瀋陽恆大文化旅遊城是由世界500強企業集團恆大集團旗下——恆大旅遊集團巨資打造的東北地區以童世界樂園為核心的文旅巨作。中指研究院通過對項目行業發展趨勢、所在區域價值、宜居及投資價值、企業品牌影響力等指標綜合分析，得出結論：瀋陽恆大文化旅遊城擁「大東北區域中心、城市空間發展主方向軸上、自貿區、新市府商圈」等多重優勢，創造性地將文化、旅遊、休閒遊樂、居住等需求有機結合，打造全球頂級文化旅遊勝地，宜居、宜業、宜遊，並顯示出巨大的居住、投資價值和影響力，未來將成為引領東北地區文化旅遊發展的標杆之作，並為城市文化旅遊產業轉型升級以及經濟發展注入新活力。
旅遊市場規模增幅顯著
文旅產業迎巨大發展空間
根據中指研究院專題研究報告，一方面，2018年國內旅遊人數55.4億人次，同比增長10.8%，國內旅遊收入為5.13萬億，同比增長12.3%，且從2010年以來，年均增長率達16.9%，文化旅遊業已成為新常態下新的經濟增長點。另一方面，供給端持續較熱的旅遊業存在結構性供給不足和結構性過剩的問題，高品質旅遊產品供不應求，需求端呈現由資源導向型逐步發展為生活方式導向型。在此背景下，加上各種利好政策頻出，我國文化旅遊產業正迎來新一輪黃金髮展期。
在國內旅遊市場持續向好的背景下，瀋陽近年來旅遊業也取得了快速增長。2018年，瀋陽全市旅遊總收入達759億元，同比增長15%，接待國內外遊客8257萬人次，同比增長14.1%，這兩項指標在最近六年的時間裡，增長率都在穩步提升。在《瀋陽市旅遊發展總體規劃(2015—2020年)》中，政府明確了瀋陽建設「旅遊強市和東北亞國際旅遊城市」的未來目標，並提出到2020年，瀋陽旅遊發展排名進入全國副省級城市前列，形成瀋陽經濟區旅遊產品開發、宣傳營銷、服務標準一體化格局。
城市重心南移帶來的多重優勢
區域價值不斷提升
1、項目位於瀋陽城市空間發展主軸上，區域價值明顯
作為住建部城市總體規劃編制試點城市，瀋陽在新一輪規劃中將構建全域的「南北兩區、東山西水、一河兩岸、一主三副」的空間格局，大渾南是瀋陽「一河兩岸」城市空間結構布局的重要組成部分，是瀋陽向南發展的重要產業承載區，也是連接遼寧中部城市群的戰略門戶。
瀋陽恆大文化旅遊城整體位於瀋陽大渾南城市發展核心區域，享有「城市向南、政府南遷」的便利與新政務中心、空港資源、自貿區等多重利好因素加持，區域發展潛力十分突出。
圖：瀋陽城市空間格局與發展戰略
2、大東北區域中心，遼中南城市群龍頭城市，長期發展潛力可期
瀋陽位於東北地區南部，地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈的核心位置，是長三角、珠三角、京津冀地區通往關東地區的綜合性樞紐城市。在東北四大城市中（瀋陽、大連、長春和哈爾濱），瀋陽以優越的地理位置、雄厚的工業基礎和科技實力、完善的市場體系和發達的交通網絡，成為東北地區最大的綜合性中心城市和區域中心。
2018年，國務院發布的《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》明確提出，以城市群推動國家重大區域戰略融合發展，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。
圖：我國城市群空間分布示意圖
遼中南地區工業化起步已近70年，在工業化推動下形成了中部城市密集圈和沈大城市走廊。逐步形成了以瀋陽、大連為中心，以長大、沈丹、沈山、瀋吉和沈承五條交通幹道為發展軸線的城鎮布局體系，提高了地區城市化水平。
圖：遼中南城市群空間分布示意圖
3、新市政府南遷、城市重心南移，項目區域價值持續提升
眾所周知，一個城市的發展，特別是中國城市發展與政府所在地密不可分，市府板塊的所在地也決定了公共配套、商業配套、高端居住配套的政策傾斜，如同北京通州副中心的發展，就是因為北京市政府搬遷所帶來的整個板塊的利好傾斜。
