■鵬城「五摩王」，合正佔西極
一、深圳「西摩王」
合正·匯一城，即合正寶源村舊改項目，位於寶安中心區碧海片區的新湖路與西鄉大道交匯西北角，是1#地鐵西鄉站的上蓋都市綜合體項目。房地內參www.BANQ.cn專業組成員於2010-11-23的16:30-19:30耗費將近3個小時對該項目進行了實地考察。
縱觀深圳，帶居住產品的綜合體物業，僅有5家，房地內參將其定義為「五摩王」，分別是：「東摩王」萬象城、「南摩王」寶能太古城、「北摩王」摩爾城、「中摩王」星河時代、「西摩王」合正·匯一城。合正·匯一城屬於深圳的「摩界西極」。
二、深圳唯一的中戶摩
合正·匯一城佔地5.7萬㎡，總建面約33萬㎡，涵蓋商業、居住、商務辦公三大形態，其中住宅建面13.6萬㎡，商務公寓建面約3.4萬㎡，商業分為地上與地下商業兩部分、合計建面約8萬㎡。合正·匯一城佔地僅次於星河時代（佔地15.9萬㎡、建面47萬㎡）、寶能太古城（佔地6.6萬㎡、建面43萬㎡），在五摩王中佔地、建面都位居第三。
而在產品類型上，星河時代為別墅、高層大戶綜合體，寶能太古城大小兼有，合正·匯一城是相對的純中戶綜合體，主力戶型主要為70㎡的小兩房；80~88㎡的大兩房（可變三房）；115~125㎡的三房及140~150㎡的四房，合計2067套。故此，成為深圳唯一的中戶摩。
中戶恰恰能夠滿足同一地鐵線上的南山高新區、南頭成熟區、寶中人口溢出與升級區等區域的主力需求。對於都市一族來說，中戶面積適中、戶型靈活、總價趨中，無論一家老小，還是享受二人世界，亦或是單身貴族，皆相宜。
三、三地鐵：深圳軌道優勢最強的綜合體
1、佔據1#「財富軌道線」，最後一個地下站
目前，深圳1#地鐵線上的上蓋綜合體共有4個（包括不帶住宅的綜合體），分別是萬象城（大劇院站）、中信城市廣場（科學館站）、益田假日廣場（世界之窗站）和合正·匯一城（西鄉站）。1#地鐵作為深圳覆蓋人口最多、途徑戰略區域及戰略設施最多的地鐵線，佔得1#地鐵，無疑將獲得更大價值。
如果將深南大道比喻為深圳的財富幹道，那麼1#地鐵就是深圳的財富軌道。而其中，合正·匯一站所在的西鄉站，同時還是1#地鐵向西延伸的最後一個地下站點。未來西鄉站向北出了西鄉幹公園以後至寶安機場站一段，全部都是高架。
2、深圳唯一擁有三重地鐵疊加效應的綜合體
合正·匯一城除1#地鐵的覆蓋外，其還受到臨近高鐵（穗莞深高鐵及其延長線11#地鐵）、以及西鄉遠景規劃地鐵（見後圖黑色線）的輻射，因此本項目成為深圳唯一擁有三重軌道優勢的綜合體，佔據三軌意味著客戶半徑更大、輻射範圍更廣，這將直接給項目帶來利好。
合正·匯一城享有1#、11#地鐵（連接機場與深圳CBD，北接穗莞深高鐵）交通，對深圳區域內，可實現半小時生活圈，而享有穗莞深高鐵交通，三地交通一體化，對外又可實現一小時生活圈，這無疑使項目獲得了對內、對外三區域、雙輻射的便捷往來。三地客戶資源，統統攬入懷中。
3站到機場、6站到南頭、8站到高新區、10站到華僑城、17站到福田CBD，合正·匯一城出行的標準化方式已經可以觸摸得到！
四、單一宗地且無市政路割裂的最大綜合體
從一般意義上說，若綜合體項目被市政道路割裂，或分路太多，很容易影響綜合體的聚集效應。深圳五大摩天王中，比合正·匯一城佔地更大的星河時代MALL與住宅區之間有道路，比稍大的萬象城與寶能太古城都有1或2條道路割裂。
