近日，取消商品房預售制度呼聲再起。商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風險等。對於這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。
近年來，隨著中央調控房地產政策的深入執行以及「房住不炒」觀念深入人心，關於中國房地產未來的發展模式探討又進入了「白熱化」。隨著商品房預售制度的優勢作用愈漸薄弱，相應的弊端日漸突出，市場上關於取消房地產預售制的聲音也逐漸放大，甚至有個別省市提出了預售證改革方案。
2018年福建住建委要求福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件。廣東嘗試改革商品房預售制，在深圳龍華金茂府試點現房銷售項目。合肥市房產管理局發布了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產開發企業實行現房銷售。今年3月份海南也出臺樓市新政，發布《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，其中明確提出「新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度」。
目前，國際社會上較為常見的商品房銷售模式為預售與現售兩種。預售，即開發商在商品房竣工之前將正在建設中的房子預先出售給購房之人。現售，即一手交錢一手交「房」，現售之「房」按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
順應市場對商品房預售制的熱議狂潮，本文將從項目、房地產開發公司以及房地產行業三個層面對於商品房預售制進行探討。在筆者看來，取消預售制會對現有中國房地產行業帶來很大的衝擊。
預售制的初衷：緩解住宅嚴重短缺
改革開放初期，國內住宅面臨嚴重短缺的困境，商品房市場不成熟，除了銀行貸款之外缺乏充足有效的融資渠道。1994年內地從香港引進商品房預售制度，其後20多年間對我國房地產行業的快速發展起到了巨大的推動作用，解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。
根據各地方房管局上報國家統計局的數據顯示，全國商品住宅期房銷售面積佔總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積佔比始終維持在80%以上。
商品房預售制在眾多方面都發揮了積極作用，例如解決了商品房建設資金不足問題，加快資金周轉，提升了項目IRR(Internal Rate of Return，內部收益率 )，進一步推動企業規模擴張，進而提升股東收益率等。
另一方面，我們也要看到商品房預售制度存在諸多不足之處，現實中常常發生無良開發商提前收取房款後捲款跑路、預售承諾與交房不符等誠信缺失情況，給社會帶來了負面影響。2018年年初石家莊一個名為宇坤·椿萱苑樓盤項目，開發商河北傑華房地產開發有限公司在與消費者籤訂購房協議，購房者支付30%預收款之後，竟捲款逃走，使得購房者因此遭受了不小的損失。
項目層面影響：利潤提升、推動稅制變革
從項目層面來看，現房銷售取代預售制無疑會使現金流歸正周期延長，降低項目IRR，下面筆者將以構建模型的方式來直觀闡述現售與預售之間的差異：在不考慮融資的情況下，一個10萬方的住宅項目，在2020年1月份取地，3月份開工。測算前提如下：
預售制下可以在當年5月開始銷售，現售制則在封頂後(2021年9月)才能銷售。假設現售制下，單價提升了5%，財務最終表現如下：
通過以上數據對比，可以看出現售制下雖然對項目利潤(淨利率)有所提升，但項目的整體回正周期拉長一倍，IRR降低很大幅度，淨現值甚至為負值。淨現值是一項投資所產生的未來現金流的折現值與項目投資成本之間的差值。
預售制的取消也會對現有稅金預繳制度帶來一定變革，對稅費的影響是雙向的。
不利影響體現在，現售制下會獲取總包方大量的工程款增值稅專用發票，造成開發商待抵扣進項稅「堆積」，進而加劇資金佔用。有利影響體現在，預售制下多採用「預繳稅金」的方式納稅，該種方式會導致與房地產最後清算稅金存在較大差異，進而引發房地產企業與稅務局的「稅金博弈」，目前市場上關於此點的爭議很多。而現售制下單方成本已基本核算完畢，可以嘗試用清算口徑計算稅金，這將有效改善預繳與清算差異較大的局面。降低爭議點。
公司層面影響：考驗融資能力
從公司層面來看，由於預售制的存在使得房地產開發商在項目開建期間就可收到購房者的預交房款，從而能夠運用這部分資金來支付工程款或是購置土地，充分發揮資金槓桿效率。如果取消預售制勢必會對公司的融資管理能力、報表披露 、成本管控以及營銷管理提出更高的要求。
1、有房企將出現資金鍊斷裂的風險
房地產項目開發前期資金投入巨大，所需資金主要來源於預售房款以及金融機構貸款，但就目前情況來看監管層對房地產融資的管控將會愈加嚴格。