2015年9月，國務院正式批覆同意瀋陽市政府駐地由瀋河區市府大路原址遷至渾南區沈中大街現在的市政府辦公地址。
從2010年開始，瀋陽借著舉辦「第十二屆全國運動會」的契機，全面啟動大渾南建設，將其建設成為瀋陽未來的中心城區，與此同時，按照遼寧省委省政府的工作部署，瀋陽市行政中心開始籌備南遷工作。如今9年已經過去，新市府商圈格局基本成熟，遼寧省博物館、遼寧省科學技術館等市政公共場館相繼開放運營，與此同時各品牌房企攜知名項目也相繼進駐，新市府板塊已然成為城市新中心。
圖：瀋陽新市府板塊功能空間示意圖
瀋陽恆大文化旅遊城項目位於新市府板塊南側，與市政辦公大樓直線距離10公裡，隨著新市政商圈的逐步成熟，項目所在區域的城市價值必然不斷得到提升，在享有新市中心辦公、商業便利的同時，在項目內部完善配套的支持下，日常生活質量不斷攀升。
4、空港商圈6公裡、自貿區利好加持，促使區域價值不斷提升
2017年4月，中國（遼寧）自由貿易試驗區瀋陽片區正式揭牌，瀋陽自貿區以渾南新區（桃仙空港）為核心，總面積29.97平方公裡，重點發展裝備製造、汽車及零部件、航空裝備等先進位造業和金融、科技、物流等現代服務業，並規劃建設瀋陽港，設立海關多式聯運監管中心，構建瀋陽—營口陸海聯運系統。
圖：瀋陽自貿區位置功能示意圖
揭牌2年來，遼寧自貿區瀋陽片區發展取得較快進展，目前已經為航天科工、國家電力投資集團、國家電網、中國航油集團等世界500強企業在瀋陽片區發展量身定製註冊了公司，為瀋陽工具機、北方重工和東北製藥等企業量身定製了業務板塊，與此同時，萬科、中海等大量名企投資入駐進行城市建設，而距離自貿區機場板塊6公裡的恆大文化旅遊城，在為區域貢獻文旅價值的同時，自身也獲益匪淺。
宜居宜業宜遊
築就美好生活
1、位於城市發展與生態度假區交界處，宜居宜遊屬性明顯
從城市整體功能規劃來看，瀋陽東北、東南區域多規劃為生態旅遊度假區，而從城市西北、西南方向開始的外圍區域，多規劃為綜合農業區。
本項目地處瀋陽市東南部，位於城市發展與生態旅遊度假結合的區域，周邊塔山、夾寶山等丘陵山地特點較為明顯，沿丹阜高速繼續南行20公裡便能到達群山環繞的旅遊度假區各個景點。
因此，項目向北享有新市府商圈生活購物、職業發展各項便利條件，向南則能輕易融入綠水青山的自然環境，生活、工作、度假都很方便。
圖：瀋陽南部片區景觀生態格局示意圖
2、近處公園林立，坐擁優美舒適生活環境
瀋陽是國家歷史文化名城，素有「一朝發祥地，兩代帝王都」之稱，在2016年市政府頒布的《瀋陽市旅遊發展總體規劃（2015-2020年）》中，瀋陽被定位為「旅遊強市和東北亞國際旅遊城市」，通過發揮東北樞紐城市地位的作用，實現瀋陽旅遊業對東北亞旅遊市場的輻射和聚合，將瀋陽建設成為旅遊綜合實力全面提升的城市和東北亞旅遊目的地、東北亞旅遊集散地。
全市目前共有旅遊景區150多個，其中國家級景區65家，2018年瀋陽全市旅遊總收入達759億元，同比增長15%，預計未來幾年全市旅遊收入和接待數量將繼續保持高位增長。
從瀋陽恆大文化旅遊城具體位置看，周邊公園林立、交通方便，莫子山公園、白塔公園和中央公園撐起渾南「園林城市」的景觀框架，而項目內部規劃的童話樂園、會展中心、主題博物館等文旅設施，更為沈城南部文旅產業發展帶來支撐。
圖：莫子山公園規劃與實景圖
圖：白塔公園俯瞰與實景圖
圖：渾南中央公園俯瞰與實景圖
瀋陽恆大文化旅遊城自身定位為世界級文化旅遊勝地，旅居特性強。恆大文化旅遊城規劃約50萬㎡全球唯一的專為2-15歲少年兒童打造、全室內、全天候、全季節的大型童話神話樂園，7萬㎡國際會議中心與國際會展中心，5萬㎡博物館群，4萬㎡婚禮莊園，10萬㎡歐式城堡酒店，3萬㎡演藝中心，16萬㎡世界珍稀植物園，3萬㎡全能運動中心，6萬㎡室內冰雪中心，4萬㎡醫院健康中心，26萬㎡全齡化一站式教育基地，以及110萬㎡國際配套，可以全面滿足人們對高品質文化旅遊產品和服務的需求。
