湖北監利面臨86萬方商品房「去庫存」難題

長江商報消息 用「一級土地開發權」吸引武漢廣州龍頭房企進駐，超七成剛需購房者來自農村

□記者 劉濤 發自荊州

1月6日，小寒節氣來臨，給湖北省監利縣這個長江邊上的江漢平原小縣又增添了幾分寒意。

長江商報記者在監利縣實地採訪了解，2010年開始，監利縣開始大做土地文章對外招商引資，通過創新的拍賣土地一級開發權等模式和一系列優惠政策，吸引了一大批來自武漢、廣州等地的龍頭房企入駐開發。一個令人不勝唏噓的數字是，當前縣城常住人口僅為15萬的監利，卻擁有46家房企，其數量在荊州所轄8個縣區中位列第二。

眾所周知，房地產「去庫存」是中央經濟工作會議後的重要任務之一，各種權威統計數據顯示，中國房地產庫存壓力最大的是三四線城市。

長江商報調查後發現，監利縣當前的房地產庫存量、形成過程以及面臨的「去庫存」壓頂難題，堪稱中國三四線城市的樣本。

小縣城86萬方庫存壓頂

近年來，監利縣憑藉其獨特的地理優勢以及經濟發展需求，房地產業在當地有了突飛猛進的發展。

監利縣房產管理局向長江商報記者提供的數據顯示，截至2015年12月3日，監利縣商品房存量約85.77萬平方米，其中住宅存量64.44萬平方米，約5735套；而2014年，其商品房存量僅為60.97萬平方米，其中住宅存量約47.04萬平方米。

一年內，房產存量陡增25萬平方米，讓這個主城區常住人口約15萬人的縣城難掩困色。

按照其2014年底的預計，2015年將有165萬平方米的商品房銷售房源，若按每年銷售40萬平方米計算，消化周期達30個月左右。

對此，監利縣房產局市場科人士1月7日對長江商報記者表示，「我們縣不存在去庫存的問題。」

而當地多位官方、行業人士受訪時均稱，去化周期延長將直接導致開發商財務成本增加，還會影響後續項目等諸多方面。

長江商報記者梳理數據發現，該縣存量房產比例不降反升，雖然當地政府出臺過不同政策甚至拿出財政補貼來激勵房產市場，然而事實是，大多數購房者持幣觀望心態加重，成交套數和銷售面積均低於歷史同期水平。

中國社會科學院城鄉建設經濟系主任陳淮不久前公開表示，目前我國6億多平米的房地產庫存，這些庫存主要分布在三四線城市。更重要的是，各地頻出的調控政策，並不能解決三四線城市的庫存壓力，廣大的三四線城市，必須通過其獨有的措施，才能根本解決庫存高企的問題。

另外，長江商報記者調查發現，監利縣超過七成購房者來自農村，究竟農村人口還有多少潛力？長江商報記者對此將監利作為三四線城市房地產去庫存的樣本進行深度剖析。

配套設施未建新城被指「鬼城」，七成購房者來自當地農村

1月6日，長江商報記者來到監利大道，兩側是新樓盤開發較為集中的區域，道路上車來車往，而兩側的樓盤售樓大廳裡卻稍顯冷清。

監利大道是當地連通隨州至嶽陽的接線路，是新區首先建成的主幹道，道路兩側早已有人信城、百晟首府、棲湖凱旋城以及憶美國際公館等大型樓盤布局，且正在公開發售中，而附近配套項目如菜場，才剛剛開始規劃選址。

監利縣規劃局副局長萬方凌站在辦公桌一側，展開8開本的總規劃圖告訴長江商報記者，上述樓盤所屬的區域是城北新區，屬於城北工業園區的一塊，目前這個園區成為承接產業轉移的重要區域，而住宅僅僅是園區的配套之一。

當地知情人士告訴長江商報記者，縣政府辦公大樓早已遷至新區，加上隨嶽高速連接線的拉通，城市骨架拉升後，新區成為眾多房產商的投資「熱土」。

據當地統計部門的公開數據，2014年1月至11月，該縣共完成房地產開發投資82245萬元，同比增長5.54%。其中，住宅投資77403萬元，佔房地產開發投資的94.11%，住宅類房地產仍是該縣房地產行業發展的主體。

當然，在城北新區置業價格不菲，同行的陳勁（化名）去年在這其中的樓盤購得一套房子，單價在4000元以上，新房裝修好了，但還是租住在約3公裡外的老城區，「這裡的公交不通，菜場等生活配套設施沒有建起來，一到晚上，這裡就是『鬼城』。」

陳勁是監利當地80後人士，其工作與房產市場息息相關。過去的2015年裡他十分難熬，房產市場低迷導致自己的建材生意難做，不得不關掉店面，整天無所事事，「等過年後再尋點生意做。」他這樣打算今後的生活。

長江商報記者還在當地房產局提供的一份數據裡發現，當地剛需群體成為消費當地房產產品的主力人群，從購買的人群來看，2014年銷售的4466套商品住宅中，有71.66%屬農村居民購買，且首次購房佔當年購房比例的89.25%。

