億翰速評
深圳控股作為深圳市國資委下的房地產開發企業，在土地獲取方面具有得天獨厚的優勢。2018年參與深港科技創新特別合作區深方科創園建設，為公司在深港科技創新特別合作區（河套地區）的深方科創園進行開發和運營服務提供了寶貴機會。
此外，公司積極推進片區統籌和城市更新工作，並取得顯著進展。八卦嶺片區加速推進統籌規劃，其中八卦嶺上林苑項目於731房地產調控新政出臺前已完成城市更新計劃和專項規劃審批，預計2019年內可取得開發主體資格。
值得一提的是，公司作為恆大地產的戰略投資股東，若恆大地產順利完成重組，這將為公司帶來持續可觀的投資收益。
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2019年3月29日，深圳控股2018年業績發布會在香港順利舉行。
業績發布會全文如下：
管理層：
一、財務表現
1、2018年業績概覽
2018年銷售收入166.43億港幣，同比增長62.3%；毛利潤59.71億港幣，同比增長68.1%；整體毛利潤率為35.9%，上升1.3個百分點；開發銷售毛利潤率40.2%，上升0.9個百分點；核心利潤31.48億港幣；每股盈利41.93港仙。
2、分紅情況
穩定分紅，確保維護股東權益，提供與業務基本盈利表現掛鈎而且穩定的股息。末期分紅每股11港仙，全年分紅每股18港仙。
3、資產與負債情況
2018年淨資產417.04億港幣，總資產1180.2億港幣，總負債725.76億港幣，貨幣資金126.55億港幣，銀行貸款及其他金融機構借款252.61億港幣，淨負債率為54.2%。
4、融資能力
●財務結構穩健，融資成本低。2018年6月，公司融資100億港幣，期限60個月。2018年融資成本為4.8%，較2017年上升0.2個百分點；其中集團貸款期限結構比例為，一年內佔23.4%，一至兩年佔24.9%，三至五年佔50.5%，五年以上佔1.2%。
●負債結構進一步優化。2018年，銀行及其他金融機構借款的252.61億港幣，按貨幣結構來看，51.8%屬於非人民幣，48.2%屬於人民幣；按期限結構來看，長期佔76.6%，短期佔23.4%。應付最終控股股東款項47.35億港幣，按貨幣結構來看，100%屬於人民幣；按期限結構來看，100%屬於短期。
5、匯率波動影響
●本集團的財務報告以港幣作為本報告的貨幣單位
●期內，人民幣匯率下降對集團財務的影響主要體現在人民幣資產以及收益相對報告貨幣港幣的貶值為25.814億港幣，該變動不在損益表中反映，計入其他綜合收益。
二、業務情況
（一）物業開發
1、銷售情況
合同銷售額大幅增長，2018年累計銷售額達到164.5億元，同比上升43.1%，實現大宗交易累計銷售額為87億元。按銷售城市分布，一線城市佔比79%，二線城市佔比5%，三四線城市佔比16%；按銷售產品類型分布，綜合體佔74%，住宅佔24%，產業佔2%。
2、結轉情況
結轉物業銷售額大幅增長，2018年淨銷售收入為101.85億元，折合港幣120.63億港幣，同比上升89%；截止到2018年底，未結轉收入的預收房款為111.1億港幣。按結轉物業銷售城市分布，一線城市佔79.6%，二線城市佔9.2%，三四線城市佔11.2%。
3、盈利情況
2018年房地產開發銷售毛利潤率為40.2%，較2017年上升0.9個百分點。按城市來看，深圳結轉物業銷售毛利潤率為39.7%，較2017年下降6.7個百分點；深圳以外其他城市的銷售毛利潤率為41.9%，較2017年上升10.2個百分點。
