十九大報告高瞻遠矚將健康中國作為國家戰略實施,把健康產業融入實施健康中國戰略的發展體系的論述,為房地產行業建立健康文明的生活方式、打造健康宜居社區指明了方向,健康生態人居迎發展機遇,而2020年突如其來的新冠疫情加速了健康生態人居需求。「大健康」時代來臨,健康人居成購房者關注焦點,迎重大發展契機。
根據國家文化和旅遊部公報數據顯示,我國旅遊業發展迅速,國內旅遊人數和總收入持續增長。2019年國內旅遊人數60.1億人次,比上年同期增長8.4%,國內旅遊收入為6.63萬億元,比去年同期增長11%。
康養旅遊、康養度假順應了人們對健康的追求和旅遊觀念的轉變,也是中國當前旅遊產業結構下最重要的旅遊類型和模式。文旅康養與地產相結合進行綜合開發,具有很大的發展潛力和開闊的發展方向。文化旅遊業已成為新常態下新的經濟增長點。
中指研究院基於多年對樓盤價值的研究經驗,深入挖掘、提煉樓盤核心價值,選取在區域市場有典範地位和發展潛力的項目,科學引導購房者投資置業。由世界500強企業恆大集團旗下——恆大旅遊集團傾力打造的烏魯木齊恆大世紀夢幻城因其區位價值、產品價值、文旅價值、品牌價值以及房地產市場發展潛力,被中指研究院評為「2020中國西北最具投資價值文旅樓盤」。
享區域政策及規劃利好,區域價值凸顯
1、項目位居西部高質量發展重要增長極天山北坡城市群範圍內,享城市群發展利好
近年來天山北坡城市群政策推進步伐持續加快。2012年底國務院批覆《天山北坡經濟帶規劃》,正式將天山北坡經濟帶完全納入國家級區域發展規劃;2013年中央城鎮化工作會議再次將「天山北坡城市群」列為國家重點培育的7個西部城市群之一。2017年10月,《天山北坡城市群發展規劃(2017-2030)》(以下簡稱《規劃》)通過專家評審,規劃提出將天山北坡城市群建成絲綢之路經濟帶重要的戰略樞紐、全國重要戰略資源加工儲運基地、新疆城鎮化與經濟發展的核心區、邊疆民族團結和兵地融合發展示範區。2020年5月,《中共中央國務院關於新時代推進西部大開發形成新格局的指導意見》發布,支持新疆加快絲綢之路經濟帶核心區建設,形成西向交通樞紐和商貿物流、文化科教、醫療服務中心。天山北坡的跨城市發展矩陣,發揮了重要的輻射帶動作用,帶動天山北坡乃至全區邁向高質量發展。
圖:天山北坡經濟帶
從發展定位看,天山北坡城市群定位為國家級二級城市群。處於全國「兩橫三縱」城市化戰略格局中陸橋通道橫軸的西端,包括新疆天山以北、準噶爾盆地南緣的帶狀區域以及伊犁河谷的部分地區。是我國面向中亞、西亞地區對外開放的陸路交通樞紐和重要門戶,全國重要的能源基地,我國進口資源的國際大通道,西北地區重要的國際商貿中心、物流中心和對外合作加工基地,石油天然氣化工、煤電、煤化工、機電工業及紡織工業基地。是國家西向開放的路橋型城市群,也是國家西部大開發的重心區域之一。
2、項目雄踞天山北坡城市群核心城市、世界亞歐之芯烏魯木齊,享城市快速發展利好
(1)城市定位:新疆省會城市,「西部大開發」和「一帶一路」國家戰略示範性核心節點城市
烏魯木齊是天山北坡城市群重要一極,地處亞歐大陸中心,是新疆政治、經濟、文化、科教、金融和交通中心。是溝通新疆南北和連接中國內地與中西亞及歐洲的交通和通信樞紐,是第二座亞歐大陸橋經濟帶,中國西部地區重要的經濟中心,中國向西開放的重要門戶。擁有新疆地區最大的商貿服務業和發達的工業製造業中心、向西開放的進出口商貿集散地等優勢。
作為天山北坡城市群重要節點城市,烏魯木齊發展備受重視。憑藉自身區位優勢、城市功能優勢以及高新技術產業優勢,與昌吉州、八師石河子市的種植業、農產品加工及資源優勢實現加速互補。