而鵬達·摩爾城沒有道路割裂，但規模要小。其中，只有合正·匯一城是單一宗地且無市政路割裂的最大綜合體。這能保證項目商業的聚合能力，輻射力更強。
五、寶安檔次最高、規模最大綜合體：Mall+Subway+Center
同作為都市綜合體，深圳中心有萬象城，前中就是合正·匯一城。匯一城以8萬㎡大型mall體量、三軌交通優勢及前中區域影響力，成就深南大道脈絡上第六大核心商圈，也即下一個30年的深圳的核心商圈，成為西部的新一極。
匯一城憑藉Mall（集中商業）+Subway（地鐵）+Center（中心區）的核心價值組合，以大型購物中心、地鐵上蓋、區域商業中心三者為核心構成的複合功能型城市建築群，為區域帶來前沿的、都市化的、便捷的生活方式；而就項目檔次、規模而言，截至目前，合正·匯一城是整個寶安區建設檔次最高、佔地規模最大的綜合體。
■片區特徵
一、輻射半徑最大的深圳區域：最靠近機場、港區、高速路網
自從深圳機場在1991年建成、廣深高速在1994年建成以後，深圳的重心從羅湖，就逐漸遷移到福田，這還沒有結束，隨著沿江高速、深港機場樞紐候機樓在西部前海規劃、深中大橋與深珠隧道的研究開始，深圳重心還在進一步西移，最終將落在前海新區！
而綜觀深圳全域，西部擁有沿江高速、廣深高速、南光高速、機荷高速、外環高速等5條主要高速公路，相當於東部的2.5倍，是深圳高速路網最密集的區域。而穗莞深高鐵即將建成、1#、11#、9#、5#等5條地鐵也布局成網。
在機場上，寶安國際機場、香港國際機場都在15分鐘車程內。海港上，大鏟、赤灣、蛇口、媽灣等構成深圳最大的西部港區。海關上，深圳城區唯一的海上口岸、最大的陸路口岸、最大的汽車口岸、唯一的一地兩檢口岸，都在西部！
由此，西部怎麼能夠不成為深圳最大最高效的製造業中心、旅遊中心、高科技中心、高教中心、物流中心（海運、空運、路運都是當之無愧的冠軍）……呢？人的聚集、各類要素的聚集就這麼擋都擋不住地聚集到西部了，而且這種趨勢還遠沒有到達終點！而合正·匯一城正處於這個最靠近機場、西部港區、密集高速路網，屬於深圳輻射半徑最大的區域內，未來價值，不言而喻。
二、最具潛力的寶安熟地之一
合正·匯一城位於新湖路與西鄉大陸交匯處，項目南側為宏發地產開發的聖陶沙社區，東側為蘅芳股份合作公司的蘅房苑，其西北臨悅和路，北部為規劃建設的公交樞紐站。項目周邊大部分為商品房住宅，並以大社區為主，範圍廣闊，人口密度大，人氣旺盛。新湖路段更是已經成為一條食街。
而這對於綜合體項目無不是一大有利訊號，商業就是需要靠近住宅區，靠近人多密集的地方，從而形成聚集爆發力。未來只要地鐵開通，人群抵達率迅速提升，加上周邊的人口基礎，以匯一城為核心，勢必將快速形成一個極具影響力的商業旺區，商業發展前景，不容小覷。
事實上，以聖陶沙、匯一城的體量再加上周邊其他住宅推測，這裡或是寶安住宅人口密度最大的區域之一。因而，在結合雙軌交通、高檔商業MALL的優勢下，合正·匯一城未來的發展，勢不可擋。
三、首個寶安城市更新項目：著眼於深度城市化
每一次城市更新，均標誌著城市即將跨入新階段；而匯一城作為寶安首個城市更新項目，正式拉開寶安深度城市化進程的大幕；其是寶安區域城市化進程中的裡程碑，標誌區域進入新的發展軌道，項目將獲巨大的城市積聚力。