（二）2018年土地儲備
1、新增土地儲備
2018年新增4個項目，合計投資額預計29.1億元，計容建築面積為63.29萬平米，未來可售面積54.33萬平米，預計銷售收入112億元。
（1）深圳信宏城項目：信宏城項目計容建築面積22.02萬平米，其中，住宅18萬平米，保障性住房1.9萬平米，商業寫字樓1.2萬平米，公共設施0.89萬平米。地塊位於深圳市光明新區公明街道將石村下石家村，於2015年納入深圳市城市更新單元計劃並獲得深圳規土委批准，將重新發展為兼具住宅及商業功能的現代化社區。項目南鄰公明南環路，西林規劃的長春路，周邊規劃建設學校和社區公園，教育及景觀資源豐富。交通便利，臨近區域主幹道及地鐵站。
項目公司預計，信宏城重建項目總成本為38.1億元。根據現有規劃，扣除用作回遷物業面積，項目公司重建竣工後住宅用地可售面積10.78萬平米，保障性住房用地可售面積1.93萬平米，商業樓宇可售面積1.14萬平米。根據當前深圳房地產市場，預期該項目將為公司帶來可觀的回報。
（2）武漢生物谷項目：2018年，武漢生物谷項目得到落實，集團持有其70%的權益。項目位於武漢市東湖高新(600133)區，處高新大道北、光谷三路和四路之間，近地鐵11號線（預計2019年上半年通車）。周邊臨近九峰森林公園、武漢國家生物產業基地，項目所在區域將成為東湖高新區的新中心。項目計劃建設為優質住宅社區，佔地面積9.32萬平米，計容建築面積18.64萬平米，其中高層住宅10萬平米，花園洋房8.27萬平米，配套設施0.37萬平米。
（3）成都成華區住宅項目：公司於2018年9月5日在公開市場成功競得成都市成華區青龍街道辦事處海濱灣社區7、8組住宅用地項目。項目地塊位於成都市五大主城區的成華區青龍街道，成北出口高速以南，東林一路與致興三路交匯處，二環路和三環路之間，對外交通便利。規劃地塊15號線麻柳站距離本項目800米，步行約10分鐘，預計2023年投入使用。
周邊旅遊資源豐富，臨近成都動物園、成都大熊貓繁育基地和有第一禪林之稱的陳昭覺寺等成都知名旅遊景點。周邊生活配套規劃成熟，學校教育、醫療資源尤為豐富，地塊西南部緊鄰未來社區配套中心，建成後項目所在區域將成為片區的核心地段。
項目佔地約2.53萬平米，計容建築面積約4.1萬平米，計劃建設為住宅社區。本集團以3.28億元起拍價競得該地塊，折合計容樓面地價8006元/平米。
（4）長沙嶽麓區住宅及商業項目：深圳控股於2018年9月13日在公開市場成功競得長沙市嶽麓區洋湖項目。
項目地塊位於長沙市嶽麓區洋湖生態新城板塊，緊鄰國家AAAA級景區6000畝洋湖溼地公園，可擁有一級溼地景觀。地塊周邊路網成熟，洋湖大道、瀟湘南路、坪塘大道環繞，距離在建地鐵3號線的洋湖公園站900米，規劃地鐵8號線預計項目西南角設站。
生活配套設施基本完善，居住氛圍良好，板塊內擁有兩大商圈，商業配套齊全，名校教育及醫療配套預計未來2-3年內逐步落地。項目佔地約8萬平米，計容建築面積18.53萬平米，計劃建設為住宅及商業社區。集團以12.05億元起拍競得該幅地塊，折合計容樓面地價約6502元/平米。
2、土地儲備
截止2018年12約31日，土地儲備規劃總建築面積628萬平米，計容建築面積467萬平米。其中，按產品類型分布，住宅佔比為68%，產業佔1%，綜合體佔31%；按城市分布，一線城市佔比38%，二線城市佔比24%，三四線城市佔比37%，香港佔比1%。一二線城市合計佔比63%，大灣區佔比60%；以計容建築面積計，深圳項目佔土地儲備38%；以土地的市場價值計算，深圳項目佔比超過70%。
