江橋無疑是外環外最熱門的板塊之一。
這片區域話題性太強：單看優勢，這裡具備外環第一鎮的潛力；單看劣勢，這裡可能就是以後的貧民窟？
在多次實地走訪以及採訪了當地居民後，環二得出了一些偏悲觀的結論。
01
江橋最吸引人的地方是距離市區太近了。
上海西北部內中外環間隔極窄，緊鄰外環的江橋到人民廣場僅12公裡，到內環線僅7公裡。
距離市區近最為受益的是地鐵出行。黃金線路13號線開通後，在始發站金運路站進內環只要20分鐘，35分鐘即可直達南京西路。
而且江橋有大量低價動遷房，市區的剛需客群源源不斷的輸送過來，導致這裡熱度不斷攀升。
不過自駕出行優勢不大。
江橋北側及西側由於鐵路阻隔，道路並不通暢。南面與華漕相隔蘇州河天塹，目前僅有華江路通車。
去市區的客流只能集體向東。由於江橋內部道路極其曲折，處於中央的京滬高速並不實用。實際生活中，北江橋居民主要依賴曹安公路，南江橋居民更多走金沙江路。
這兩條道路又匯集了來自封浜的車流，早高峰堵車成為常態。
金沙江路一過金鶴新城就開始堵成停車場，直到過了華江路分流才開始緩解。
過了外環進入普陀，這裡也沒什么正經產業，只能一路向前開。普陀的兄弟姐妹們雖然一直瞧不上江橋，卻不得不跟江橋的車流一起奔向市區，結局就是大家堵在一起。
不過同價位的南翔、顧村、九亭、周浦等區域交通也不見得好多少，堵車頂多是削弱了江橋地段優勢，算不得硬傷。
另一個將江橋推到熱點的是萬達的開業。
江橋萬達商業面積高達21萬方，至今也能排進上海前十，2011年開業時王健林董事長親自剪彩。
上班地鐵很便捷，門口就是萬達廣場，房子價格甚至低於青浦新城次新房，剛需客戶沒有不心動的。
02
不過除了這些，江橋就一塌糊塗了。
前幾年有人在論壇上做了一個調研，非常準確的反映出了江橋資源上的困境。
房子附著了三個最核心的資源：教育、醫療、地鐵，前兩個江橋基本都是空白。
江橋的醫療資源約等於沒有，北江橋剛開業的江橋醫院是社區性二級醫院，聊勝於無。
最近的專科醫院是長風的兒童醫院，直線距離已經6公裡以上；最近的三甲綜合醫院是普陀區同濟醫院，需要開車10公裡以上。
距離遠，道路堵，孩子或者老人有個緊急病情真是火急火燎的。
嘉定與松江不同，優質資源並沒有全部集中在一起，嘉定新城、安亭、菊園等地都有還不錯的學區。
可惜江橋、南翔就像乾兒子一樣被遺忘了。
好在近些年略微有些改觀，2018年起引入了盧灣一中心，華江中學也被曹楊二中託管。
不過都是在北江橋，即商品房集中區域，南江橋仍然一無所有。
排名第三的需求是公園或者綠地。確實，江橋目前並不是一個宜居區域。
不過主要原因不是垃圾焚燒廠。這個亞洲最大的垃圾焚燒廠只是冠名了江橋而已，實際坐落於普陀的桃浦。
所以江橋的大部分小區都在2公裡以外，基本上沒有不利影響。
影響江橋宜居性的，更多的是規劃混亂。
環二設想過一個場景：一位三四線城市的遊客到了上海市區，一定會感嘆上海的繁華；
到了南翔，會覺得這就是上海的郊區，人口密度明顯降低但是環境更加清幽；
到了江橋，一定會似曾相識：這不就是我們老家的郊區嗎？
江橋面積雖然不大，但是分布著大量的中低端產業集群。近期實業不景氣，這些廠房漸漸的淪為了汽修廠、倉儲物流區等等。
江橋工廠區觀感
夾雜在廠區的是部分居民區。不過由於這裡以動遷為主，街道環境也確實不夠理想。一方面新舊夾雜，時不時的出現許多農民自建房，一方面居住密度高人流過大。
江橋居民區觀感
同時，航道的影響無處不在。
七寶同樣以航道聞名上海，不過七寶航道影響的是一條線，僅萬科城市花園、黎明花園一帶影響較大。
江橋的航道影響是扇形面，南江橋的大部分區域，從金鶴新城到萬達城市公寓到綠地新江橋城都有相當大的影響。
萬達城市公寓上空的飛機
這樣的居住環境，正在勸退越來越多的客群。
