2020年，對於商業地產而言，註定要在時代的年輪中，鐫刻一道濃墨重彩的印記。
這一年，疫情大考促使實體商業進一步意識到專業運營能力的重要性；這一年，商業逆風賽道上逐浪市場更需要絕佳的時機把握與實力背書。
商業地產頭條以媒體視角進行觀察，復盤行業當中的領航者，從運營深耕到市場外拓，尋找危機中兼具質量與規模的頭部力量，以其把脈行業的精準走向。
主流城市拉響空置率「警戒」
頭部企業逆市締造「滿鋪神話」
即將翻篇的2020，對於商業地產而言，回顧這不平凡的一年，更像是經歷一場跌宕起伏的「大考」。
反饋至市場層面，中城商業研究院與贏商大數據監測的數據敲響了行業的「警鐘」。
2020年上半年典型21城主流購物中心平均空置率進一步升至9.2%，已超空置率警戒線（6%），購物中心的部分商鋪呈現或歇業、或倒閉的情況。
商場空置率現象，也傳導至品牌商戶開關店情況上。
2020年上半年因受疫情防控影響，典型21城5萬㎡以上購物中心整體開關店比降至0.71，相較2019年整體開關店比（0.98），品牌商關店和擴招收縮較為劇烈。
實體零售的至暗時刻，讓不少品牌商戶黯然退場。
知名連鎖咖啡品牌COSTA在中國市場超10%店面全部關閉；老牌網紅愛茜茜裡冰淇淋200家線下門店幾乎全關；以及日本女裝大牌earth music&ecology、法國國民超市歐尚、英國老牌零售巨頭TESCO等紮根多年的外資品牌接連退出中國……這些案例均成為2020年市場淘汰浪潮中的「縮影」。
進入下半場，隨著國內疫情得到控制，接連的暑期檔、「十一長假」及年末優惠活動，全國購物中心的整體客流復甦浪潮終於奔湧而至。
嬴商大數據監測，全國一二三四線城市1715個購物中心（商業面積≥3萬㎡）數據看，至9月底，商場整體客流均值恢復程度超100%。
這波復甦潮當中，保利廣場·廣州早在今年6月便實現「滿血復活」，不僅帶來客流的大幅回升，更超越去年同期，最高日均客流達86406人次。
當深究這一樣本，商業地產頭條橫向對比出租率和開關店比值，在全國購物中心普遍面對空鋪現象和招調壓力下，保利廣場·廣州表現力更為「驚豔」。
據了解，保利廣場·廣州在今年出現13家掉鋪數量的情況下，保利商業招商團隊旋即帶來21家新進駐的品牌商戶，無論是99%的出租率，還是整體開關店比值1.61，均遠高於行業水平。
猶記得，項目在2018年開業，從保利商業介入、籌備到開業前後僅花9個月，招商率達95%，開業至今迅速跳過培育期，尤其是在今年逆市下出租率、客流均實現更進一步增長。
「能在市場逆風盤打出好局。」合作品牌商戶一致總結道。
回顧上述品牌的選址歷程，今年疫情期間，不乏有如SEVEN BUS、HEA、Beauty code、完美日記、探窩、蛙小俠等品牌選擇逆市拓店搶進保利廣場·廣州，無一不透露對項目所處琶洲商圈優質客群、地鐵上蓋物業等優勢看好。
更重要的是，央企保利商業已通過十年深耕，在琶洲構建起龐大的泛商業生態圈，成熟的運營成果和保障，是品牌商更為看重的因素。
在今年疫情期間敲定進駐保利廣場·廣州的潮牌HEA表示，得益於項目方提供良好的經營氛圍和匹配的客群屬性，助力品牌在逆市下做到開業即旺，業績位列廣州8家門店之首。
積極對品牌招商的另一面，是保利商業基於原有商場的調整優化。
針對保利廣場·廣州二樓「冷區」客流偏弱的情況，保利商業大膽將新進的網紅品牌今崎燒、御前十七開至這一層，打破以往餐飲品牌集聚商場高層的慣例。品牌開業後不僅長期「屠榜」大眾點評榜熱門榜前位，餐飲用餐時段一位難求，更在200平方米的店鋪每月創造了200萬的坪效，成為疫後復甦市場的絕佳樣板。
一系列商業內容的運營疊加
成品牌青睞的「目的地」
在今年疫情的映照下，實體商業發展既有受到外部大環境不利的衝擊影響，也照出了自身發展滯後的頑疾內因。
在廣州，相較於具有年輕活力的天河區珠江新城商圈、海珠區琶洲商圈，作為老城區傳統商業腹地的越秀區，因人口、商業的老邁，營商環境和復甦能力受到很大的考驗。
· 以第三產業為經濟支柱（佔比達98%）的越秀區，受疫情影響，GDP增長率位居全市倒數第二，今年前三季度社會零售總額跌幅明顯達到11.6%，遠超廣州平均跌幅6.2%。
· 越秀區無論是寫字樓還是零售類商鋪，租金增長緩慢，尤其是處於4月聚集性傳染疫情「漩渦中心」的環市東-淘金一帶，空置率出現超20%情況，客流復甦受阻明顯。
如果說位於海珠琶洲商圈的保利廣場·廣州，經歷的是快速回溫的「火」，那麼位于越秀淘金商圈的時光裡·廣州，則面臨的是冰凍三尺的「寒」。
後者作為保利商業廣州城市公司受疫情影響最嚴重的項目，面對嚴峻的撤鋪情況及整個商圈的環境變化，保利商業給出了不同於琶洲項目的招調舉措，也奏響了「冰與火」的差異化運營思維。
