找了一家開發商幫他們代建，這其中有8萬平方米的房子是給該單位做福利房的，另有8萬平方米房子，開發商自己去市場銷售。
有業內人士透露，給南昌市公務員做的團購項目綠地悅城，是綠地和南昌市政府在九龍湖籤下的2500畝土地框架協議的一部分。2012年12月28日，和綠地悅城一同啟動的是綠地南昌國際博覽城首期會展中心項目，該項目總規劃佔地2500畝，總建築面積約400萬平方米，是集會展會議、行政中心、風情小鎮、文化旅遊、商務、商業、居住七位一體的城市綜合性地標建築群。
這其中，綠地南昌國際博覽城會展中心總建築面積達20萬平方米，2014年年底交付運營後，將成為中部地區規模最大的國際綜合會展中心。對於這個投資超過十億、後期運營頗為不易的項目，戴詠春形容為「做當地政府想做而又做不了的事」。
21年前，上海綠地集團董事長張玉良還是上海農委住宅辦副主任，下海後創辦的綠地公司，在短短二十年內就躋身《財富》雜誌世界500強——以2012年銷售額計算，上海綠地集團房地產業銷售僅次於萬科地產，是中國第二大房產商。
張玉良縱橫捭闔的秘訣，就是「做政府想做的事」。綠地的國有控股背景使它容易取得政府的信任。在上海農委時就負責給農委各個系統機關建房的張玉良，顯然知道政府想做的是什麼。
南昌是綠地邁出上海走全國化戰略的第一站。
2001年，南昌市政府派了幾百人到上海招商，而且需求迫切。從一開始，綠地異地擴張的基調就已經奠定，「不是我要做，是他要做」。
彼時，南昌開發紅谷灘新區，地產商無人問津。一片沙灘上，只有新區政府的兩棟樓，還陷在「半爛尾」狀態。綠地幫了政府，也幫了自己。第一個項目「綠地濱江豪園」樓面地價僅300多元/平方米，很快就銷售一空。目前，這個正對南昌市委市政府的樓盤單價已超過10000元/平方米。
2009年，江西省政府要在南昌建「國賓館」（前湖迎賓館），數次前往上海與張玉良商談。張則覺得「長線投資太大」，一直沒有接手。招商半年無果，政府官員再赴上海約請綠地，後者算了一筆帳：酒店包括一個總統樓、兩個副總統樓、20個部長樓，一個8萬平方米的商務酒店加會議中心，總投資15億元，首期8億元，投資大，回收周期過長，「如果沒有幾塊住宅用地捆綁，我怎麼做？」
張玉良如願以償。前湖迎賓館最終捆綁了三塊土地給綠地，包括海域香廷、綠地香頌和鳳凰洲項目。不過戴詠春抱怨前湖國賓館投資過大，後期運營舉步維艱，每年虧損1000萬，「前湖國賓館僅工程造價就達13億，綠地賣完這三個項目利潤都沒13億，外界都說綠地地價便宜，卻不知是便宜到這上面了。」
南昌模式被迅速複製到全國各地——做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會回饋一些住宅用地給綠地開發。
在九龍湖區域，綠地也在做別人做不了或不敢做的事。幫政府建會展中心（戴詠春說運營註定要虧本），給南昌公務員做團購項目，南昌市政府也投桃報李，捆綁了周邊2500畝住宅用地給綠地。戴詠春強調說，不管是團購還是幫拿地，都是「規範的市場化運作」。他承認，偶爾會有政府在土地掛牌前已與其他可能的競爭者打好招呼，「九龍湖籤了框架協議，最終地價也要看掛牌成交價格」。
綠地（控股）集團副總裁孫志文對南方周末記者稱，這個項目是通過股權收購及招拍掛拿過來的。拿過來之初，政府有團購的想法，綠地覺得划算就做了。價格之所以定得比較低，是因為未來還有兩百多萬平方米的住宅要銷售，先以跑量為主。未來九龍湖區域也將會以團購為主，面向社會團體、政府機關，「這是我們主導的一種營銷手段」。
而針對戶型設計達兩百多平方米，孫志文的解釋是根據公務員要求定製的，「就像寫字樓一樣為客戶量身定製住宅」。但這樣是否合規，則處於一個模糊地帶，並無統一規定。2009年新疆維吾爾自治區曾經一度放開過集資建房，但規定縣處級幹部住房不得超過100平方米。
對於沒有預售就賣的質疑，孫志文稱綠地悅城還沒有正式預售，公務員們交的只是團購保證金，「否則我定製出來他們不要怎麼辦？」孫志文強調這符合國家相關法規，「我們是國有大企業，沒必要冒那個風險」。
但北京市房地產協會秘書長陳志對南方周末記者表示，根據國家發改委2011年下發的《商品房銷售明碼標價規定》，房地產銷售一定要做到一房一價，所謂未預售只收保證金的說法都是試圖打擦邊球的違規行為。
「我們都是政府的人」
在南昌，給公務員提供團購房的並不只是綠地。
從綠地悅城往西走五公裡，便是江信國際集團旗下的地產項目金麒麟世家半山半城，總建築面積為45萬平方米。在金麒麟世家半山半城的負責人看來，綠地這種尚未取得預售證就向公務員團購的做法「屬違規操作，極其不高明」。
他們早在2011年就發現了一個高明的做法。
作為江西省政府直屬的非銀行金融機構，江信國際集團承擔給省衛生廳建福利房的政治任務。由於他們很懂金融政策，並沒有如綠地那樣「直接從購房者手上融資」，而是精心設計了一個信託融資方案。
公開資料顯示，2011年4月25日，江信國際集團委託西部信託發行了「西部信託·江信國際集團集合資金信託計劃」，信託期限為24個月，這是一個定向給特定購房者發的信託，買了這個信託產品即意味著買了這個福利房的房票。與綠地悅城相比，半山半城的融資方法不同，相同的地方是，房子還沒開建房款就收上來了。
但他們沒有透露，購買這些信託產品的錢，最後怎麼幾經騰挪變成了購買房子。
在南昌，給公務員提供團購房的還並不只是這些。
一位浸淫南昌地產多年的知情者告訴南方周末記者，銀億上尚城也同樣是當地一個廳級單位的團購對象。
在南昌城南板塊，已建成一半的銀億上尚城和九龍湖只有一橋之隔。從售樓處望出去，穿過塵土飛揚、滿地泥濘的建築工地，可以看到一棟棟即將封頂的聯排別墅。
2013年3月18日下午，穿著制服的售樓員百無聊賴地在前臺剪指甲，整個大廳只有一個站在沙盤前打電話的中年女士。掛完電話，她告訴南方周末記者，自己是過來辦公積金貸款的，「這別墅現在賣7600元一平方米，我們去年買的時候只要3800元一平方米，我們是單位團購的福利房。」待南方周末記者再問是什麼單位，這位女士說：「要保密。」
銀億上尚城的一名內部人士透露，2012年他們給公務員團購過近200套房子。
2013年3月，房產商郭為也想買綠地悅城的團購房，在網上找了一個轉讓指標電話打過去詢價。接電話的是一名聽上去很年輕的女聲，她的房子213平方米，四室兩廳兩衛，團購價106萬元，她的指標費開價50萬，且稱五年後才能過戶。
「房子是我爸的，213平方米處級幹部才有，我們一家三口都在市裡工作，1月份已經交了35萬首付了，你只能以我的名義買房，你看能接受嗎？」女聲問道。
郭為猶豫了一下，問五年後才能過戶會不會有風險？「你連公務員都不相信麼？」她不屑地說道，「我們都是政府的人。」
（應被訪者要求，郭為和李平為化名）