匯一城處於前海中心區域。而下一個30年，深圳是「前海中心」發展的30年；以高起點的區域規劃，陸路、軌道交通路網為驅動的區域建設及中心化；匯一城項目將在深圳30年發展的時空軸線上，成為時代與區域的標誌。
■項目周邊考察
一、唯一享「雙園景+山景+GOLF+海景+場館」的綜合體
1、千米內，享兩大公園
匯一城所在的寶中碧海片區位於寶安中心區第三圈層純居住的核心地段，片區有得天獨厚的西海堤西鄉段紅樹林片區，朝西高層戶型具備海景岸線景觀。從項目高層，向東北可望鐵仔山公園(西鄉最大的一個公園)，向西北可觀碧海灣公園。
鐵仔山公園距項目1000米，碧海灣公園、碧海GOLF距項目850米，高層景觀突出。千米範圍，距離適中，周末休息時，帶著家人，前往公園散散步、爬爬山，是非常不錯的放鬆方式。而在項目千米範圍內，能享有兩大生態公園，對於城市綜合體來說，比較罕見。
2、中戶大盤極景：原關外唯一18洞燈光球場
其外，享受山景之外，北面高層戶型還能享受GOLF，碧海GOLF是原關外（寶安、龍崗）唯一18洞燈光球場，也是距離原特區最近的18洞燈光球場，碧海灣公園與GOLF相連，佔地30萬㎡，山頂上建有觀海亭，極目遠舒，可觀碧浪拍岸。
縱觀深圳樓盤檔案，合正·匯一城是深圳唯一的高爾夫中戶大盤綜合體項目，在集聚公園景、山景、GLOF景的背景下，合正·匯一城顯然比一般樓盤的地段優勢更為突出，其將對南山、寶安的人群，產生極大誘惑力。
3、西北方向750米：寶中次大體育館
西北方向750米，就是2008-9-8正式啟用的西鄉體育中心，這是寶安中心區第二大公共體育場館，佔地63294㎡、總建面1844㎡，緊靠平巒山東南側，緊鄰碧海灣高爾夫球場與深圳恒生醫院，車程東距區政府和寶安體育中心3.67公裡，東北距西鄉街道辦事處大約4.5公裡，西距機場大約9公裡，南距大鏟灣港口大約2公裡。
西鄉體育中心內設標準體育場、標準遊泳池、兒童遊泳池、八個室外籃球場、三個室外露天羽毛球場和桌球場、四塊標準網球場，以及建面為1329㎡、可容納5000個觀眾席位的體育看臺，還配備了112個車位的室外停車場。
二、配套無敵：群商、學區密集
合正·匯一城在自身已具備高檔商業配套的情況下，周邊還有大型商場沃爾瑪、港龍城步行街、益家百貨、青少年文化宮、駿通大酒店、金海路西岸飲食城、肯德基、新景園酒樓等餐飲、中信銀行、中國工商銀行、平價大藥房、恒生醫院等各種配套，可以說，這裡生活設施已相當齊全、無所不缺。
更值得注意的是，合正·匯一城處於密集學區，周邊教育設施林立，中學，小學，幼兒園，圖書館一應俱全，其中有省一級學校西鄉中心小學、被稱為深圳市綠色學校的海灣中學兩所學校隔路相望。
另外片區內還有中英公學、規劃中的西鄉高級中學、海灣幼兒園等，共同形成成熟的教育配套體系，為整個區域的業主構築起教育直通車。教育資源的豐富，將為項目業主子女們提供更全面、更系統性的教育配套。
■工地考察
一、綜合體革新：住宅、地鐵、商業完美結合
1、隱形無縫連接地鐵的唯一帶住宅綜合體
在深圳五大摩天王中，嚴格意義上說，星河時代、寶能太古城、萬象城都屬於地鐵口物業、地鐵口與項目本身並不是結合在一起的，而鵬達·摩爾城有風雨連廊相連，可稱其為與地鐵無縫連接，而合正·匯一城卻做到了與地鐵無縫無痕接駁，房地內參稱之為「隱形連接」。
