「2017年，「消費升級」成為各行各業常常提起的話題。在商業領域，「消費升級」意味著「消費習慣」和「主要消費客群」正在發生轉變，也促使著新舊業態更替的速度加快，商業形式由單一化轉入多元化時代：百貨業態被更具體驗感的室內街區業態逐步取代，同時輻射客群集中在家庭客群的開放型街區商業，也逐步從單一業態升級為多業態，趨向於特色化運營。
這場商業變革已悄悄登陸成都，贏商網此前曾對成都第四季度確定開業的商業項目進行了梳理，扎堆亮相的開放型街區商業成為年末的亮點，其中不乏特色化運營項目。
贏商網了解到，已確定將於12月24日亮相的中糧·鴻雲悅街，是中糧在成都打造的首個生活精緻美學主題街區商業。該項目如何延續大悅城主題特色街區的優勢，或許從項目本身特色和對運營方面的剖析能得到答案。
瞄準攀成鋼精準人群
以特色體驗業態造生活美學氛圍
贏商網聯繫到中糧置地商業西南區總經理、中糧置地成都公司副總、成都大悅城（開業時間:2015-12-24、已籤約400個品牌）總經理田維龍，從他口中了解到，中糧·鴻雲悅街是中糧置地策劃實現的第二條商業產品線產品。「悅街分為商業綜合體和社區型悅街。其中社區型悅街是作為住宅配套打造的，是為了滿足一公裡範圍的居民消費、生活需求，但在經營上有它的特色，甚至與眾不同的亮點。」據他介紹，即將亮相的中糧·鴻雲悅街就屬於特色型的社區型悅街。
從項目本身來看，中糧·鴻雲悅街位於東二環與東大路交匯處，地處攀成鋼核心區域。自商圈東移開始，攀成鋼區域一直被視為未來商業價值較高的區域，以及周邊住宅項目的開發、火爆銷售，新進人口的湧入必將帶來可觀的市場紅利。
中糧·鴻雲悅街效果圖
目前中糧·鴻雲悅街輻射的常駐人口大致為10萬餘人左右，隨著周邊高端住宅入住率逐步提高，預計2020年該項目將輻射16萬人口；周邊1.5公裡範圍內，項目輻射常駐商務人士超2萬人，預計2020年商務人士將超過3萬人。而中糧·鴻雲悅街的主要客群也集中在這些群體裡。
無論是商務人士客群還是以80、90後為主的新家庭客群，他們的消費習慣已趨向精品化、體驗化。針對這些升級化的需求，中糧·鴻雲悅街在一開始的定位，就瞄準精英階層，被中糧置地定義為「生活精緻美學主題街區」。
所謂「生活美學」，田維龍稱：第一點是滿足生活需求，所以會注重項目的餐飲、休閒、娛樂業態的布局和搭配；第二點則是滿足精神需求，將藝術、文化注入其中。中糧·鴻雲悅街商業體量共2萬方，由八個藝術商業獨棟和花園式景觀商業街組成。據了解，街區內除了對引入的品牌要求品質感，對整體呈現的外觀裝修也有一定的要求。從這樣的定位和外部設計可以看出，中糧置地最終目的其實是打造一個精緻、愜意的生活圈層。
而承襲大悅城的「悅」，中糧·鴻雲悅街除了實現把藝術、文化穿插到商業項目中，還將實現消費者體驗升級，這也是為什麼項目開業標語會被定為「Be Joy, Be Fun.悅，讓生活有範兒」。
商業獨棟效果圖
花園式景觀效果圖
如何實現生活有範兒？在這一點，延續著成都大悅城招商品牌的中糧·鴻雲悅街，通過揣摩不同消費客群，打造頗具亮點的業態規劃：在囊括了大悅城戰略合作品牌的基礎上，引入足夠的餐飲品牌，除了時尚類餐飲品牌還包括受成都人喜愛的當地特色精品品牌；在滿足生活配套方面，更是引入了KTV、醫美、美體美容等品牌。
中糧·鴻雲悅街首度曝光的品牌