(2)經濟發展:經濟運行穩中向好,經濟結構持續優化
近年來,烏魯木齊經濟總體上呈現穩中向好,發展質量穩步提高的增長勢頭。2014-2018年烏魯木齊GDP增速均高於7%,2019年全市生產總值3413.3億元,按可比價格計算,同比增長6.5%,高於全國水平。分產業看,第一產業增加值27.69億元,增長2.1%;第二產業增加值906.14億元,增長1.1%;第三產業增加值2479.43億元,增長8.4%,經濟結構持續優化。
圖:烏魯木齊近五年GDP及增速
資料來源:烏魯木齊統計公報
(3)人口規模:規模優勢顯著,落戶政策利好人口規模進一步提升
從常住人口來看,烏魯木齊2019年末常住人口達355.2萬人,佔到全省人口總數的14.1%,較2018年增加4.6萬人,同比增加1.3%。烏魯木齊最新落戶政策的實施將帶來人口的持續增長,2019年4月12日,烏魯木齊市印發《關於進一步完善人口落戶政策的通知》,對學歷落戶、投資落戶、就業落戶等門檻再行調低。
圖:烏魯木齊常住人口及增長率情況
資料來源:烏魯木齊統計公報
(4)產業發展:大力發展戰略新興產業,重點推進八大產業集聚
烏魯木齊在產業發展方面,緊抓國家培育和發展戰略性新興產業的機遇,結合絲綢之路經濟帶核心區建設有利時機,圍繞產業發展戰略,重點推進八大產業集聚。根據《關於加快烏魯木齊市工業重點產業集群發展的意見》,烏魯木齊主要打造化工、先進裝備、新材料、新能源、信息、輕工業、金屬製品、紡織服裝八大產業集群及產業集聚區。同時大力發展以新材料、新能源、高端裝備製造、生物醫藥、智能終端、節能環保等為主的戰略性新興產業,打造產業集群,延伸產業鏈條,激活經濟發展新動能。
圖:烏魯木齊八大產業集聚
資料來源:中指研究院搜集整理
3、落子城北新區,區域發展加速崛起
(1)區位優勢:城市向北,「北擴」已成為城市發展方向
城北新區作為烏魯木齊「一軸、雙心、兩區、七組團」的重要組成部分,將依託道路、軌道等交通設施北延,結合老城功能疏解,是烏魯木齊城市空間新的增長極。根據烏魯木齊城市「南控北擴,東延西進」的發展規劃,烏魯木齊整體發展戰略是城市向北發展擴張,向北發展過程中,城北新區成為城市的主要發展方向。經過近年來城市向北發展的高速推進,城北新區正迅速崛起,無論在地理位置、生態環境、產業發展、交通環境等諸多方面均具有較大的發展優勢,是烏魯木齊城市經濟發展新的增長極。
隨著城市發展規劃,「北擴」已成為新的城市發展方向。項目所在區域即在烏魯木齊市北擴範圍內,未來發展潛力可期。
圖:烏魯木齊城市空間結構規劃圖
資料來源:烏魯木齊城市總體規劃
(2)毗鄰臨空經濟區,產業、交通、城建配套逐步完善
產業方面:作為烏魯木齊城市空間拓展的主體,城北新區重點打造以創新型、戰略型、服務型產業為主,主要通過功能區規劃戰略支撐,規劃建設「信息產業園」、「新疆科學城」、「空港物流園」、「金融CBD」、「健康產業園」、「文化創業產業園」等多個園區。
交通方面:城北新區構建多維立體交通路網,極大的提升了城市運轉效率,將城北新區與烏魯木齊乃至全國便捷對接,區域價值日益凸顯。從外聯交通來看,項目距離烏魯木齊高鐵站直線距離約14公裡;從航空交通看,距離地窩堡國際機場直線距離約8公裡,駕車約30分鐘可直達機場;從城市道路看:目前城北新區「三縱四橫」路網基本建設完畢,「三縱」是指北京路北延、長春路北延、文光路北延三條南北走向道路的建設;「四橫」則是緯一路、緯三路、緯五路、東進場路四條東西走向道路建設。從公共運輸來看:目前地鐵一號線已建成通車,橫跨城市南北,為城北片區帶來人流同時,也拉長了城南的成熟資源輻射能力,扶持助力城北發展。片區還規劃了地鐵三號線和六號線。周邊多維立體的交通使得項目便捷出行,區域交通潛力可期。