今年8月份住房城鄉建設部和人民銀行召集的重點房地產企業座談會釋放出「三道紅線」的信號，將試點房企劃分為四檔並限制其有息負債年增長率，觸及全部三道紅線的房企列為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加，此舉意在對房地產金融實施更進一步的審慎管理。
因此，在融資愈發困難的情況下，一旦取消預售制將會進一步加重開發商的融資壓力，對於踩線房企而言甚至會出現資金鍊斷裂的風險。這也就對公司的融資能力以及與總包談判要求其墊資的能力等提出更高要求，誰的融資能力強，融資手段多，誰將立於不敗之地。
當現售取代預售，再無預收房款可供開發商進行資金周轉時，對於「踩線」房企而言，如何在保證不進一步增加負債規模的同時又能取得大筆融資成為重中之重。
房企應該創新多樣化融資方式，而不再只是局限於通過金融機構進行債務融資，引入戰略投資者也不失為一種好的融資方式。以踩線兩道的陽光城為例，其通過引入泰康人壽保險有限責任公司成為戰略投資者融資超30億元。
而反觀一直以來主打高端產品的泰禾集團，建造成本高、項目運轉周期較長使得企業在資金方面需求較大，而其又過度依賴於有息負債，2019年年報顯示，泰禾集團負債總額1911億元，其中有息負債約為974億元，佔比超50%。綜上種種都是導致泰禾集團陷入當前困境的重要因素。由此可以看出融資能力對於一家房企而言是非常重要的，當取消預售制後這一點將表現得更加突出。
2、將衝擊過度依賴預售實現擴張的房企
房地產開發周期一般在18至24個月不等，跨度較長且均超過一個會計年度。在無法預售的情況下，由於不存在預收款，並且在完工狀態下售房，房產賣出即可結轉收入和成本，體現在資產負債表上即為資產負債規模雙減小、資產負債率降低，損益表裡也將不存在集中結轉的情形，盈利情況將會在更長一段時期表現較差，同時現金流量表也將會在一個會計年度內存在經營性現金流為負的情形，進而使得報表整體表現不佳。
筆者同樣也以上模型測算，假設該地產開發公司在2020年初總資產規模40億，負債30億，淨資產10億，旗下只有一個待開發項目，筆者對比了預售制和現售制下，未來幾年的幾項財務數據指標羅列如下：
通過對比分析發現，預售制下能迅速放大地產總資產規模，但隨後會出現回落，現售制下總資產、淨資產增長速度平緩。
淨利潤方面，在預售制下由於能提前銷售，集中結轉，因此能夠比現售制下提早實現盈利。經營性現金淨流量方面，在現售制下由於前期無收款，所以負值會更大。
由此可以看出，預售製取消給房企帶來的影響將會最直觀的體現在財務報表上，這對於那些過度依賴商品房預售來實現規模擴張的房企來說將是不小的衝擊。
3、房企將進一步壓縮成本
當現售代替預售，房產以完工狀態銷售時，由於無法獲得預收房款，使得房企很有可能無法如期支付工程款，在與總包談判延期支付工程款時，對方極有可能提出提高合同造價的要求，進而導致項目單方成本的增加，而在「房住不炒」政策的把控下，房企又無法通過提高房價來彌補這部分成本的增加，綜合影響下將會壓縮項目利潤。這就要求企業提高自身成本管控能力，通過壓縮成本以及合理安排付款節點等方式來對成本進行綜合把控。
4、口碑差的房企「原形畢露」
預售制下房企多是通過圖紙、沙盤、售樓員口述等來向消費者介紹所售房產，而在現售制下房產將以最真實的面貌呈現給消費者，如此看來這對於品牌形象好的開發商而言更有利，但那些口碑實力均差的開發商將會「原形畢露」。
然而現實是實力再強大的房企也會存在交房與宣傳不符的情況，以碧桂園為例，其在2020中國房地產上市公司綜合實力榜上排名第三，實力不可謂不強大，但依然每年都會出現由於交房與宣傳不符而遭受投訴的情況。2018年其在江蘇的某小區遭業主投訴樣板間與實體房存在巨大差異，2019年又被鹽城一小區業主投訴交房與宣傳不符。而隨著預售制的取消將會對房企的營銷管理提出更高的要求，杜絕虛假誇大的宣傳，同時也督促房企提高建房質量，從而樹立良好的品牌形象。
進一步綜合來看，預售製取消不僅會帶來開發周期延長、融資成本增加、資金使用效率降低、整體盈利表現較差等不利影響，還會導致股東權益報酬率下降，阻礙企業規模擴張。
三、房地產行業層面：淘汰一批綜合實力較弱的中小房企
基於前文對項目及公司層面的分析，延伸至行業層面來看，預售制的取消短期內將會降低房地產行業的利潤以及IRR，加速行業分化，使得實力較強的房企處於優勢地位，進而淘汰一批綜合實力較弱的中小房企，通過行業內優勝劣汰的整合，使得土地、資金等稀缺資源能夠向優質房企傾斜進一步完成房地產行業發展格局的調整。
綜上所述，取消預售制是目前中國房地產行業改革的一種可能，未來是否執行取決於我國經濟的發展和城鎮化進程的完成度，但未來不論如何改革，都應該溫和穩步的推進，需要全國一盤棋，設立緩衝過渡期，避免中小房企出現資金鍊斷裂，引發系統性風險。同時要加強政府的引導作用。相信未來，行業一定能找到一條最適合自身的發展道路。
來源：中新經緯