贏商網了解到，目前中糧·鴻雲悅街的招商率已達90%，首度曝光的品牌頗具亮點，其中麵包新語是全川首家社區店，M99進口啤酒體驗館將以成都旗艦店的規格呈現，樸田泰式海鮮火鍋將呈現第一家創新跨界店，「芭莉與彩虹」西餐則是首家以閨蜜文化為主題的chef社區店。另外主力店有屈臣氏社區精品店、韋德伍斯健身、言幾又·今日閱讀等等，而星巴克更是在中糧·鴻雲悅街打造了該品牌全國第二家社區旗艦店，將打破「快餐、工作空間」的固有印象，以高品質高服務的新面貌，創造愜意舒適的生活空間。
除此之外，不得不提以獨棟形式存在的Fit Box，是韋德伍斯健身和言幾又·今日閱讀共同打造的集運動健身、藝術文化為一體的創意概念空間，這也是兩個品牌跨界合作的一大「作品」。
言幾又作為成都知名文創品牌，從書店跨界到咖啡、藝術館、生活集合店、西餐，每一次的「跨界」都給消費者帶來新的體驗，也為入駐項目帶來了可觀的客流量。
作為中國乃至亞太地區知名的健身連鎖品牌之一，韋德伍斯健身此次將實現定製化專屬裝潢，把中西文化藝術設計融入到環境中，並在館內實現智能多人化、遊戲化、競技型全新訓練模式。
此次言幾又與韋德伍斯健身聯手打造的Fit Box，面積約為4000平左右，將運動的「動」與文藝生活的「靜」深度結合，將實現創意書吧、運動健身、簡餐、咖啡、文創、畫廊、藝術講座等功能，也為中糧·鴻雲悅街帶來更多生活形式的可能性。據了解，從中糧·鴻雲悅街開業當日到2018年2月28日期間，Fit Box將展出孫東旭主題人偶作品展。屆時，消費者將感受到不同文化、不同生活方式碰撞帶來的新鮮感和別樣風情。、
FITBOX效果圖
如果說中糧·鴻雲悅街的業態規劃、硬體設施以及入駐品牌，是在用大悅城的基因和差異化經營模式，重新詮釋「主題型街區商業」。那這樣被締造出來的 「生活精緻美學主題街區商業」，不僅僅是為精英階層創造生活美學氛圍，更是開啟了消費者對多元化生活體驗的無限想像。
「悅」式復刻把原創主題街區玩「瘋」
從「瘋搶節」到「鄰裡節」
提到開放型街區商業，一開始都是作為住宅商業配套打造的，容易被早期開發商忽略其潛在價值，甚至出現運營方面的問題。但此類商業模式比商業中心更具有客群黏性，且面對的客群更具針對性。國外存在不少成功的案例，不僅滿足了客群生活及情感需求，還將商業項目提升至旅遊景點和標誌性建築。
放眼國內，近幾年開發商也越來越重視開放型街區商業的開發和運營，除了根據客群特性做硬體上的升級，甚至還因為消費者對品牌品質、體驗感、消費環境等都有了更高的要求，開發商在軟體上下功夫，從而開發出更細分化的開放型街區商業——主題型街區商業。同時隨著消費者小眾意識的加強，差異化經營也成為主題型街區商業未來一大趨勢。
在這樣的大趨勢下，一些經營不錯的「主題型街區商業」也逐步成為業內亮眼的一道風景。從品牌效應來看，中糧·鴻雲悅街並非是一個「初出茅廬」的街區商業項目，它背後是成功運營了多個原創主題街區商業的中糧置地。
成都大悅城的兩大主題街區悅街和咕嚕學院
2016年3月，贏商網旗下的「商業地產雲智庫」對國內7大知名購物中心的12條原創主題街區租金水平、運營情況進行過統計和分析，其中帶著中糧基因的原創主題街區多達8個。而榜上有名的成都大悅城兩大主題街區——悅街和咕嚕學院，也因獨特的業態組合和多體驗的消費環境，給成都消費者帶來了很多不一樣的購物、社交、娛樂體驗。
2016年購物中心原創主題街區租金水平
正如每個追求差異化的中糧系主題街區，中糧·鴻雲悅街也是背後運營團隊的一次新的歷程。有幸的是，中糧·鴻雲悅街卻能完成一次「悅」式復刻——背後運營團隊是擁有豐富經驗的大悅城團隊。田維龍向贏商網透露，未來打造的社區型悅街，將由大悅城團隊統一經營，團隊擁有一個完整的管理體系和業務體系去支撐項目，達到所有產品線共同管理、統一經營。