3、城市更新
公司積極推進片區統籌和城市更新工作，並取得積極進展。八卦嶺片區加速推進統籌規劃，其中八卦嶺上林苑項目於731房地產調控新政出臺前已完成城市更新計劃和專項規劃審批，預計2019年內取得開發主體資格。
車公廟片區被深圳市政府劃定為福田區唯一重點更新單元，7個更新子單元佔地面積24.6萬平米。
4、合作開發
母公司獲得深港科技創新特別合作區深圳區域開發運營機會。2018年4月，深圳市宣布組建市建設深港科技創新特別合作區領導小組，統籌領導深港科技創新特別合作區（河套地區）深圳區域（C區）的開發建設工作，研究解決合作區深圳區域規劃建設中的重大問題，深圳河套建設全面升級。
本集團身處粵港澳大灣區核心城市，同時得益於最終控股公司作為橫跨深港兩地的市屬國企，為集團提供優質的資源和平臺優勢。
母公司深業集團投資參與了深港科技創新合作區發展有限公司25%的股權，為本集團參與粵港澳大灣區建築，特別是在深港科技創新特別合作區（河套地區）的深方科創園進行開發和運營服務提供了寶貴機會。
（三）物業投資
物業投資業務平穩增長，租金收入上漲約5.8%，2018年物業租賃面積114萬平米，租金收入9.83億港幣，毛利潤7.66億港幣，公允價值12.83億幣，投資物業帳面值29.14億港幣。
（四）輕資產業務
1、輕資產運營業務混改全面啟動
本集團年內全面啟動所屬輕資產運營業務板塊的混合所有制改革工作，再分別整合商業運營、物業管理、代建業務以及智慧園區運營等輕資產運營業務的基礎上，設立了四家輕資產運營管理公司，並制定了包含引入戰略投資者和經營者員工持股的混改方案。
上述四家運營管理公司獲得國資委支持，首批納入混改範圍，運營業務混改全面啟動，開啟被集團機制創新和內部活力激活的嘗試，為運營業務下一步市場拓展打下機制基礎。
2、商業運營業務
深業上城商業部分於2018年1月18日隆重開業，截止年底實現開業率60%，商場客流量顯著提高。
深業東嶺成功打造兩街一市街區式商業概念，引進多家特色餐飲，老字號鋪，完成招商率75%，計劃於2019年內開業。
塘朗城項目突破區域競爭壁壘，引入多家知名品牌主力商家，實現招商率72%，計劃於2019年內開業。
3、物業管理業務穩健增長，代建業務有效推進。
（1）物業管理業務
充分發揮規模優勢和品牌影響力，大力推動業務拓展，打造最值得託付的物業服務集成商
集團在管物業面積超過五千萬平米，主要分布在珠三角、長三角和中部地區，涵蓋政府機關、寫字樓、科技園區、住宅小區等多種物業類型。
2018年物業管理營業收入21.38億港幣，同比上漲15.6%
（2）代建業務
年內，代建業務得到有效推進，本集團成功入選深圳市本級、福田區、羅湖區、寶安區、坪山區、寶安棚改等六個代建預選供應商庫，並取得福田中心區連廊二期，羅湖區行知職業技術學校擴建、坪山區公共服務設施等代建項目、並成功與福田區國企合作，共同拓展香蜜二村、水務大院等棚改項目。
年內，本集團實現現代代建業務經營收入（其他經營分類項下）約7740萬港幣。
4、酒店運營業務
擁有四家運營中酒店和兩家建設中酒店，2018年酒店經營收入（其他經營分類項下）2.22億港幣，同比上升22.2%。
（五）其他事項-投資恆大地產
