樓市觀察
後續需要強化對房東的監管，真正轉化為「三要管」，包括房管部門、中介行業監管部門、中介機構、物業甚至土地交易中心等。
觀察近期全國房地產市場，大家可以發現，二手房市場非常熱。無論是房屋交易還是價格，都呈現了明顯升溫的現象。從穩房價的角度看，這種升溫並不是好事。
12月14日，國家統計局發布最新一期全國70個大中城市房價指數數據。對於二手房來說，根據簡單算術平均計算，11月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.1%，同比漲幅為2.1%。若是對比歷史數據，二手房價格漲幅其實沒有明顯收窄。同時橫向對比看，一手房倒是出現了環比漲幅連續3個月收窄、同比漲幅連續5個月收窄的良好態勢。這說明近期關注房價漲幅，更需要關注二手房的價格情況。
做個對比，一手房的「房東」即房企近期反而很低調。換句話說，受三道紅線的影響，房企會主動進行降價促銷，這也有助於其回籠資金。而對於二手房房東來說，到了年底也沒有主動降價，反而部分也在「任性」加價或者毀約，這自然值得研究，怎樣才能真正促進二手房市場尤其是價格的穩定。
我們可以看下哪些城市房價漲幅是比較強勢的。數據顯示，當前包括廣州、合肥、徐州、深圳、北京、瀋陽、廈門、西寧、銀川和丹東等10個城市，其二手房價格漲幅都比較靠前。這裡以廣州和合肥作為例子分析二手房價格，尤其是房東的定價心理。
對於廣州來說，房東的定價受到了廣州新房價格上漲、深圳二手房價格上漲兩個因素的影響。對於新房價格來說，今年廣州其實明顯快速拉升。受人才購房政策的影響，廣州當前新房交易還是不錯的，但客觀上也帶來了價格的反彈，10月份單月房價超過了3萬元/平方米。受此影響，房東自然也會漲價。而從深圳市場來說，今年深圳很多房東帶來了一個非常糟糕的「示範」，即業主控價和隨意加價。這種做法對於廣州肯定是有影響的，所以這也容易使得廣州二手房的價格上漲過快。
合肥也出現了業主控價現象。而地王影響二手房定價的現象，值得重點說明。12月11日，合肥市政府「12345政府服務直通車」刊登了幾份信件投訴內容和回復內容。其中有購房者投訴認為，受最近一段時間濱湖相關房企拍地和地王現象影響，周邊二手房房價一夜之間一平方米漲價2000元-3000元。針對此類投訴，地方政府答覆是，其已經注意到，一些業主成立房價指導委員會，抬高掛牌房價，部分自媒體、中介機構炒作上漲預期。可見，因為周邊項目拍地出現地王，房東或業主預期快速調整，很容易炒作，進而出現了價格過快上漲現象。對於一些買家或下家來說，其認購二手房自然也有壓力。
對廣州和合肥的二手房價格分析，尤其是房東行為的分析，實際上應該成為後續重點關注的內容。過去二手房的監管本身比較少，即便是監管，也主要是強調對中介的監管，這自然是不完整的。對於房東的監管，過去其實就是屬於「三不管」。二手房出現「三不管」現象，是最大的問題。第一是監管主體缺失。直接負責二手房的監管部門不多，即便是房管部門也更側重對新房市場的監管。第二是監管體系缺失。二手房的量價數據非常不透明，導致監管出現困難。第三是監管措施不多。比如說查處中介相對容易，但是對房東的操控價格行為就很難去監管。
後續自然需要強化對其監管，真正轉化為「三要管」，包括房管部門、中介行業監管部門、中介機構、物業甚至土地交易中心等，其實都可以參與到這一監管的環節中來。
□嚴躍進(樓市觀察家)
標籤： 二手房市場