編者按：本文來自微信公眾號「魔都財觀」（ID:moducaiguan），作者：魔都財觀團隊，36氪經授權發布。
今年的上海樓市，特別有意思。
大家都知道，其實開年之後上海樓市的行情還在啟動前期，當時買房人是非常有主動權的，新房在金三銀四著急搶跑入市，二手房因為無法看房，量價還沒開始回穩。
所以很多人都覺得當時的靜淡行情，買房不用著急，學區房更不必焦慮。
一切的計劃都看起來非常完美，趁著市場的重挫，慢慢淘筍。
但是，3月份公民同招、民辦搖號政策出臺之後，家長們首先坐不住了。孩子的教育可是天大的事，大家還是低估了上海家長對於學區的敏銳和執行力。
從年後開始，學區房率先迎來了新的獨立上漲行情。短短3個月的時間，部分低總價學區房就迎來了接近20%的漲幅。
這種連鎖反應，現在仍然在持續。學區房的跳漲，比現在的新房認籌火熱還要明顯。
今天就想和大家聊聊：如今的上海樓市，因為學區資源的稀缺性，被學區房影響有多厲害？
1首先來看看新房。
對於新房來說，是沒有確定對口學區這一說的，但是只要板塊內天降優質學校，新房立馬就會絕地逆襲。
之前的公元2040，因為區位因素，去化一直很不理想，但是誰也沒想到，因為進才東，最後完美逆襲。
首創禧瑞薈也很典型，即使在大虹橋的核心區位，但是在過去幾年裡，大家對於華漕板塊的認可度是不怎麼高的。
早期整個板塊沒有很好的資源兌現，很多東西都是紙面規劃，甚至到現在龍湖天街也是被鴿狀態。
因為前期不被看好，一期剛開盤的時候，去化真的要用慘澹來形容，但最後的情況我們也知道了，因為華師大的落位，首創1期迅速清盤。
如今的2期強勢要漲到6.4～6.5萬，很多人都覺得誇張，但不要懷疑學區對新房去化的推動能力。
包括之前業主維權、銷量不佳的金輝海上名著，在傳出將對口復旦大學附屬閔行實驗學校的消息後，被一搶而空。
目前已有二手房掛出，在外環外的莘莊掛到了8萬5的單價。
包括後續的映虹橋，如果宋慶齡學校合作公辦真的落地，也會補上板塊的短板，快速去化。
不光是單個新房項目，現在即使我們具體到板塊內部去看，也會發現前灘現在為什麼能站上12w？
僅僅依靠九宮格的規劃嗎？
很大的影響要素就是華二學區的利好。
這種板塊突起的原因，也同樣適用引入福外的唐鎮、引入明珠的森蘭逆襲，產業外溢和人口導入的確是購買力的底層邏輯，但實實在在的高成交價都是因為學區的力量在背後支撐。
所以那些附近沒有優質公辦學校的新房，特別是總價段偏高的小區，日子真的很難過。
虹口、閘北的百慕達四天王雖然都在內環線，但都不對口優質學區，認籌率看起來著實有些慘澹。
在公民同招的上海，當家長們失去了民辦這最後的安全感，如今買房就一定會考慮學區。
現在上海，不管是新房還是二手房，不對口優質學區，真的很難賣上價格。
除了三公之外，絕大多數的優質公辦學校，都是需要購買學區房才能入讀。
這個趨勢，依舊會貫穿未來的房地產市場，因為上海最不缺的就是購買力，而優質的學區資源卻是存在高競爭力的。
2再來看看二手房。
今年有兩個現象：優質學區房的跳漲、學區斷層的拋壓。
首先來看優質學區房的跳漲，我們的矩陣號「上海學區房攻略」曾經做過幾組區域代表學區房的漲跌幅表格。
可以看到，其實上海學區房的跌幅很窄，但只要跳漲把低總價筍盤吃掉之後，整個學區房的總價門檻就會一下拔高，最高的漲幅甚至到了誇張的42%+。
更新的數據，洋涇菊園的東園一村學區房，從之前的最低240萬跨上了400萬。而對口上實東的金橋酒店公寓，過去47平掛戶口的學區房，從去年的成交單價7.5萬跳到了8萬、9萬，再到最近的10萬+。
如今只要學校很強，總價很低，得到的市場反饋一定是非常強烈的。
學區房跳漲不用多說，但學區斷層就會造成拋壓是什麼情況？
明珠學區大家都知道，在浦東是一梯隊的領頭羊。
但今年有點不行，因為明珠是單學區，不如雙學區和一貫制來的確定性高。
所以為什麼今年優質雙學區和一貫制學區房可以大漲，而對口明珠的學區房，價格漲幅很小，甚至還有些回調。
因為浦東的小升初是戶籍對口，讀哪所初中，不是由讀哪所小學決定的，而是根據房產劃片對口。
