文/鄧 娟
7月頭，我們來聊聊本月底就要開業的新吳第一家萬達。
下了幾天的雨，趁著昨天天氣好，我去實探了一下。
從外觀來看，主體工程已經完成了，廣場外的綠植、導視牌、電子大屏、牆體廣告都已經到位，廣場外圍目前被一圈護欄圍住了，外來人員無法進入，圍欄裡面有工人還在做細節性的處理。
新吳萬達實景
新吳萬達值不值得期待，這其實是我這次實探的本意。
在實探之前，我也問過身邊一些朋友，姑且把他們的回答分成兩個陣營：
正方：期待。畢竟河埒口、惠山兩家成功在先，雖說輻射半徑比不上薈聚、萬象城，但片區內的人還是蠻認可萬達的。
而且關鍵是，有機會點。目前看，新吳區還是缺一個實打實的、做得好的商業體。
反面：不期待。一位專業做商業地產的朋友回答得簡潔有力：各地萬達都一樣，又是一個複製版的而已。
言下之意，沒什麼特別的亮點或者值得期待的地方。住得遠的的人估摸著也不會特意選擇去那邊消費。
所以，新吳萬達究竟怎樣，值不值得期待？
我認為要回答這個問題需要搞清楚這些事情：
01 太科園不算成熟，新吳萬達這個選址是成功還是冒險？
02 從拿地到開業15個月而已，是匆匆上馬還是做足了準備？
03 和無錫其他兩家萬達比，新吳萬達有沒有什麼特別的地方？
01 選址成功否？
「地段，地段，還是地段。」這句話都快被說爛了，但是不能否認它依舊很有道理。
既然聊新吳萬達，那就有必要說到它所在的太科園板塊。
放眼整個無錫看，太科園的熱度還是弱一點，即便不看經開、蠡湖灣、主城，就僅僅比這三家萬達的選址，也要說新吳這家更為冒險。
不妨來比比：2010年，河埒口萬達開業；2013年，惠山萬達開業。當時河埒口和惠山新城這兩個板塊的發展程度比今天的太科園來說，相對更成熟。
用時下的話來說，萬達有點乘風破浪的意思。
我在周圍轉了轉，車流和人流都小。
但反過來說，不是還有這麼一句話——風險有多大，回報就有多大。
譬如，惠山萬達。
可能比起惠山萬達，不少人會更認河埒口萬達，因為開得更早、逼格更高。
但是看這兩家萬達的客流量，會發現和我們印象裡的認知不一樣——
儘管河埒口萬達的人口基數和人口消費力都比惠山那邊要高，但是客流量卻輸給了惠山萬達。
這也就是說，地段成熟不成熟也不是100%就能決定結果的。
數據來源網絡
惠山萬達作為先例，某種程度上就擺明了新吳萬達的機會點在哪裡。
為什麼這麼說，回答這個問題前我們先看看新吳萬達具體的位置：新吳萬達處於新吳區的太科園板塊，臨近經開區，淨慧西路和震澤路的交叉口。
周圍新建小區不算多，但是商務辦公樓密集。
辦公樓有：協信·城立方在售、啟迪協信中心、新發匯融廣場等。
城立方實景圖
政務區有：新吳區政府、新吳區政務服務中心、新吳區文化館、國家軟體園、科創交流中心等。
新吳文化館實景圖
市場機會點大不大，其實從土拍市場也能窺見一二：附近的幾塊涉宅地最低也是1萬1/平的地價，華莊中學地塊更是拍到了1萬7/平。
按常理，隨著這些地塊入市，太科園的人氣和熱度都會提高。
但是現狀卻是3-5公裡範圍內缺乏大型商業，「商業貧瘠地，區域次中心」，我覺得我這位朋友說的還是蠻精準的。
02 準備充分否？
捋一捋新吳萬達從拿地到開業，可以說是「神速」：
2019年1月，萬達以2.29億元拿地；