本集團於2017年通過全資附屬公司深圳市深業深恆投資有限公司，與廣州市凱隆置業有限公司及恆大地產集團有限公司訂立投資協議，向恆大地產資本投入出資人民幣55億元，持有恆大地產1.7626%的股權。
三、往年回顧：
1、轉型取得成效：盈利能力逐步提升
經過五年戰略性聚焦和轉型努力，本集團資產質量不斷提升，區域布局更加合理，利潤結構持續優化，儲備了充裕的財務資源，淨負債率維持在較低水平，現金充沛，具有充足資源支持發展
（1）深圳2018年土儲佔比為37.8%，大灣區佔比60.1%
實施聚焦深圳的戰略，持續開展母公司資產注入計劃，獲取多個深圳核心地段的土地項目，加強優質資產拓展；
陸續處置三四線城市低效資產，於2017年一次性完成5個項目公司處置，階段性完成三四線城市的退出工作，優化資產結構；
2017年提出聚焦大灣區的戰略布局，通過多種方式獲取深圳、香港、佛山等多個大灣區土地項目，增加集團優質資產儲備。
（2）毛利潤率2018年達到40.2%
得益於戰略聚焦和轉型，資產質量的提升帶來了盈利水平的提升；
集團通過母公司資產注入、片區統籌、城市更新、與其他市屬國企合作等多種方式獲取資產，土地成本可控，創造了盈利空間；
隨著優質資產陸續開發和結轉，未來五年內本集團將維持較高的盈利水平。
2、轉型取得成效：健康的資產負債表
（1）銀行及其他借款平均借貸成本，2018年為4.8%
得益於合理的區域布局和優質資產及市屬國企融資能力，本集團獲得較同業房企較低水平的借貸成本；
本集團強化資金統籌管理，持續優化貸款結構，將平均借貸成本維持在較低水平。
（2）期末淨負債率54%
集團自立於改善公司的資產負債結構，通過配股、資產注入等多種方式持續改善資產負債情況、將淨負債率維持在一個較低水平；
集團長期持有充足的現金以應對日常經營和派息分紅；
截至2018年底，本集團持有現金126.6億港幣，充沛的資金儲備為集團在行業低周期進行業務拓展提供了充分支持。
四、前景展望
1、深耕深圳，聚焦大灣區
本集團已開展粵港澳大灣區城市群投資策略研究，針對大灣區內城市群的規劃、交通、人口和產業進行研判；
核心投資區域：深圳、香港、廣州；
重點投資區域：東莞毗鄰深圳區域、佛山毗鄰廣州區域、中山中心城區和臨深區域；
機會型投資區域：惠州核心及鄰近軌道交通沿線區域；
深圳潛在資源：福田八卦嶺、龍崗坂田、坪山、白石洲、深港科技特別合作區等。
2、多種模式多點出擊獲取資源
本集團將繼續選擇多種資源獲取模式積極拓展粵港澳城市群及深圳的土地資源。
繼續深化與母公司深度合作、推進落實深圳和大灣區的項目資源；
參與深港科技創新特別合作區深方科創園建設，發揮本集團聯繫深港兩地、產業資源導入、園區運營服務能力的核心優勢，努力推進合作區的開發運營；
抓住廣東省學習推廣深圳城市更新工作經驗，全面推進三舊改造的契機，充分發揮本集團在片區統籌和城市更新中的成功經驗，在粵港澳大灣區的重點城市主動尋找城市更新機會，全面參與粵港澳大灣區建設；
抓住土地市場機會，積極在公開市場競拍大灣區優質土地資源。
3、可售資源情況
可售貨值人民幣362億元，其中深圳貨值佔約70%，確定人民幣180億元銷售目標；可售資源城市分布，一線城市佔比72%，二線城市9%，三線城市佔比18%；可售資源中48%是住宅，14%是產業，38%是綜合體。
4、提升運營業務競爭力
將積極適應外部經濟環境及房地產市場的變革，繼續堅持開發銷售並持有運營並重的戰略。