城市配套方面:城北新區已投入130中學、113中學分校、二中分校、米泉中學、第129中學等學校,隨著新建樓盤入住人口的增加,未來也會有越來越多的學校投入使用。正在建設中的烏魯木齊兒童醫院城北分院位於北京路北延以東、緯三路以南、天津路北延以西區域,佔地面積10.9萬平方米。建成後將提供1200張床位,設置近40個科室,總建築面積約23萬平方米。周邊商業配套也逐漸完善,高新萬達廣場、匯嘉購物中心、杉杉奧特萊斯、KL星品匯、萬科生活廣場等大型商業綜合體一站式消費勝地形成串聯的濃厚商業氛圍。休閒公園方面,體育公園、康健公園、新城樂享公園等三大公園為市民提供休閒的好去處。
通過對項目區位價值進行分析,研究得出:項目位居天山北坡城市群重要一極烏魯木齊,迎天山北坡城市群發展機遇,享烏魯木齊城市經濟穩健發展、人口規模紅利、構建健康旅遊產業大格局利好;享烏魯木齊城市向北發展利好,未來規劃前景廣闊,區域發展加速崛起,區位價值提升可期。
全能級未來社區、資源優質,打造產品核心價值
1、恆大進疆十年,規劃理念超期,匠心打造全能世界級未來社區
恆大世紀夢幻城是恆大在新疆十載心血與經驗的融匯之作,打造集文化、旅遊、健康、居住、商業於一體的全能級世界生活之都。項目總佔地約 12649 畝,相當於 6 座香港迪士尼樂園的佔地面積,總建面約1236.48萬方,比肩一個地級城市的建築面積,容積率僅為1.8。通過前瞻性的規劃理念,以國際一流生活大城為藍本,承襲恆大集團24年精品造詣,打造一個超大配套體系、優質住宅產品、綠色生態環境的未來超級社區。
圖:項目規劃效果圖
一環四中心 兩軸多節點
一環:結合教育、商業等公共配套以及城市綠道構建小鎮整體骨架——書香活力環
四中心:以水世界、農科園、養生谷、文博園等配套為主的超級服務核心。以TOD概念結合地鐵站點布置商業設施,打造三大活力中心。
兩軸:串聯三大中心的小鎮公共服務軸,社區形象展示界面。
多節點:結合優質的教育配套資源與生活配套設施,打造多個樂活中心節點,提升小鎮綜合影響力。
交通規劃暢捷,躍升生活品質
以小街區、密路網的原則,構建連續通暢的網絡狀道路系統
項目內設6個地鐵站口,12個公交站點,2個換乘樞紐,3大車輛停車場,3個自行車租賃點。路網規劃覆蓋項目14個出行區域,以有效輻射半徑,臨中心,臨節點設置站點,構建連續安全的通勤系統。提高出行效率,減少時間成本,名副其實的地鐵物業,居住投資價格高。
17塊教育用地,46所學校,15年名校教育大城
恆大世紀夢幻城規劃22塊教育用地,加上在建15中及現狀幼兒園,共計規劃1個高中,5個九年一貫制學校,4個中學,7個小學,29個幼兒園,人文底蘊氛圍濃厚,家門口上名校,教育優勢突出。
2、歐式皇家園林、全齡精裝戶型、打造園林美居典範
恆大世紀夢幻城以現代主義風格為建築設計藍本,以歐陸古典主義皇家園林風格為生態環境規劃,匠築烏市園林美居的樣板。項目園林建設延續恆大一貫以來的高標準和高質量,由恆大旅遊集團園林設計院攜手國內眾多知名園林設計大師共同打造,採用經典歐式園林手法。在設計中,充分考慮氣候因素,營造出更好的居家環境。項目斥巨資利用植物、水景及構築物的搭配組合,圍繞風、光、溼、熱、聲、色6大維度進行精準設計,從而達到全年舒適,四季宜人的感官體驗,讓人與自然在園林裡和諧共生。