所以類似明珠這種強勢的單學區房價值受到了打壓，明珠對口的初中不夠強，這也是為什麼對應三四年級的那一批家長，開始出現拋壓，去購買浦東的中學學區房，來讓中學接上。
所以無論是濰坊十村還是萬科金色裡程，價格漲跌都很穩定，而掛牌量卻實實在在出現遞增。
不過，依舊想要告訴大家，如果在這種學區房火熱行情中預算有限，明珠倒是個不錯的抄底機會，對應東昌南校的明珠A和對應上南東校的明珠C，今年的自招預錄率都在提高，不排除未來有可能從一個三梯隊變成二梯隊。
如果已經一二年級了，那就是建議買初中學區房了，但實際上這兩所初中還沒到值得買初中學區房的程度。
所以如果預算夠不上優質雙學區或一貫制名校，又比較認可明珠的教育理念，或許可以考慮買入。
這種強勢行情中，根本就容不得多考慮的機會。
要麼直接一步到位拔高預算上雙學區和一貫制，要麼就心大一點，降維到價格足夠筍，而且對口初中呈上升趨勢的小學單學區房。
3所以總結下來，未來的學區房，哪些會更吃香？
第一種，還沒有確定學區的學位房。
這個並不是完完全全沒有學區，而是已經規劃還沒有正式落位的。
比如華二之於前灘，華師大之於華漕，背後的價值支撐已經實實在在展現出來了。
這一種，適合還沒有孩子或孩子還小的年輕夫妻，或者已經用完學區的家庭，不適用於著急用學區的家庭。
第二種，學位被佔用但值得過渡等待的學區房。
這種很常見，上家還沒畢業，我又等得起，價格就有談判空間。
相比學區買入即用的來說，價格會更低一些。
第三種，買雙學區或一貫制名校。
這種就是謀求確定性，無縫對接帶來的安全感是最實在的，因為置換的過程不僅勞民傷財，同時也是心力交瘁的。
第四種，買潛力能夠逆襲的學區房。
這種適合預算有限的家庭，想要優質學區房又無法拔高預算，那麼就靠板塊內的雞娃能力，讓第三梯隊逆襲成第二梯隊，第二梯隊逆襲成第一梯隊。
當然，這種情況對於選籌的能力很高，建議從平米這種專業房產諮詢機構獲取有效信息。
4最後回答一下很多家長關注的問題：未來學區房是否存在劃片的政策風險？
首先要明確一個問題，劃片政策在理論上是存在的，但是要根據所在區的情況。
比如上海早就推出多校劃片政策了，只不過名字叫做電腦派位。
長寧區就是一個代表，分為8個號塊實現按地塊劃片和多對多的電腦派位。
而對於上海來說，如果真的全面實施多校劃片，也是初中最先落實。
因為不可能不顧小學階段的孩子，安全、體力、接送難度等因素，所以就近入學肯定是首要原則。
即使未來上海的小學真的多校劃片，大概率也是學校比較集中的小片區內實施。
按區域來看，浦東的劃片可能性也比較小，因為整個區域實在是太大，不可能一個區搞劃片，從東到西實在太遠。
最多是板塊劃片，類似源深板塊這種學區資源集中的地方，才會被劃片。
而像碧雲、聯洋這種就一個學校的板塊，不可能劃片跑到很遠的地方去上學。
已經買了學區房的家長也不用擔心，上海如果真的實施多校劃片，參照北京的做法，也是新老劃斷，不太會一刀切。
針對學區房的風險，幾個真誠的建議給到大家，可以作為風險控制。
1、選品質好兼顧自住的板塊。
選商品房多且品質好的板塊，比如碧雲、聯洋、大寧、新江灣等。
選學校，其實也是選鄰居、選同學、選相同理念的家長。
能買的起這些房子的人，素質相對都比較高，整體的氛圍和層次還是有保障的。
2、慎選老破小集中的片區。
老破小集中的片區，人多，學校多，是最容易實施多校劃片的。
而老破小本身的居住屬性比較差，學票價值佔比較大，一旦被劃出，或者不再確定對口某所優質學校，價值立馬就會跳水。
3、選產業集中且擅長雞娃的片區。
比如張江、前灘、大虹橋等等。板塊內都是高學歷高素質人才，多年以後通過雞娃，菜小變牛小也不是沒可能。
這種適合博概率，但不適用於著急用學區的家庭。
挑選學區房本來就是一場家長的修行，希望各位家長們，可以通過成功的教育，讓家庭邁上另一個新的階層。
未來的學區房，依舊會有獨立行情，而那些產品力優良、學區優質、兼顧自住的學區房，以後的價值漲幅更會突破我們的想像力局限。
永遠都不要低估，中國的家長為了教育，可以有多拼。