申萬宏源ABS 雙周報:海航浦發大廈REITs成首單市場化退出項目

2020-12-18 證券之星

本期投資提示:

近日,凱德宣布,與一家非關聯第三方公司聯合斥資27.52億元收購位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積,使得海航浦發大廈資產支持專項計劃成為國內首單市場化方式退出的類REITs 項目。

海航浦發大廈資產支持專項計劃採用「私募基金+專項計劃」的雙SPV 結構。該計劃的優先收購權人和原始債務人均為海航資產,原始權益人和流動性支持機構均為海航實業,擔保機構為海航集團。該計劃共分A 檔和B 檔,存續期均為18年。其中,A 檔產品可在每3年允許投資者回售;而B 檔產品則設計為每3年優先收購權人可以行權收購。此次上海浦發大廈的出售可獲得收益超過9%(原始估值價中所包含的地下1-2層的物業資產未售出)。

目前交易所市場中,類REITs 底層資產多為商業地產,而住房租賃類項目發行規模比重不高但是在去年有明顯提升。交易結構方面,類REITs 大都為雙SPV 結構,「私募基金+專項計劃」為主流結構。而在退出方式上,大部分計劃設計了公募上市、第三方出售、投資者回售和優先行權回購等方式。

整體而言,國內REITs 發展仍較為緩慢,CMBS 的發行意願略高。去年類REITs 發行規模較上年有所下滑,發行放緩的原因可能是在於,一是交易結構中委貸資金來源限制(需自有資金進行);二是在於由於缺乏退出上市的市場,導致國內類REITs 仍是偏債權型,預期收益率低於美國等REITs 成熟市場的收益率水平,對於投資者吸引力不高;三是在於類REITs 的稅負問題。

2019年1月份前兩周銀監會主管ABS 未發行任何信貸資產支持證券項目。

2019年1月份前兩周銀監會主管ABS 共有44筆成交,共計150.1億元規模。基礎資產包括個人住房抵押貸款113億元、消費性貸款4.8億元、租賃資產5億元、汽車貸款17.2億元、不良貸款1.5億元、信用卡貸款8.5億元、企業貸款0.154億元。

2019年1月份前兩周上交所共發行了27支資產支持專項計劃,發行總規模為76.3億元。

2019年1月份前兩周深交所有47隻債券成交,總規模為24.8億元。上交所有64隻債券成交,總規模為30.7億元。

2019年1月份前兩周交易商協會共發行8支ABN 項目,發行總規模為43.41億元。

2019年1月份前兩周交易商協會共有20筆成交,共計27.73億元。

2019年1月份前兩周共有27隻資產證券化產品備案。申萬宏源集團股份有限公司

來源：申萬宏源

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