03
其實居住環境是間接原因，直接影響板塊發展的是隨之而來的人口問題。
環二調研著名的動遷基地——綠地新江橋城時發現工作時間小區內人流眾多，忍不住問了一下當地居民：你們上班都不忙嗎？
這位熱心的叔叔一語驚人：上班？上什麼班？都是吃低保的，全家不上班。
調研當然代表不了全部，普通動遷基地的消費水平不高卻是事實。
而且江橋一方面居民區比較分散，被廠區割裂開來；一方面居民區內部密度極高，金耀路日常人頭攢動，尤其是到綠地新江橋城附近。
如果輔助以良好的城市界面以及高定位的商業，人流量大稱之為繁華；城鄉結合處人流量如果過大，帶來的反而是不適。
與九亭類似，學區的劣勢也影響了高學歷家庭的流入，進一步拉低了當地的居住水平。
更嚴重的是，動遷房以及遺留的老房子帶來了相當規模的流動人口。
2010年第六次人口普查數據，江橋居住人口高達256218人，戶籍人口僅54825人。
租住比例不低於九亭。
而且這裡租金更低，尤其是零散分布著的平房，大量房源租金僅幾百元。
幾百元的房子，還可能住著一家人。
江橋零散分布的平房
原本就是三區交界處難以管理，輔之以大量的流動人口，江橋一度成為近郊居住環境最差的區域之一。
一街之隔的豐莊並不是一個優質居住區，不過與江橋相比仍然優越得多。自駕走金沙江路一過外環，立即有種進城既視感。
豐莊新鬱路街景
環二多次提到過，上海的板塊即將開始固化，通過大量的孟母三遷相同消費水平、審美水平的客群會集中到一起。
板塊之間的隔閡將越來越深，直至再次出現上只角下只角的差異。
畢竟上海市人口總規模已經限定在2500萬，以後的人口流動更多的是各個區域間。消費能力高的人口流入的區域，價格將持續被推高，消費能力低的人口流入的區域，價格將陰跌。
人口普遍流出的區域，前景更是渺茫。
環二擔心的是，江橋會不會淪為板塊鄙視鏈的最底層。因為從業這些年最明顯的直覺就是：10年前人口大量流入江橋，因為這裡有便捷的交通、低廉的標的。
最近兩年收入水平提高後，流入江橋的人口開始下滑，拋售江橋房子的客群反而越來越多。
04
不過江橋也不是鐵板一塊，至少有南北江橋之爭，而且分化相當明顯。
南江橋，有航道、沒有焚燒廠汙染、距離大虹橋近。
北江橋，無航道、有焚燒廠汙染、距離大虹橋遠。
前面提到的痛點，更多的是南江橋。
南江橋還有另一個明顯的短板：缺少優質商品房。
板塊整體以動遷房為主，商品房一隻手數的過來，品質上過得去的只有萬達城市公寓。
綠地新江橋城是大規模動遷，外立面看著不錯，內部環境保持一塌糊塗；大宅風範城體量很大，有河景是亮點，整體居住品質也極為有限。
90後已經成為主流客群，這是一群租房都不接受老房子的新新人類，缺少核心資源的老房子/差房子躲不過被拋棄的命運。
北江橋相對好了很多，尤其是靠近南翔的這個小片區。這裡匯集了中星海上名豪苑、龍湖天璞、保利雲上等高品質社區，城市界面、居住水平都要高了很多。
北江橋密集的商品房
這裡目前的問題是不夠成熟，又沒有萬達的帶動商業氛圍尚未形成。永和生活廣場、新世界廣場都是縣級商業配套，尚不能滿足當地需求。
不過目前這裡仍然有可供開發地塊，較多的高品質商品房以及即將上市的新房存在，北江橋的人口流入就不會停止。
隨著人口趨向飽和以及14號線的開通，商業方面的短板存在逐漸優化的可能。
而且學區的短板這裡正在逐步解決，即使沒有引入新的學校，不斷流入的高收入業主也會漸漸的將學區拉高。
就像漕河涇客群造就了平南小學、張江客群造就了張江中心小學一樣。
至於北虹橋的規劃，環二不想提，也沒有提的必要。即使大虹橋規劃全部落地成為上海西部新的產業高地，也不會有多少高層次客群選擇南江橋。
畢竟環二一直堅信的是：有錢人去的地方，才有希望。
本文來源：環線房產諮詢 作者： 責任編輯：顧銘