而這場「悅」式復刻具體表現為前期招商、統一業態規劃以及品質把控，還包括街區整體形象和氛圍的打造，以及後期運營管理和活動推廣。大悅城商管團隊曾創造出「每分鐘賣出1.8萬」的瘋搶節，並使之成為大悅城的一大「標籤」。贏商網獲悉該團隊將根據社區型悅街特點打造「鄰裡節」，並讓它成為一個標誌性的品牌特色，而「鄰裡節」也將首次落地成都，在即將開業的中糧·鴻雲悅街中亮相。
對此田維龍解釋稱，「鄰裡節」不單單只是一場以促銷為主的活動，還會將重點放在消費者體驗上，把溫馨、愜意、親和的感覺加強，「讓悅城成為周邊居民生活的鄰裡街坊，這才是我們想要打造的概念。」
當中糧在成都不止一個「血脈」
品牌效應將被擴大
12月6日，在「大悅城十周年品牌推介會」上，中糧置地正式推出大悅城第二條產品線，命名為「大悅春風裡」（Joy Breeze）。該產品線是為了滿足核心客群25-45歲的新興中產和成熟中產的品質生活需求，包涵了餐飲、休閒、娛樂、社交、家庭、親子在內的生活類業態和零售類業態。
贏商網了解到，大悅春風裡是圍繞新中產的第一生活訴求，以「溫馨、時尚、愜意、品味」為主線，將豐富多元、親和溫度、延展生活、美學至趣作為品牌特質的區域型生活方式中心。
同時，「大悅春風裡」將重點布局在一線非核心商圈或者二線城市核心商圈。作為中糧置地在成都第二條商業產品線的首個項目，中糧·鴻雲悅街被傾注的不僅僅是大悅城商管團隊的傾力支持，還有大悅城的品牌效應。
中糧·鴻雲悅街與成都大悅城同屬一個團隊，其總經理田維龍，擁有20餘年商業開發及運營管理經營。曾操盤多個國內優秀項目，見證了中糧大悅城的崛起，也曾執掌天津大悅城，使其短時間內一躍成為當地標杆商業，更是全程參與成都大悅城的籌備、開業和運營，完成了其開業首年銷售超10億的好成績。
田維龍曾向贏商網表示，把一個項目運營成功，需要多方面的專業準備。操盤手及團隊需要對項目所在城市有很大程度上的了解，適時掌握整個經濟形勢。他認為，依照眼下商業地產的發展速度，很多東西必將出現顛覆和變革，體現為商業呈現模式越來越多元，另一方面，經營業態也愈加不受限。豐富化、細分化將是未來商業業態的大趨勢。
可以看到，中糧·鴻雲悅街是田維龍及他帶領下的商管團隊在順應經濟形勢、揣摩市場後的細分化產物，以「悅」式管理將多元化商業業態展現出來。如今中糧·鴻雲悅街和成都大悅城佔據了成都的東、西方位，將憑藉著「血脈」完成跨區域的品牌效應。
而在大悅城地產的布局中，成都是其在西部的重點發展城市，田維龍曾表示過「成都不止一座大悅城」。對於第二條商業產品線的社區悅街，田維龍則表示會根據住宅項目做品牌延伸，還會根據項目位置、客群特色進行定製化策劃，比如：中糧·鴻雲悅街是根據攀成鋼區域人群特色進行打造的「生活美學」；預計明年年底開業的中糧·錦雲悅街則會以「濱水生活」為主題，與項目所在地的生態環境做結合。
隨著中糧置地在成都的布局擴大，兩條成熟產品線的蔓延生根，來源於「血脈」中的品牌效應，或將因為城市布局的拓展，形成更大規模的品牌城市效應，通過根脈的相連樹立起更大的一片「森林」。
過去開放型街區商業只是滿足消費者淺層需求的產品，缺乏與消費者的深度互動，也很難滿足消費者的情感需求，但這樣的低體驗時代將隨著越來越多風格各異、細分化的商業產品線的出現而結束。或許只有讓消費者在商業中心和家門口，都能有不同的、高品質的體驗感甚至滿足感，「購物中心」和「開放型街區商業」才會脫離生澀的名詞解析，真正成為消費者多元生活中的一種方式。