作為1#地鐵上蓋物業，1#地鐵西鄉站與項目地下部分緊密相連，並在地下直接設有西鄉站與本項目無縫相接，我們在地下看到的接口寬為4.5米。而項目的商業入口就是西鄉站其中一個進站口，在無縫連接的基礎上，做到了無痕。也即是說，未來匯一城的業主，完全可以不用離開項目，就可搭乘地鐵。
這比一些露天的無縫連接相比，顯然更隱蔽、更便捷、檔次更高。真正實現了住宅、商業與地鐵的一體化。香港豪宅，很多就是如此打造的，而在深圳，尤其是帶住宅的綜合體中，合正·匯一城是唯一一個做到與地鐵隱形連接的項目。出行便捷度最大化，這將是項目最大的賣點之一。
2、匯一城百米內集聚6大地鐵口
除此以外，房地內參考察時發現，西鄉站有6個出進站口皆圍繞在合正·匯一城西南面，除去自身商業入口，其餘5個都在100米輻射範圍內。因此無論是項目業主在內部搭乘，還是附近居民在外部搭乘，都十分便捷。這無形使匯一城成為區域最旺的人潮集聚地。
位於樞紐區域之內，則出行效率、經濟效率最高，位於地鐵之上則城內交通效率最高（未來在城內自駕上班將越來越滑稽、越來越麻煩，而地鐵必將成為主流）。綜合體性質則能實現全生活，而不是總是需要假於外而降低了效率。而對應合正·匯一城的條件，其幾乎是近期深圳難得的最佳選擇！
二、極大展示面：東西向275米、南北向145米
總用地57000㎡的合正·匯一城，作為深圳佔地規模第三的帶住宅綜合體，由於體量龐大，展示面也極為寬闊。據房地內參從衛星地圖上測算，項目東西方向直徑為275米，南北方向直徑為145米。
而展示面寬闊對於商業項目，是極為有利的。在外觀給人更氣魄的同時，過往受眾獲知率更高，信息傳達範圍更廣，能形成一種主動暗示，對人群集聚產生積極影響。不可小看這個面子，對商業關乎重大。
三、超越幸福裡，綜合體中最大的整體園林：4層臺地、2萬㎡
在合正·匯一城園林打造上，可見開發商的用心。位於項目中央，設計了4層大面積的臺地式花園，層層遞減，直至中央泳池為最低處。這是房地內參參觀過的所有綜合體項目，中央臺地花園最出色的一個。
臺地式花園的好處，在於保留了地勢起伏的美感，層級變化、高地起伏，增添小區內環境的趣味性、觀賞性，使休閒空間更貼近生活，吸引居民前往。而據目測，項目中心花園面積有2萬㎡，這是深圳擁有中心整體式園林最大的綜合體，就連萬象城也無法比擬。
四、商業MALL天台花園3000㎡
除小區內部的中央花園外，項目商業MALL的天台，打造了一個屋頂花園，目測面積在3000㎡左右，為三角形。從高層俯瞰商業時，MALL上屋頂花園的大片綠色，也可成為一道靚麗的風景線，而不會給人樓頂無任何打造的突兀。
合理利用這一塊的空間，同時還增加了小區內部的休閒活動空間，使得項目商業、住宅與園林的和諧度提升，其實，在房地內參考察時，項目在空間的利用上，極為到位，有許多可借鑑之處。
五、室外超大泳池、室內恆溫泳池：女士們，不用膽怯了！
項目中央為大型泳池區，分為兩池，兒童泳池、成人泳池。泳池面積相較一般小區要大許多，對於小區居民使用已完全足夠。但始料不及的是，項目居然還設有室內恆溫泳池。
一般來說，室外泳池對於小孩、男士的使用頻率會更高，由於露天，怕羞、不願在自家窗口於公眾展示的女士來說，穿泳衣在室外遊泳，多少還是有些膽怯，而有了室內恆溫泳池，對於女士，就完全不用顧慮了。一年四季皆可在這裡休閒娛樂、減肥健身。這是項目極為周全的考慮。