1月7日，監利縣房產局市場負責人黨輝向記者分析稱，消費主力人群主要來自農村外出務工居民，改善型人群也佔一定比例。他表示，該縣城區目前存量3423套住宅應該不愁賣。

該縣有160萬人口，龐大的人口規模往往被市場看作是紅利，可當地行業人士仍不無憂慮，人口規模優勢或能在短期內拉動房產去化速度，但從長遠來看，恐怕這不是萬全之策。

2015年商品房庫存陡增25萬平方米

三四線城市房產「去庫存」壓力被各地提到「嗓子眼」。

從銷售方面來看，從2014年下半年起，當地已經明顯感覺增長缺乏後勁。

數據顯示，2014年該縣商品房銷售面積為48.82萬每平方米，同比增長34.56%，其中，商品住宅銷售面積為45.15萬每平方米，同比增長31.86%；商業用房銷售面積為3.67萬每平方米，同比增長79.90%。而城區商品住宅銷售面積為35.39萬每平方米，同比增長30.54%；商業用房銷售面積為2.72萬每平方米，同比增長65.85%；鄉鎮商品住宅銷售面積為9.76萬每平方米，同比增長36.89%，商業用房銷售面積為0.95萬每平方米，同比增長137.50%。

雖然2014年的銷售對比2013年有較大的增長，但當地房產局在向上級匯報中認為，「從整體來講，全縣銷售增長速度呈下行趨勢。」

監利縣房管局認為，2014年城區住宅市場投放量達52.77萬平方米，基本是前三年上市量的總合，但2013年開盤即售罄，過度消耗了購房人群，導致一些購房者購買需求延遲，加之主力人群農村剛需人群已購買，樓市不再火熱。

這直接導致2014年底商品房存量達60.97萬平方米，其中住宅存量約47.04萬平方米。

經濟下行因素以及樓市不景氣，使得更多的購房者消費更加謹慎，樓市觀望趨勢明顯。

2015年1月至11月，監利全縣可預售面積54.28萬平方米。但是，截至12月3日，商品房存量約達85.77萬平方米，其中住宅存量約64.44萬平方米，超過上年度商品房存量面積60.97萬平方米。

從商業用房來看，2014年末存量約有13.93萬平方米，到了2015年12月初，商業用房存量達到21.33萬平方米，增加34%。

黨輝向記者表示，當地住宅產品成交均價上漲幅度不大，單位面積約上漲30元左右。

特別是在2015年11月，該縣商品住房銷售均價為每平方米3513.19元，環比下降3.45%，商業用房銷售均價為每平方米16348.2元，同比上漲188.88%，「說明開發商已在規避風險。」當地行業人士對長江商報記者分析稱。

然而，巨大的房產存量也成為當地政府的一塊「心病」。因為房產市場的低迷，直接或間接影響至少20個相關行業發展。

據了解，當地在促進房地產市場活躍性方面，當地政府在2015年出臺兩次政策，一是在當年10月，房產交易會之前出臺購房優惠政策，即在4天房交會期間成交的商品住宅，按購房總額的1%給予財政補貼，此外按所繳契稅的50%給予購房補貼，還有減半交存住宅專項維修資金等。

此外，在當年7月至8月期間，出臺了對首套商品住房實行購房補貼和財政貼息的政策，並鼓勵機關、企事業單位幹部團購住房等，以此來「促進房地產業健康持續發展」。

據公開報導，政策出臺後，有近千套住宅產品完成交易。而當地行業人士表示，「房交會後，群眾的購買行動又似乎不為所動，銷售套數和面積均低於歷史同期。」

去年土地財政收入減少超6億

種種壓力下，距離監利縣200公裡外的武漢市成為監利縣對外推介項目的主要舞臺。

2015年7月26日，時任監利縣長黃鎮在漢對外推介6宗土地。其中江城南路項目地塊面積近4萬平方米，位於老城區中心地段。像這樣對外「賣」土地，至少從2008年就開始了。

2011年5月20日，在當年漢海拍賣的第3場推介會上，監利縣由常務副縣長、分管副縣長帶隊40人參加，足見對武漢市場和招商的重視。

長江商報記者梳理監利縣土地市場發現，監利縣推出了城區舊城改造、整體開發的土地一級開發權項目。

據了解，土地開發權在早年還是比較新鮮的名詞。事實上，上述監利領導知悉，在資金缺口引發城市建設以及土地供應的矛盾中，拍賣土地一級開發權是一個比較容易的突破口。

業內人士告訴記者，通過這種拍賣模式，政府獲得資金，來完成土地儲備和地塊的配套建設，這樣一來，生地變成熟地、毛地變成淨地。參與投資企業也在土地一級開發中獲得利潤和土地溢價的收益。

一些優惠政策也吸引了深耕武漢的人信地產、上信地產，以及廣州綠瘦國際集團、深圳百晟地產等企業前來投資布局。監利縣目前擁有房地產開發企業46家，企業數量在荊州市位列第二。