相比保利廣場·廣州基於商圈活力和快速恢復力進行的迅速招調，時光裡·廣州是原已開業多年的保利中環升級煥新項目，保利商業的調整步伐圍繞「潮流」、「社交」兩大方向開展，以活動入手，透過一系列商業內容的疊加，重新喚醒商場及所處商圈氛圍，最終達到吸引品牌進駐的目的。
· 在召集廣州本土了近50個咖啡與酒文化獨立品牌打造「日咖夜酒空中文化節」活動上，時光裡·廣州嘗試用咖啡與酒的創意搭配，喚醒獨立文化社交，進化場地價值。
· 透過「30天環遊世界」快閃活動，時光裡·廣州集合全球多達20個人氣小眾品牌以及20+潮流藝術品牌組成獨家秀場，活動更緊抓籃球巨星科比布萊恩特的誕辰月這一特殊節日，舉辦紀念展及慈善拍賣活動，從時間維度到社交情感的連帶效應產生龐大流量。
· 保利商業聯動北辰青年、亞洲成年臺，通過時光裡開展藝術文化展覽、街頭文化賽事、生活藝術市集等「淘金熱」活動，打破商業與周邊社區隔街相望距離，為聚集環市東14家獨立品牌共同發聲。
上述一系列活動，時光裡·廣州一步步搭建出年輕人與獨立文化連接的聚合空間，助力商場恢復運營氛圍，促進客流回升，更通過品牌參與活動當中給予足夠的信心，也成為後續品牌商進場的加分項。
據商業地產頭條了解，時光裡·廣州在今年帶來21家新晉品牌進駐，讓商場保持98%的出租率，並在今年6月整體客流恢復至疫情前90%以上，在8月客流和業績超去年同期。
值得一提的是，據贏商網不完全統計，2020年前三季度廣州新開業了105個首店品牌，保利商業不僅出色地完成時光裡·廣州的招調工作，更成為不少首店品牌的「目的地」。
項目既有如橡木威士忌吧、溫公院子等廣州首店，也有包括Lego、pop mart、哈裡小屋、花和尚、椰宴椰子雞、速品、南雅星城、木九十、ROOKIDS等區域首店，更有nike、adidas、太二酸菜魚、wowcolour等知名時尚運動和網紅品牌，不少商戶是透過商場「造節」活動而帶動籤約進駐。
據保利商業招商團隊透露，像Lego這類擁有外資背景的品牌，在選址拓店上對客群品質要求更高，更青睞擁有規範營商環境的商場。該品牌從接觸、拜訪到實地考察超半年時間，基於時光裡·廣州商場成熟運營的信心，最終敲定將越秀首店落子於此。
保利商業運營成績的有力印證，不僅體現品牌商戶對商場經營實力認可的一致「好評」，更得到行業專業角度的高度肯定。其中時光裡•廣州項目接連斬獲「紅棉獎·2020最美極簡空間設計獎」和中國體驗式商業地產的「年度商業營銷案例創意獎」，而保利廣場•廣州也收穫「年度人氣體驗式購物中心」大獎。
內外兼修的發展硬實力
拓展「加速度」的規模圖景
深耕大本營廣州，保利商業通過一個個獨具保利特色的商業項目和成功運營範本，詮釋著自身在行業所扮演的角色。
作為保利發展集團綜合服務中的重要一環，保利商業站在「城市商業新生態運營者」的高度上，在購物中心板塊上以保利廣場、時光裡、若比鄰三條差異化產品線及強大的運營實力構築起了一道堅固的護城河。
在運營實力上勤練內功，聚焦大本營廣州，保利商業對旗下運營項目持續進行優化升級。在外拓能力上積極進取，放眼全國版圖，保利商業多個產品線項目落地跑出市場「加速度」。
雖然2020年初有疫情影響，面對多重困境與挑戰，保利商業實現了逆境破局，開拓商業地產發展新路徑。今年前三季度，保利商業接連拿下13大優質項目，商業管理籤約總計突破130萬平方米，在管資產面積超過400萬方。
· 拿下上海奉賢南橋源城市更新項目、廣州設計之都、成都Parkview Mall、西安GT-Tower、佛山京華廣場等綜合體項目，保利商業在深耕的市場領域上再鑄典範。
△上海奉賢南橋源城市更新項目
△廣州設計之都
△成都Parkview Mall
△西安GT-Tower
△佛山京華廣場
· 籤約貴陽七冶保利廣場、青島信聯天地、阜陽清河宋街等項目，使保利商業戰略布局能深入腹地，更好輻射全國。
△貴陽七冶保利廣場
△青島信聯天地
△阜陽清河宋街
· 拓展煙臺一格廣場、南充濱江天地、宜賓HAI未來綜合體、邵陽夫夷天街、自貢卓逸新天地等項目，保利商業破局存量市場，實現資產賦能。
△煙臺一格廣場
△南充濱江天地
△宜賓HAI未來綜合體
△邵陽夫夷天街
△自貢卓逸新天地
全面市場化擴張步伐下，保利商業以項目租賃、品牌輸出委託經營的擴展模式，由初期以著眼自有資產經營為主，發展為全面市場化業務。以資產前策、定位、設計技術、招商、籌開、運營全生命周期資管服務能力，為更多外部業主提供資產運營賦能。截至今年三季度，保利商業在運營自有項目與外部業主項目內外比為40：60，以市場化能力驗證資管實力。
懂得「內外兼修」的保利商業構建全價值鏈資產管理體系，促進行業健康穩定發展，不僅在運營上帶來更多的品牌商戶落地，讓合作夥伴的隊伍不斷壯大，更攜手各方合作夥伴，積極參與並推動下一階段城市發展和商業升級賦能。