恆大世紀夢幻城以低密洋房、高層住宅、精品商業等多元產品組合,「一環、四中心、兩軸、多節點」的前瞻規劃,營造未來超級社區的美好場景;50-150㎡新一代全齡精裝戶型,全屋精裝交付,打造園林美居典範。
3、締造9A裝修品質,奢享品質人居
恆大世紀夢幻城秉承恆大「精品戰略」宗旨,以極致考究的匠心,採用恆大獨創的全屋「9A精裝」理念,從選材品牌、設計、材料、施工、管理、人性化關懷、智能化、家裝工藝、全球統一採購、全國統一配送等9大方面,整合 6000 項精工標準,實現業主居住品質的躍升,助力高品質人居全面晉級。
4、周邊配套齊全,宜居宜業
除自身配套豐富外,項目落子於城市中軸線長春北路,與國家級高新區臨空經濟示範區相鄰,優享中軸和中心雙重發展紅利,擁有多元化的商業配套、齊全的教育資源、充足的醫療配套、立體的交通網絡等,宜居宜業。
恆大世紀夢幻城位於烏魯木齊高新區長春北路,北鄰北辰十街,南接北二環,東臨河灘快速,西向北京路,長春北路和文光路貫穿於項目內。長春北路是城北新區發展的「一軸」,文光路、長春路、北京路北延是城市「三縱」路網。「一軸三縱」的交通路網,聯通城市交通主脈,提高出行效率。項目臨近高鐵和地窩堡國際機場,周邊還有規劃的地鐵3號線和6號線,未來交通出行更加便捷。
商業配套方面,項目臨近萬達商圈(高新萬達廣場)、長春路CBD(華潤萬家、澳龍廣場)、杉杉奧特萊斯、鐵路局商圈等,商圈眾多,商業氛圍濃厚,全方位滿足業主購物休閒娛樂需求。
教育配套方面,項目周邊擁有烏魯木齊市第101小學、烏魯木齊市米泉中學、第129中學等優質教育資源,一站式教育配套齊全。
醫療配套方面,項目周邊醫療配套亦較充足。周邊有空軍醫院、醫科大五附院、第一人民醫院分院、建設中的烏魯木齊兒童醫院城北分院等全面的醫療配套,優質的醫療配套資源為業主健康生活保駕護航。
文旅定位契合市場,價值凸顯,未來發展潛力十足
1、恆大夢幻世紀城定位為文旅,7大業態全球奢享配套
恆大夢幻世紀城擁享2800畝世界級歡樂配套,集兒童世界、水世界、旅遊世界、文博園、美食天地、養生谷、農科園7大世界頂級配套於一體,打造家門口的世界樂園,建成後將成為全疆規模最大、檔次最高、配套最全的全能級生活大城。項目定位為文旅項目,是集文化、旅遊、健康、居住、商業於一體的複合大盤。
恆大水世界是恆大旅遊集團深入研究市場需求,結合項目當地豐富的旅遊資源,專門規劃的新一代的拳頭產品。恆大水世界約34萬㎡,總水面約13萬㎡,涵蓋近百種遊樂項目,有六大單體建築,可全年全天候暢玩不同主題。項目建成後將成為規模超大、種類超多的恆溫水樂園。水世界由全球頂尖設計團隊設計,鉅制高端水上樂園,規劃六大主題場館,包括歡樂親子館、飛躍競技館、魔力趣味館、夢幻兒童館、超越極限館、激流挑戰館8大類。它將為烏魯木齊乃至整個西北地區帶來全新的水上娛樂方式,填補了市場的空白,帶動區域旅遊文化市場進一步成熟,進而反哺項目強勁發展。
約24萬㎡夢幻兒童世界,包含7大經典主題場館,薈萃兒童屋、歡唱鸚鵡、海神波塞冬、金礦歷險、米諾斯迷宮、海底兩萬裡、愛麗絲夢遊仙境、精靈城堡、二十八星宿等25項特色遊樂項目。它以兒童遊樂、親子互動、餐飲娛樂為核心,融娛樂、飲食、親子體驗於一體,成就億萬少年兒童心馳神往的童夢樂園,構築全年齡段的親子遊樂聖地。
約24萬㎡文博園,是當前規劃最大、科技含量最高、品牌最全的博物館群。設有8大主題場館,展示多樣的世界觀和人類文明進程,打造著名博物館群,是全球當之無愧的「博物館之王」。
約24萬㎡旅遊世界,打造國內領先的旅遊休閒生活圈,以「生態、親水、低碳」為設計理念,依託得天獨厚的自然資源,匯聚最具特色旅遊項目和國際頂級配套,打造集文化、娛樂、酒店、會議、飲食、運動於一體的全球頂級文化旅遊度假勝地。