監利縣國土部門數據顯示，2014年，全縣共成交房地產開發土地36宗，成交面積745.33畝，同比增長42.99%；總成交價格9.08億元。吳鳳山向記者表示，當年整個土地出讓金約9.69億元，住宅用地比例高達90%以上。

這顯然與已過去的2015年形成強烈落差，監利縣國土局向記者提供的數據顯示，2015年土地出讓收入僅3.52億元，其中商服住宅用地28宗共計375畝，收入1.69億元。

吳鳳山用「陡降」來形容當下該縣的土地收益，他認為，房產商對儲備土地的出手變得謹慎，「很多土地都流拍」，不僅土地交易規模銳減，其單價也同步下降。以2014年為例，平均地價為每畝121.83萬元，同比減少3.03%。對於至今依靠土地「吃飯」的監利縣來說，土地收入銳減，直接影響著財政收入減少。

開發秩序粗放致項目問題頻發

三四線城市房地產市場「去庫存」被國家重視後，行業人士也開始理性看待這個市場。

長江商報記者調查發現，最近幾年突飛猛進的房產開發，導致監利當地房地產項目問題頻發。

長江商報記者輾轉獲得一份針對當地6件房地產開發突出問題的文件，這份文號為「監信領辦文（2015）22號」文件顯示，2015年11月25日下午，副縣長付勇主持召開針對涉及房地產突出問題的專題會議。

在當天這次會議上，天府購物廣場、聯盟國際公館、天府世家、容城天驕等6個項目被拿到會上討論和研判，16家單位一把手和分管領導參加當天會議。

會上呈現，上述項目不僅涉及物業或開發商亂收費、補償安置的問題，還涉及消防設施、侵佔地下停車場以及天府世家的土地權屬等問題。

當地知情人士告訴長江商報記者，當地長期只重視開發建設，對開發後秩序管理粗放，這只是當地房地產亂的冰山一角。

天府世家小區業主告訴長江商報記者，該小區42戶業主自籌資金屢建小區設施屢次被毀，其中涉及小區權屬問題長達3年，對此雖有縣委主管領導批示，但至今未得到實際解決。

怡家新城業主董先生因該小區違法建築、亂收費以及建築質量問題與開發商溝通無效，直接通過司法渠道將開發商訴至法院。他對長江商報記者憤然表示，諸多問題讓業主不堪其擾。據了解，天府世家小區和怡家新城皆由一位名叫朱為利的人開發。

長江商報記者了解到，朱某目前開發的「天邑廣場」正在發售商鋪，在玉沙大道各處電線桿上很容易找到貼有該項目的銷售熱線列印單，兩位銷售員一前一後力邀記者馬上購買，「目前商鋪單價在每平方米6000至6500元左右，適合做高端商業，已售出40多間」。

1月8日，長江商報記者擬就目前當地房地產業庫存及萌發的問題向監利縣分管副縣長付勇求證，被婉拒。

◎記者手記

□本報記者 劉濤

監利是我國水稻產量第一縣，農業人口佔比較大，長期以來經濟結構單一，至少從2008年起，當地和國內其他4線城市一樣，加入了房地產開發的狂潮中。

由於開發時間較晚，開發規模並不大，但其帶來的土地收益和拉動相關行業和經濟發展，足以讓這個農業大縣嘗到了甜頭。

從財政收入來看，監利縣2013年實現財政收入5.75億元，2014年這一數據則飆升到7.49億元，其中，土地收益佔比較大。

然而，事情往往是一把雙刃劍，如今的監利縣逐漸嘗到房地產投資帶來的壓力，房地產投資規模縮減，成交量處於歷史最低水平，影響上下遊多個行業。

與之相差約3個緯度的江蘇沐陽市，其人口和國土面積均與監利縣相仿，也是江蘇省農業大縣，其經濟基礎、經濟結構和監利相差無異。

在1995年，沐陽財政收入與監利縣差不多，但是到了2011年，沐陽經濟總量達到410億元，是監利縣的3倍，財政收入是監利縣的16倍，是監利值得借鑑的城市經濟轉型發展案例。

截止目前，在監利縣，稅收超過4000萬元的僅有福娃食品，玉沙紡織稅收超過2000萬元，大楓紙業稅收約千萬元。

如今，監利正在加速建設一區四園，即經濟開發區、城區工業區、新溝、朱河、白螺工業園等112個項目；其中家居產業園有華中玻鋁產業園、中泰電子產業園、永康五金產業園、上信服裝產業園等落戶企業達58家。

基於長江經濟帶國家戰略實施和東部沿海產業轉移機遇，也讓監利正在改變單一的經濟結構。

當地適時提出「產城融合」思路，試圖將房地產業與城鎮化進程、居民收入增長和改善經濟環境同步發展。

2015年，在漢舉辦的「產城融合」推介會上，監利縣集中推介土地尋求城市合伙人參與城市建設開發，挖掘縣域經濟潛力。

無論如何，經濟轉型升級是當前監利縣最重要的戰略。