FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：慕容晏 美編：小櫻 校對：塔夫
一千萬鄭州人，每個人晚上都有一席之地來安眠。
不過，從北龍湖到南龍湖，人們安放床鋪的房子太不一樣。
未來3年，鄭州人將迎來一個「好房子越好，差房子越差」的分化期。3年後，你睡在哪裡，取決於今天你想到了哪裡。
好房子，指的是好區域、好品質、有美感、好物業、好鄰居的房子。
未來3年，具有上面「五好」5的房子才會保值增值！
差房子，指的區域發展慢、高端人口淨流出、物業跟不上、品質差、建築醜、鄰居差的房子。
當然，未來3年，具備這「六差」的房子唯一的下場就是貶值，拖著它們的業主不斷階層下滑。
躍升還是下滑，如何在3年內分得鄭州樓市最大一杯羹，就必須搞清楚本文的15個大問題。
1
未來3年
好房子和差房子為啥加速分化？
1、未來3年，北龍湖永威上和院、融創中原壹號院、金茂府、康橋諸子廬、海馬青風院子、正弘臻、中建柒號院、正商禎瑞上境以及北龍湖金融島高端公寓都會交付。屆時，鄭州人對好房子會有更清晰的認知。
2、目前各區域的諸多新規劃，3年內也都能真正體驗，哪些區域好，哪些區域差，不再是口炮爭搶。
3、 這3年裡，鄭州各區域之間對人才和資本的爭奪將見分曉，各區域各小區，分別住進什麼樣的人，直接決定區域內新房和二手房價。
2
鄭州疫後市場啥樣子？
1、剛需很受傷。
剛需工作收入不穩定，毫無抵禦經濟寒冬的能力，無力購房。
2、中介很焦慮。
對未來缺乏安全感，成交一直上不去。
3、土豪在搶房。
北龍湖3月21日和22日大賣。正商豐華上境400組客戶搶80套房，建業24號地梅苑兩天售出13套……勢頭非常猛。
3
同區域期房價格由什麼決定？
1、開發商品牌。
好品牌業主的滿意度和安全感才會更高，小區品質也會越強，溢價有保障。
2、購房者的買房意識、購買能力與開發商成本關係比較弱。
比如同在北龍湖、同樣規劃、同樣樓高、同樣樓間距，有的樓盤期房賣6萬+、有的賣4萬+、有的賣3萬+。這取決於購房者買房意識、購買能力與開發商成本關係不大。
4
同區域二手房價格由什麼決定？
1、業主居住體驗。
這裡包含物業服務、產品細節、建築美感、鄰居素質四大核心。
2、該小區掛牌二手房數量。
二手房掛牌越多溢價可能越低，因為一個小區二手房往往以上一套成交價作為參考。
如果出貨數量多，有人急賣、甩貨，比如500萬成交，那麼該房價則成為後面房源價格的參考坐標……
如果出來數量少，已賣到600萬，則下一個心理價是650萬……
所以200戶-300戶的小區，二手房價一般比2000戶-3000戶小區二手房價更穩定。
3、小區能否賦予業主身份光環。
建業天築500平大複式毛坯單價2萬+，600平精裝大平層單價4萬，售出一套佣金100萬。價格真不高，但為什麼不再受土豪追捧？
該區域成長性較弱，小區裡有小戶型，業主身份光環減弱，所以溢價無力。
5
三環內二手房價為何下跌？
1、中介推房興趣下降，不如賣新房子收入高，成交周期短。
2、熟透了，區域缺乏成長性，則二手房失去動態期望，沒期望不如租房。
3、產品落後。
4、高端業主流出。
5、市場輿論對其「破鼓萬人捶」。
6、對相關部門來說，賣二手房對GDP拉動很少。
7、房租遭遇公寓、城改房衝擊嚴重下跌。
不與趨勢為敵，建議售出三環內多套二手房。
6
市區5套二手房換北龍湖一套大平層
值不值？
1、如果家庭指望4套房租金謀生活，不要換。但未來3年家庭淨資產是下跌的，也就是說有眼前沒未來。
2、如果家庭不指望4套房租金，馬上置換。
3、眼下緊張，未來3年家庭淨資產保值或上漲。
7
3年後鄭州房產是什麼格局？
1、剛需遠郊化。
比如五環外，依然1萬左右。