2019年5月，萬達廣場正式動工開建；
2020年7月30日，計劃正式開業。
滿打滿算，從施工到開業歷經15個月。對比一下同步在建的錫山八佰伴，八佰伴施工差不多三年了。
當然，我不是在diss八佰伴，因為錫山八佰伴在前期設計和內部造景上花費了不小的心思。
但新吳萬達15個月的速度難免會讓我產生懷疑：這麼快就開，準備充分了嗎？
而且大家都知道今年突發疫情，基本1-3月是在「暫停」，很多企業都是停業停產的狀態，勞務人員的流動也會受到一定的限制。
所以，15個月真的是很快了。這種快不僅僅是對工程埠有壓力，對團隊組建、招商都是巨大的考驗。
所以，官微上「滿鋪開業」的宣傳，真的是很有分量。
經過我一番了解，招商這方面新吳萬達確實算是可以的：
首先，
面對巨大的壓力，新吳萬達並沒有延期開業，老實說，單方面宣布延期開業也不是什麼稀奇事。
為了如期開業，據說集團動用了整個華東區域的資源，協助新吳萬達招進品牌。
其次，
不少商家都和萬達集團有戰略合作，甚至還有籤署獨家協議的。講白了，聯盟了、捆綁了，甚至非萬達不進駐，這一批算是新吳萬達背後的資源。
最後，
用結果說話。
我在現場實探時，看到導視牌上已經放上了許多主力店的logo：長申超市、阿迪達斯、耐克、必勝客、星巴克、周大福、小菜園、韓宮宴。
淨慧西路一側的外牆廣告
從業態的種類上看：超市、餐飲、零售、兒童遊樂、休閒娛樂，該有的都有，開業以後應該能夠滿足周圍常住居民和辦公人員的日常需求。
總結來說，短短15個月，還能做到滿鋪開業，在業態配比上也做到了齊全，還是不錯的。果然是萬達，實力擺在那。
03 有無亮點否？
標準化複製是能快速開業的一個重要原因，複製總歸比創造要來得容易。
萬達廣場作為萬達集團旗下的連鎖店，在全國各地開那麼多家，已經形成了一套標準化模式。比如說建築設計，從網上流出的照片，新吳萬達和河埒口萬達、惠山萬達相似度就很高。
新吳萬達內部實景/圖源網絡
但是新吳萬達也有著其他萬達不具備的亮點，譬如：長申超市。
長申是河南牌子，在江蘇開店不多，新吳萬達也是無錫首家。所以對無錫人來說，會覺得很陌生，無錫人比較熟悉的是大潤發、家樂福、沃爾瑪、永輝、歐尚這些。
但我之所以說長申是「亮點」，是因為長申和別的超市不太一樣。
普通的超市賣場基本是超市+零售店，除了超市還會看到店鋪，賣鞋子、衣服、床上用品、小吃零食等等，比如常見的：coco、紅豆家居、唐三彩、亞一金店等等。
但是長申一般的模式不是這樣，長申的「盤」很大，超市零售全業態都是它的，甚至蘇州還有長申影城。
我之前說過聯營是一種常見的模式，因為首先它就好操作。長申這種全自營不是誰都能幹得了的，對企業的商品供應、上下遊協作、管理、整合營銷，都是考驗。
如果新吳萬達這個能開成功，那證明長申真的是超牛逼。
鎮江長申實景圖/圖源網絡
除了這種經營模式上的個性，還要說一說長申的東西便宜。
我蘇州的朋友和我在網上看到的消息基本都這麼說：長申的東西便宜。
據我了解，長申的很多貨都是自己從工廠採購，「沒有中間商賺差錢」，這種渠道優勢確實會壓縮很多成本，當然它的庫存風險也會跟著增加。
以上就是我實探和了解到的一些新吳萬達的情況，聊聊你的想法吧，留言區等你喲~