發揮過去有企業在資源獲取、資本成本、與政府合作商的優勢，把握混改契機，強化激勵、提高效率，持續提升在園區運營、物業管理、商業運營、長租公寓運營、項目代建等輕資產運營業務的核心競爭力。
5、我們的目標：穩健增長，持續發展
●深圳及大灣區佔土地儲備規模約60%，價值佔80%以上；
●合同銷售保持10-20%的增長，其中深圳及大灣區產品比重佔70%-80%；
●2019-2021年，新建成約70萬平米優質投資物業，投資物業收入達到約20億港幣；
●2019-2021年，運營服務收入達到約30億港幣，在合適的時機走向資本市場；
●長期淨負債率水平保持在60%左右，分紅派息保持穩定。
問答環節Q&A
1、請問一下，去年年中管理層將全年的銷售計劃是調高了，從150億調高到200億，但是去年的銷售額是沒有完成目標的，想了解一下主要是因為市場的原因嗎？因為去年當時也說到調高的一個主要原因，是因為下半年有深業中城和泰富廣場兩個項目，去化的計劃提高到60%，想了解一下實際上去年下半年這兩個項目的去化率是多少？今年的銷售目標跟去年200億的銷售目標相差20億，是因為管理層對今年的市場相對比較悲觀嗎？然後第二個問題是，股東應佔溢利相比下降了31%，是什麼樣的原因造成的？
答：去年我們是年中把銷售目標調高，是基於當時的市場情況。但是確實是因為731新政非常嚴厲，對於住宅是兩三年內限售，公寓是五年的限售，新推出的公寓是只準出租。我們去年年底推出的最主要的產品是中城的公寓，還有泰富的公寓正好是屬於限售之內，也對市場的影響特別大。去年上半年中城的市場、客戶反映都特別強烈，而且購買的欲望也很強。但是新政推出以後，很多客戶都處於觀望的狀態。在這樣一個市場情況下，對於我們正好是市場政策調控的產品確實打擊非常大。但是相對我們去年年初的目標，應該說還是做了很大增長。今年應該是相對我們300億的貨值，180億的目標，也是基於目前市場有回暖，但是相比去年上半年市場不是特別好的，在這樣一個情況下，也結合去年年底的經濟和現在的經濟狀況，包括政策並沒有實質性的明顯放鬆的情況下，穩健的可完成的目標可能更合適。
提到中城和泰富廣場，去年的去化率確實不是很理想，我們覺得並沒有很差，大概也就是20%-30%的樣子。
如你所見，我們核心利潤較去年同期有一定幅度的下降。那麼下降的主要原因，一個因為2017年退出三四線，跟恆大交易的時候，集中銷售了五個項目，去年的基數太高了，這是一個因素。第二個因素就是因為會計準則的因素影響，導致我們投資恆大的非上市公司，這個項目產生了一些帳面上的非現金的損失調整，金額大概在8.5億左右。這兩個主要因素導致核心利潤下降，但是實際上利潤和銷售都是大幅度上升的。
2、要積極推進片區統籌和城市更新工作，其中有提到八卦嶺片區和車公廟片區的城市更新，我想問一下現在的進展情況和今年打算要做的事情？還有一個是大家比較關心的是，深港科技創新特別合作區方面地塊的城市更新的情況，我看報告說是也參與了這方面的25%的股權，我想問一下，今年會有什麼大動作？
答：應該說從去年年初到目前為止完成了整個片區的規劃，我們八卦嶺片區包括一個棚改項目，一個更新項目，包括潛力的更新項目正在進行當中，今年都會立項。車公廟有一個項目是在前期的拆遷談判過程中，應該說進展都是在我們的計劃可控範圍中。
關於深港科技創新合作區，實際上就是我們河套C區加上福田保稅區，大概是3平方公裡，其中河套C區大概是1.36平方公裡，福田保稅區大概是1.67平方公裡。那麼在C區裡面還包括了兩個口岸，一個是皇崗口岸，一個是福田口岸，所以現在叫深港科技創新合作區。