圖：瀋陽恆大文化旅遊城項目配套效果圖
項目毗鄰區域內獨一無二專為少年兒童打造的全室內、全天候、全季節的童話神話樂園——恆大童世界，豐富了區域旅遊業態，增強了項目客戶粘性。通過對瀋陽及周邊區域文旅產品進行分析可以發現，多以傳統景點觀光、收門票為主，但針對兒童特定客群的文旅項目稀缺。而恆大童世界規劃建設面積約1200畝，是專為少年兒童打造的全球唯一的全室內、全天候、全季節的童話神話樂園，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容，融合中國文化精髓和世界文明，採用世界最成熟、最受歡迎、科技含量最高的頂級遊樂設施設備及技術，打造全球頂級的童話神話樂園。童世界共有35個單體建築，33個大型遊樂項目，總共分為六大區域、包括有璀璨中華區、神秘古國區、漫遊海洋區、穿越太空區、探險南美區和魔幻西歐區。童世界建成後將成為市民出行和親子遊的主要目的地，極強地豐富區域旅遊業態。
圖：恆大童世界效果圖
3、受新市府商圈輻射和瀋陽自貿片區規劃影響，項目宜業屬性增強
瀋陽自貿區規劃面積29.97平方公裡，其中渾南區22.63平方公裡、蘇家屯區7.34平方公裡。重點發展裝備製造、汽車及零部件、航空裝備等先進位造業和金融、科技、物流等現代服務業。
項目在自貿片區東南約6公裡處，在自貿區各產業板塊發展的帶動下，未來宜業的屬性越來越強。其中新市府板塊的商務金融功能區、以機場為依託的空港服務區和綜合保稅區，將會提供大量中高端服務業的職業機會，使居住在項目內部及周邊的人群不用每天往返老城區上班，在家旁邊就能解決工作問題。
圖：瀋陽自貿區片區產業空間規劃圖
在自貿區東北方向約10公裡處的渾南大學城，經過十餘年的建設和發展，已經初具規模，這裡有瀋陽建築大學、瀋陽理工大學、瀋陽音樂學院等多所高等學府，每年有上萬名大學生從這裡走出校門，同時也為自貿區產業發展提供大量人才，與項目一起形成「產、學、住、商、遊」的良性產城發展循環。
4、片區交通配套完善，通行便利
按照大渾南發展規劃，未來在桃仙機場和新南站之間形成以交通為導向的信息服務、空港服務、物流商貿中心，直接通過地鐵、有軌電車、公交系統進行大瀋陽市區輻射，通過航空和鐵路輻射東三省，形成「陸/港/空/高/地/軌」六大立體交通體系。
圖：大渾南重點交通體系分布圖
從項目周邊交通情況來看，項目緊鄰丹阜高速，進出瀋陽市區、來往省內各市十分方便，而從項目出發至桃仙國際機場15分鐘車程，去瀋陽南站也在半小時之內。
圖：項目周邊交通體系分布圖
5、生活配套齊全，宜居性強
項目擁有多元化的商業配套、齊全的教育資源、充足的醫療配套以及優越的生態環境，宜居性強。
商業配套方面，項目自身商業配套齊全，設施完善。項目自身商業配套包括萬國美食街、繽紛商業廣場、歐式城堡酒店、各類商務建築群等，有效滿足業主商業需求。
教育配套方面，項目自身教育配套資源充足。項目內部規劃26萬㎡教育用地、為業主打造全齡化一站式教育。
醫療配套方面，項目自身及周邊醫療配套亦較充足。項目內部規劃4萬㎡醫院和健康中心，為業主提供全方位醫療保障。外部醫療資源方面，已經投入運營的有醫大一院渾南院區、渾南區醫院、東北國際醫院等多所公立私立醫院，並且未來政府將在渾南建5所大型三甲醫院，全方位提升渾南醫療設施水平。
環境配套上，項目地處城市發展與生態度假區的交界處，內部及周邊生態資源豐富。項目外部有中央公園、莫子山公園、白塔公園三大城市綠肺，項目內部將建16萬㎡全國最大的珍惜植物園，負氧離子的含量遠超與周邊其它區域，強力提升了項目的生態環境，增強了項目的宜居性。
