來源：證券時報
作者：吳家明
8月18日，中共中央、國務院發布《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，至今天時間剛好過去了一個月。伴隨著利好政策的發布，深圳樓市整體上保持平穩，也出現了一些新的特點。
一二手房市場分化
「福田光華園小區有一套169平方米的房源，業主只賣780萬元，均價不到4.7萬元，之前掛860萬元，同小區同戶型最少要850萬元以上。」房產中介李經理極力向客戶推銷。
最能反映真實需求的就是二手房市場，在李經理看來，近段時間儘管政策利好消息不斷，但二手房市場總體保持穩定。「不管是一手房還是二手房市場，現在都有些分化，好地段加上好配套的房源價格仍在不斷上漲，但大多數房源基本維持不動。」
證券時報記者在福田八卦嶺片區調查發現，該片區二手房近幾個月上漲明顯。以翠馨居小區為例，今年年初該小區30平方米左右的單身公寓掛牌價在180萬元左右，現在普遍達到220萬元左右。而在南山後海片區，這裡是深圳傳統的豪宅片區，多位房產中介告訴記者，這裡的房價一直呈現穩步上揚的勢頭，以恆裕濱城二期為例，今年年初二手房源的掛牌價不到每平方米20萬元，現在在22萬元左右，有一些業主主動調高報價。
二手房市場的分化也同樣出現在一手房市場。在「先行示範區」的光環下，房企似乎邁開了入市的步伐。相比7月的觀望情緒濃厚、項目放緩入市與成交量下滑，8月深圳新房供應量有所回升。數據顯示，8月深圳新房住宅有7個項目獲批預售，批售面積合計21.41萬平方米，環比增加21.44%。僅在8月29日至8月31日，深圳就有4個新盤開賣。自8月18日《意見》公布至今，深圳共有14個樓盤開盤或加推。以福田區的天健天驕南苑為例，該項目共備案587套，公開信息顯示其開盤去化率在七成以上。
不過，深圳中原研究中心的報告顯示，就在上周深圳有3個項目入市，新房住宅開盤去化率不到兩成。記者發現，這些新項目位於大鵬、龍崗中心城、松崗等離市區較遠的片區。不過，近段時間的購房者主要為改善型客戶，還包括部分外地客。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期深圳市場預期明顯提振，部分市場交易量反彈。從目前來看，深圳房價收入比等指標顯示壓力比較大，這要求深圳積極解決住房問題，後續穩定房價的做法必須強化。不過，雖然目前深圳房價不太容易下跌，但若考慮其他房源如保障房、公租房、人才住房等，未來房價或有機會出現下跌。
身負「先行示範區」的使命，深圳房地產市場以「穩」為重已成為各界共識。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，除了住房制度革新、調控政策強化，房地產稅或許將率先在這一區域落地。
臨深土地拍賣受關注
新房加速入市，房企或許是看到了「金九銀十」的希望。不過，也有一些房企似乎「不著急」。深圳首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府一直是深圳房地產市場的焦點之一，但目前其住宅部分仍未公布具體入市時間。業內人士預計，如果將配套面積之類扣除，龍華金茂府的銷售均價需要達到每平方米9.5萬元至10萬元才能獲得合理利潤，而這個價格遠遠高於周邊二手房項目。
深圳土地資源稀缺，深圳本地房企將目光投向了周邊城市。近日，東莞松山湖終於有住宅用地出讓，這塊編號為2019WG029號的地塊，在經歷了多家房企的競拍之後，最終由深業鵬基有限公司以近23.3億元競得，溢價率24%，折合樓面價約每平方米2.4萬元。市場信息顯示，此次參與競拍的企業多達9家，包括萬科、華僑城、天健等知名深圳房企。
同樣的情形已經不是第一次出現，就在今年7月，東莞赤崗2019WG021號地塊經過60輪轆戰，最終由深圳華僑城房地產有限公司以7.06億元+配建10%商品住房面積競得，該商住地實際樓面價達每平方米20000元，打破區域紀錄，出現「麵粉貴過麵包」現象。有業內人士認為，相對於廣州、深圳這樣的高房價高地價一線城市，位於兩個一線城市中間的東莞就成為許多房企「進可攻，退可守」的首選之地。房企高價拿地，也證明房企看好這些片區未來的發展前景，特別是來自深圳的外溢需求。