這個合作區是深港合作的一個重要的載體，也是粵港澳大灣區規劃的一個很重要的內容，是深港兩地進行合作的平臺和重要抓手，所以現在包括中央和深圳市，對片區的開發建設高度重視。兩會期間，市長專門提到，希望在這一塊加緊推進，也希望中央的有關部門能夠給合作區政策方面的開放。實際上大家也看到了，河套的A區，現在主要是香港主導開發，A區是0.87平方公裡，是叫港深科技(000021)創新及科技園。香港現在也高度重視，專門成立了相關的機構，決定給這一塊200億投資預算，所以整個的推進速度非常好。
那麼，我們深圳控股作為深港科技創新合作區開發的實施單位，佔了25%的股份。目前公司已經成立，現在正在做的工作主要是在福田保稅區和河套C區，通過土地整備，在今年年內一定要有2到3個項目動工，這個是上級領導的一個很重要的要求。當前在做的最主要的工作，是對整個片區進行統籌規劃。那麼，前期深圳市發改委和有關的部委針對這一塊做了一些空間方面、產業方面以及整體開發方面的規劃。我們現在做的統籌規劃是一個落地的事情。
第二個工作就是到2020年，在這一塊要投入500億進行基礎設施開發，要形成800億的新的產業矽谷。同時要培育一百個年產值在一個億以上的高新企業。這些工作都在集中推進當中，而且對時間的要求非常緊，一個是今年要動工，第二個就是2020年，用兩年時間要達到這樣的一個投資，實際上壓力非常大。
3、請問管理層，我們作為戰略投資者，公司如何看待恆大重組方案未出爐，對於重組進展，跟恆大是不是有積極的溝通？然後是不是符合預期？
答：戰略投資恆大是在2017年處置變現一部分三四線土地的基礎上，做出的一些和恆大地產的股東，包括和恆大地產最終通過的很大的一個戰略合作。這一部分投資是著眼於作為戰投進去之後，恆大地產和A股上市公司深深房進行進一步的資本市場重組，是基於這個問題做出的投資決策。過去兩年，我們一直和恆大地產以及和幫助恆大地產重組的機構保持密切的溝通。據我們目前了解的信息，重組工作正在進展過程中，包括在前兩天恆大地產的最終控股股東中國恆大的業績發布會上，我們也注意到中國恆大的管理層，也就是和我說的類似的決策工作在有序的推進。
當然我們理解恆大地產，這次和A股的公司進行資本市場的重組，是一個重大而且沒有先例的資本市場合作。所以我們可以充分地理解這個過程中需要付出比其他的重組工作更加複雜，更加辛苦，更加考驗監管層及工作團隊對這件事情的技巧和智慧。我們也很希望恆大地產能夠在這次重組中，儘快取得成功。給所有的，包括深圳控股在內的股東更加豐厚的回報。
4、我想問下關於輕資產業務運營這塊的混改計劃是怎麼樣的，然後也提到了要引入一些戰投公司，然後不知道方面透露哪些戰投？然後具體的融資額計劃是多少？ 混改會不會上升到整個上市公司的層面，然後也提到了說也會有員工持股這個計劃，我想問一下具體員工怎麼樣持股？
答：混改的話，實際上是跟我們的主營業務緊密相關的。四家企業，去年做了國資委立項審批，目前還在繼續推進，這裡面包括了深業智慧園區，這一塊的話是主要是原來產業、工業園區的管理這一塊為主體進行展開。那麼這個企業的話是整體預計在今年完成混改。第二個的話是商業管理公司，這裡面包括深業上城、深業東嶺等一些商業的運營管理業務以及中心區的商業區域的運營管理。目前這部分也在推進過程之中，當前的主要任務是業務的梳理以及輕資產合資方面。 第三個是物業管理，把原有四家物業管理公司整合成一家物業管理集團，當前最重要的工作是資產整合。第四個的話是深置投，主要是在代建業務這一塊。那麼總體的方案架構已經經過了國資主管部門的審批，同時，班子的組建已經完成了，包括它的管理層市場化選聘在去年底、今年初已經完成。