六、營銷史上最大環境藝術：19萬個燈泡成就首家光電營銷中心
項目營銷中心，或許是整個項目檔次、品位的增添劑。其以燈影主體為特色，打造出了一個動感時尚、現代感十足的魔幻空間。首先，整個營銷大廳面積寬闊，因為未來這裡就是商業MALL的一部分，如今只是臨時暫用，一進入大廳給人以強大的氣場，輝煌氣魄。
而印象最深刻的是，營銷中心以各式吊頂燈為裝飾塑造出的奢華之感。為了營造強烈的視覺效果，開發商不惜大面積用燈泡裝飾。整個營銷中心的牆壁、天花板，密密麻麻被燈泡填滿。據了解，單是營銷中心所用的裝飾燈泡數量，高達19萬個。相當於一間燈泡廠了。
而事實上，營造出的效果確實驚人，只要進入大廳的人都仿佛有一種向未來時空穿越之感。而這種大手筆的裝飾打造，或許是深圳房地產營銷史上最大的一次環境藝術。
七、超寬地庫坡道：8.3米
工具測量，項目兩處地下車道進出口的坡道寬度為8.3米，是一般地庫坡道的2倍。這在一般小區，是極為罕見的。為節約公共空間，開發商一般以縮減地庫坡道寬為手段，而這樣一來，給入庫車輛帶來不便。
而合正·匯一城超大地庫坡道設計，使業主完全不用擔心因車道狹窄造成車體擦碰的問題。其外，地下車庫通風採光，空氣流通，沒有憋悶感。這樣的設計，使地下車庫豪化，提升項目檔次。
八、最大樓間距200米
項目住宅部分由7棟27~32層的高層住宅和1棟商務公寓圍合而成，雖然有8棟，但樓間距寬闊，最大樓間距為200米。使居住空間的自由度提升，小區更寬敞，開闊。提升居住環境與視野。
九、創新的倒梁平頂
項目公共空間的設計上，採用了沒有成本差的倒梁，也就是說梁朝上，下面就是平頂。而梁在上沒有影響，因為那裡是園林，未來將回填土，在做園林時只需要將喬木種植在梁之間即可。實事求是地說，要不是對建築非常內行，是絕不會有此靈感的。
十、其他：近機場遠航道、國防工程的質量態度
整個項目公共空間的落地玻璃，採用微點連接法，更美觀、遠處甚至看不到連接部分，整體性更強。
飛機航道與項目相隔300米，可觀賞飛機，而不被噪音幹擾。
施工單位為中核華泰，曾承擔過我國「兩彈一艇」試驗基地和其他重要國防工程建設。
■建築考察
項目住宅部分，分為1棟商務公寓與7棟27~32層的高層住宅。
一、商務公寓部分
1、人性化地梁設計，保障安全
根據專業工具測量，商務公寓一樓大堂高10.39米，室內層高2.73米、樓板厚15公分、牆厚20公分、凸窗寬80公分，設置了矮地梁，寬為15公分。對於商務公寓來說，一般都會安裝大塊的落地玻璃窗，而若沒有設置地梁，玻璃直接固定在地面上時，只要不小心腳從底部碰擊，很容易損壞玻璃，存在不安全因素。
而設置15公分地梁的好處是，防止底部撞擊，保障安全。雖然是一個小舉動，但是從人性化的角度考慮，這個設計還是十分必要的。
2、兩大天井成就深圳擁有換氣比例最大的商務公寓：準輕型化
商務公寓內設有通高的兩個天井，據工具測量，大天井8.6米*7米、小天井8.6米*5米，這是深圳擁有通氣空間最大的商務公寓。通高的天井使建築的內部有充分的採光和通風，並使大體量建築輕型化，使交通空間和室外休息空間有開敞的環境和自然的空氣，告別單調的黑暗、不通風的走道。讓建築可以呼吸，提升使用的舒適度。
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