約22萬㎡萬國美食天地,以全球美食文化為主題,薈萃世界各地美食,致力打造飲食、文化、休閒於一體的世界級美食聖地。美食天地力邀各國最高水準的星級米其林餐廳入駐,精選300家全球各類型極具特色的餐飲店、小吃店。美食天地設有十大分區,集中國地方美食,歐亞異國美食於一體,千滋百味,中西兼容。
約24萬㎡養生谷,獨創四大園,創建全方位全齡化健康養生新生活。打造國際領先的健康生活圈,創新全新理念的「1+N」(家+養老、養生、醫療、抗衰老、醫學美容、文娛、運動、天倫之樂、多彩生活等)防、治、養相結合的全生命周期的健康生活方式。打造「四大園」——頤養園、長樂園、康益園、親子園及綜合配套,構築全球人嚮往的健康養生勝地。
約33萬㎡農科園,以踐行國家鄉村振興戰略,助推農業農村現代化為目標,集成全球頂級水準農業技術、裝備和管理,設立採摘區、體驗區、購物區和餐飲區等不同功能,打造引領世界智慧農業發展的現代農業產業園。
2、文化多元,旅遊資源豐富,形成產業共振,文旅價值凸顯
文化方面,項目所在城市烏魯木齊呈現出多元文化的特質。作為古絲綢之路新北道上的重鎮,東西方經濟文化的交流中心,西方文化和中國文化的薈萃之地,新疆的政治、經濟、文化、科教和交通中心,項目所在城市文化多元,其特點是開放、熱情、豪爽和奮進,是中亞地區最具活力的城市,文化底蘊深厚。
從旅遊資源看,烏魯木齊景觀資源豐富。烏魯木齊是新疆乃至全國重要的旅遊集散地和目的地,天山山脈分布著高山冰雪景觀、山地森林景觀、草原景觀,為遊客觀光、探險提供了豐富的內容,各民族的文化藝術、風情習俗,構成了具有民族特色的旅遊人文景觀。新疆國際大巴扎、新疆民街、二道橋民族風情一條街等帶有濃鬱新疆民俗風情的景區景點,享譽國內外。
受益文化強國戰略,旅遊市場的快速發展,烏魯木齊近年旅遊市場發展迅猛。2018年、2019年全年接待遊客同比增速均超40%,旅遊總收入同比增速均超50%。
圖:烏魯木齊2015-2019年旅遊總收入及接待遊客次數
恆大夢幻世紀城文化旅遊定位與區域文化、旅遊資源高度契合,易形成產業共振,伴隨區域旅遊業的快速發展,項目文旅價值凸顯,未來發展潛力十足。
世界500強企業,中國房地產百強企業,品牌影響力強大
1、世界500強企業,品牌影響力大
恆大世紀夢幻城是由世界500強企業集團恆大集團傾力打造。恆大集團是以民生地產為基礎,文化旅遊、健康養生為兩翼,新能源汽車為龍頭的世界500強企業集團。2019年《財富》世界500強排名第138位,連續四年斬獲「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」第一名,企業綜合實力突出。
恆大集團秉承「民生地產」理念,至今在中國280多個城市擁有項目810多個,與全球860多家知名企業戰略合作,實施精品戰略,打造高品質、高性價比產品,開創行業「全精裝修交樓」和「無理由退房」先河,讓600多萬業主實現宜居夢想。二十多年的發展歷程,恆大地產集團打造出多個標杆項目,顯示出項目強大的品牌影響力。
2011年,恆大地產新疆公司將品牌文化融入城市肌理,致力於改善人居環境,提升人居品味,在五家渠、伊犁、烏魯木齊3城,匠心營建多部人居作品,成為數萬新疆家庭的夢想家園。
2、國家一級資質金碧物業
恆大世紀夢幻城由恆大集團旗下金碧物業集團有限公司專屬服務,其擁有國家一級物業管理資質,以23年運管經驗,管理物業類型涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、商業中心、旅遊地產等多種業態,管理經驗紮實豐富。