戰投的引入方面，目前也有一些有意向興趣的在談，但是最終的戰投引入也必須經過公開的市場掛牌來確定，裡面涉及到的一些定價機制需要按照嚴格的公開程序進行。
對於管理層持股，目前從制度設計架構來看，管理層的所佔股比大概在20%左右。目前核心人員的支付以及定價等，需要在整個資產評估完成後進一步推進。整體的工作，我們排的計劃是到今年底，但當然這時間有快有慢，相對來講，智慧園區稍微會快一些，因為這個也是國資委給我們深業提的一些迫切的要求，也跟我們進入深港科技合作創新區整體的業務拓展需求有緊密的關係。
5、第一個的話是管理層能不能談一下為什麼2018年銷售成本增加比較多？ 另外一個的話是今年的經營現金淨額的狀況。此外，管理層今年對公司的資本開支有預算？預算大概是多少？然後最後一個問題，劉總好像在近期有一個減持操作，能不能談一下什麼原因？
答：這個減持是行權減持，實際上這是我們收入的一個部分。
關於資本開支，會根據我們在土地攫取方面的實際狀況來計劃安排，應該在110億-115億之間。
那麼我們目前儲備的融資能力非常強大，特別是在銀行授信方面。第二個就是我們已經註冊了相當規模的中票和超短融，足夠支持我們的投資需要。
我們保持非常充沛的現金，可以看得到，我們的淨負債率只有54%，穩健的財務政策，一直是我們管理層所堅持的。
我補充一下具體的細節，一個就是你關心的銷售成本的上升，可能你看到特別是包括深圳在內的一些產品毛利潤率，似乎和其他二線城市比起來並不佔特別大的優勢，因為都維持在40%左右。而我們一直強調是，在深圳做一線產品，毛利潤率是比較高的，裡面有一些技術因素，就在帳務處理上。第一就是深圳的產品毛利率確實比較高，二線城市之所以在去年表現的比較突出，是因為二線城市一些節省項目的成本，在前期結轉的項目中已經攤銷了，所以就體現在二線城市的成本分攤上，沒有前面的幾年那麼突出。另外大家都看到，二線城市去年的單位售價其實也上漲了。相對來說，一線城市項目售價控制比較嚴重，我們二線城市平均售價上升了，所以從去年來看，縱觀整個深圳控股產品毛利潤率的結構，我們還是覺得一線城市是我們的主打，並且從持續的觀點來看，他是毛利率比較高的產品 。
剛才劉總也說到了，因為公司高管包括核心團隊的股權計劃是一個長期的股權激勵計劃，我們會在一定的期限內來授予高管團隊一定的股票期權，以使大家和股東在同一條船上同舟共濟。但是因為股權計劃的實施是有時間規定的，如果到了一定的時間，他不去處理這部分股權的話，也就意味著可能高管團隊在這一塊上就作廢了，這部分權證就到期了，所以也請大家充分理解，那麼應該說所有的高管團隊，包括我們的核心團隊，對深圳控股包括它市值的長期穩健增長是有充分的信心的，這也是為什麼我們一直還是堅決聚焦一線城市，包括產品結構、產業轉型的一些努力。
那麼長效激勵的實施，應該說經過過去一段時間的證明，對經營機制的轉變，包括我們資產結構，我們的盈利來源的增長和它的結構優化有非常重大的貢獻。簡單來說，我們是一個規模不是那麼大，但經營能力和經營的盈利能力都比較強的公司，相信市值的上升是大家和股東都願意看到的。
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（責任編輯：季麗亞 HN003）