2、剛改四環化。
比如四環周圍，房價15000左右。
3、三環內二手房跌到與新房平衡。
比如金水區老破小跌到南龍湖新房價，那麼基本平衡。
4、豪宅中心化。
豪宅只有北龍湖。
5、度假風景與娛樂化。
風景好，社區內好吃好玩。
8
房子3年後對一個家庭會帶來什麼？
1、決定一個家庭生活舒適度。
2、固定資產保值。
3、享受高端服務業。
比如北龍湖不會有老狼大盤雞，南龍湖不會有高端日本料理。
好區域使用高端服務業反而更便宜，其他區域使用高端服務業成本反而高。
4、孩子良好生活環境。
比如你會發現，北龍湖客戶不是土豪，尤其年輕業主全是知識精英，這意味著未來你孩子同學素質可能比較高。
9
鄭州房租分化和房價分化相等
鄭州最貴房價目前13萬一平，4000萬住4個人，人均1000萬；鄭州最便宜房價6500一平，65萬住4個人，人均14萬。
人均購房差距約71倍。
鄭州最貴房租目前約8萬/月，住一個人或兩個人，人均4萬；而鄭州最便宜單間僅600元/月。
人均租房差距約66-130倍。
由此看出，鄭州房價差距和房租差距差不多。
10
現在買還是3年後買？
必須現在買房！原因如下：
1、房價可能不漲，但同價的房產只能越買越偏遠，增加你的通勤成本。
2、收入不漲，物價上漲，可支配收入在減少，未來買房壓力更大。
3、鄭州在換血。也就是能力強的進來，能力弱的回老家。沒有房子，在鄭州最容易被淘汰。
4、鄭州適合改善房地塊在減少。其中最大的片區北龍湖北岸，一下減少38塊地，濱河好地也所剩無幾。
11
買房到底還能不能賺大錢？
未來3年，買對房不虧錢或微賺；買錯了，必定虧錢。
買房賺大錢已成為過去，當下買房四不要：
1、不要有投機心理；
2、不要迷信性價比；房子保值和升值主要靠附加值，而不是性價比。
3、不要輕視價格門檻。300萬起步小區，大概率不如500萬起步小區。
4、不要死守舊房，不去置換。
12
地產人收入在下降
還敢買房嗎？
敢！
地產行業在分化，一個方向是朝製造業發展，地產人收入回歸製造業收入水平；一個是朝高端藝術品方向發展，對地產人專業度要求非常高，脫穎而出的人，會因高度專業化而達到一流工匠和藝術家的收入水平。
但目前趁著行業還未細分完畢，給自己買個好房吧！無論朝哪個方向發展都需要安家才能樂業。
不建議使用低首付、高槓桿，那樣風險太大，無法適應未來不確定性。
13
影響鄭州建出好房的核心因素是哪些？
1、政府頂層規劃。
比如北龍湖千篇一律新中式，嚴重影響設計創造力。
比如住宅別墅，地上必須是三層，這樣加上地下二層，一家人住5層樓顯然不合理。
2、升級購房意識落後。
河南人買房太保守，意識落後，而不是購買力弱。
3、從業者水平素質低。
大部分地產公司和建築行業從業者水平還很低，影響出建築精品。
14
怎麼看河南地市、縣城房價與鄭州房價？
1、河南地市、縣城房價已經不低，其支撐原因是當地人住房升級的硬需求，缺乏產業支撐，缺乏國家區位利好支撐。3年後不看好。
2、鄭州房價不高，其支撐原因很多。3年後繼續看好。
3、以前鄭州和地市、縣城普漲，是因為農村人口城鎮化轉移，但目前已開始城市與城市間轉移，城內區域與區域轉移。
所以建議換成鄭州優質區域的好小區。
15
是否建議去外省買房？
1、外省買房看使用率，如果使用率極高，則可以買，如果使用率低則不買。
鄭州在國內算中等、發展速度較快的城市，整體水平與發達城市差距不大。
2、外省買房不要買那些旅遊度假盤，而應該是城市核心資產。
3、鄭州北龍湖等核心區房產比杭州甚至上海一般區增值潛力更大。
4、無論買哪裡，買對了，也僅是保值和弱微增值，不要有發財想法。
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