瀋陽整體市場不斷升溫
片區房價漲幅領跑市場
1、較為寬鬆的市場政策有利於本外地購房者入市
與全國其他熱點城市相比，瀋陽樓市購房政策相對寬鬆，主要表現在銀行貸款和外地客戶的限購方面。
雖然下半年以來全國許多城市銀行上調了貸款利率、個別城市提高了首付比例，但瀋陽目前首付比例和貸款利率仍然不高，很多城市首套房商業貸款利率上浮15-20%、二套上浮25%，而從近期對各大銀行房貸政策摸底的情況來看，瀋陽政策與之前相比並無明顯變化。
從持有外地戶籍者在瀋陽購房的政策來看，只需繳納6個月個稅或社保，就可以拿到購房資格，這與其他城市2-5年的社保或個稅證明相比，購房門檻明顯偏低。
圖：瀋陽主要購房相關政策
資料來源：中指院搜集整理
2、南城（渾南、蘇家屯）土地市場逐步升溫，房地產價值被廣泛看好
近年來瀋陽住宅用地市場規模穩步增長、樓面地價不斷提升。
2019年前8月，全市住宅用地成交63宗，總建設用地面積433萬㎡，超過2018年411萬㎡的全年規模；平均樓面地價4284元/㎡，比去年平均價格提升19.6%，溢價率26%。
圖：瀋陽住宅用地成交情況
資料來源：CREIS資料庫
瀋陽南城逐漸成為市場熱點區域，市場規模、價格水平不斷提升。2019年前8月，渾南、蘇家屯兩區住宅用地成交19宗，總建設用地面積145萬㎡，佔全市「十區三縣」的33%，樓面地價4054元/㎡，接近全市平均水平，而溢價率為34%，超過全市整體水平。
圖：渾南、蘇家屯住宅用地成交情況
資料來源：CREIS資料庫
到目前為止，包括萬科、恆大、綠城等在內的全國知名房企大部分已經進駐渾南、蘇家屯等區域，土地市場競爭激烈、區域房地產價值被廣泛看好。
3、全市住宅市場整體回暖，南部城區領跑全市平均水平
最近一年，在全國樓市普遍不景氣的大環境下，瀋陽房地產市場獨自走出一波「量價齊升」的大好行情。
從春節結束後的3月份開始，全市商品住宅成交套數穩步攀升，7月份單月成交2萬餘套，為近兩年月度成交量的最高水平。與此同時，商品住宅成交價格也不斷提升，由2018年下半年的9000元/㎡左右，升至6月份的最高值10543元/㎡，漲幅約為15%。
圖：瀋陽商品住宅成交情況
資料來源：CREIS資料庫
在全市整體市場回暖的帶動下，瀋陽南部城區住宅市場的成交情況也逐月提升，成交量由2018下半年每月的2000-3000套，提升至2019年8月的超過6000套，住宅成交價由2018年9月的8685元/㎡，提升至今年8月的11187元/㎡，漲幅近30%，為全市平均價格漲幅的二倍。
因此，在全市住宅總體市場回暖、渾南和蘇家屯市場快速提升的背景下，恆大文化旅遊城項目的投資價值值得關注。
圖：瀋陽渾南、蘇家屯兩區商品住宅成交情況
資料來源：CREIS資料庫
4、文旅定位，毗鄰恆大童世界世界級樂園，助力項目價值提升
未來世界頂級童話神話樂園「恆大童世界」的成功落成運營將對項目長期價值有顯著帶動效應。通過對一些國內外典型主題樂園進行分析發現，大型遊樂園對區域人口集聚、配套提升、消費升級等均有助推作用，從而對周邊項目房價實現保值增值起到重大推動作用。以上海迪士尼為例，自2009年11月項目獲批以來，截至2019年上半年其所在的川沙板塊住宅成交價格漲幅超400%，遠超上海市整體房價上漲速度。
圖：上海迪士尼周邊房價與上海整體住宅成交價漲幅對比
資料來源：CREIS資料庫
結合行業發展趨勢、項目所在區域價值、宜居及投資價值、企業品牌影響力等因素綜合分析，瀋陽恆大文化旅遊城抓住了文化旅遊行業最新發展趨勢，創造性地將文化、旅遊、休閒遊樂、居住等需求有機結合，打造全球頂級文化旅遊勝地，宜居宜業宜遊，依靠企業整體實力和品牌影響力，預計該項目未來有望成為引領東北地區文化旅遊發展的標杆之作，並為城市文化旅遊產業轉型升級以及經濟發展注入新活力。