憑藉強大的綜合實力和高品質的物業服務,金碧物業連續多年榮膺「中國物業服務百強企業」和「中國物業服務專業化運營領先品牌企業」,排名均位居行業前列。
此外,項目攜手金碧物業,打造智慧化理想人居,助力業主美好生活升級。項目採用智慧社區管理系統,打造線上智慧社區APP、四大智能管理平臺與智慧通行,可實現360°智能防控、異常智能監測、特殊人員智能識別、實時巡查、及時處理、線上繳費、線上報修、實時對話等,將危險攔截家門外,最大程度便利業主生活,助力業主美好生活升級。
區域房地產市場看好,未來發展潛力可期
1、城市群發展前景加持,項目未來發展空間大
項目位於天山北坡城市群覆蓋範圍內,是國家西向開放的路橋型城市群,也是國家西部大開發的重心區域之一。伴隨天山北坡城市群的快速發展,項目未來發展空間大。根據中指院對國外城市群/都市圈進行研究發現,城市群/核心城市不同發展階段,人口、產業、軌道交通等呈現出鮮明的階段性特徵,隨之而來的城市功能定位不斷演化,房地產市場也呈現出不同的特徵,郊區化階段人口、產業逐步外溢,核心城市外圍房地產迎發展機遇,此外,城市群內城市房價一般高於非城市群城市房價。
2、房地產市場發展進入快速期,土地需求旺盛,市場量價表現不錯
憑藉優越的區位條件,以及在天山北坡城市群發展政策利好的推動下,烏魯木齊作為天山北坡城市群核心城市,近幾年來房地產迎來了良好發展機遇,同時也吸引了大量品牌房企的扎堆進駐。自2017年起,包括有恆大、碧桂園、萬科、保利發展、融創中國、中海、綠地、綠城、新城控股、金科、富力、陽光城、中天建設、建業集團等近20家百強房企持續進駐烏魯木齊市場,帶動區域市場競爭激烈度持續提升。而受城市「北擴」發展規劃利好,經過多年發展的城北新區開始持續發力,同時也吸引包括恆大、碧桂園、萬科、綠地、萬達、金科等品牌房企紛紛進駐。同時也帶動了土地市場成交活躍,土地成交規模大幅增長。
圖:2016-2020年9月烏魯木齊高新區住宅用地成交量價統計
受益於烏魯木齊城市整體規劃利好及經濟的快速發展,烏魯木齊市及項目所在的新市區房地產市場也迎來了快速發展時期,片區房地產市場成交量價表現整體向好,烏魯木齊市2019年商品住宅成交量達到628萬㎡,同時成交價格維持了穩步上漲態勢,新市區2019年商品住宅成交均價達到9294元/㎡,同比上漲4.7%。隨著城北新區發展的持續推進,片區未來發展潛力顯著。
圖:2016-2019年烏魯木齊商品住宅成交量價統計
圖:2016-2019年烏魯木齊高新區商品住宅成交量價統計
3、文旅定位助力項目價值提升
通過對一些國內外典型主題樂園進行分析發現,大型遊樂園對區域人口集聚、配套提升、消費升級等均有助推作用,從而對周邊項目房價實現保值增值起到重大推動作用。以上海迪士尼為例,自2009年11月項目獲批以來,截至2020年4月其所在的川沙板塊住宅成交價格漲幅超400%,遠超上海市整體房價上漲速度。
圖:上海迪士尼周邊房價與上海整體住宅成交價漲幅對比
優質的旅居生活除了應具有宜居屬性外,亦應具有非常好的投資前景。通過對烏魯木齊恆大世紀夢幻城項目所在區域發展潛力、片區土地價值、房地產市場發展、大型主題樂園對房產增值的提升等方面進行分析,研究表明項目的投資前景可期。享城市區域發展利好,區域土地需求旺盛,市場成交量價表現不錯,未來大型樂園的成功落成運營,也將對項目長期價值帶動顯著。
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