編者按：
近年來，隨著我國旅遊業以及文化產業的高速增長，吸引了眾多房企進軍文旅地產領域。尤其是旅遊資源豐富的雲南，從6年前便興起文旅地產的開發熱潮，曾一次性出現10餘個佔地超千畝的文旅項目。昆明、麗江、西雙版納等地更是成為文旅地產進駐的熱點區域。
文旅地產代表的不僅是地產，更要求文化產業、旅遊業、房地產業三者的完美結合。曾經千畝大盤遍地開花的雲南文旅地產，如今發展情況如何？近日，《每日經濟新聞(博客,微博)》記者實地走訪了昆明和麗江的多個文旅地產項目。
藍天白雲、玉龍雪山、客棧古城……這些麗江的代名詞正在飽受著文旅「紅海」的侵襲。
「麗江的文旅項目不要碰，都有倒閉的風險！」張文（化名）的表達簡單而直接。到底是一個怎樣的市場，讓這位混跡麗江房地產江湖8年的從業人員給出了上述答案？
近日，《每日經濟新聞》記者（以購房者身份，下同）實地走訪麗江多個文旅項目後發現，麗江樓市庫存高企，去化周期位列雲南第一。尤其是文旅產品去化緩慢，讓部分開發商正在承受著巨大資金壓力，徘徊在破產邊緣。
現狀：文旅地產的「紅海」
作為詹姆斯·希爾頓小說《消失的地平線》中的重要一環，麗江無疑是一個令人神往的城市，其輕鬆愉悅的氛圍吸引了一批在城市中迷失、踏上尋找自我徵途的年輕人。
與好朋友合夥開客棧，遊玩後留下來做房地產銷售，一趟旅遊之後在麗江成家立業……在麗江，類似的故事太多了，「來了不想走了」，這是「新麗江人」的心聲。
有人的地方就有市場需求，麗江得天獨厚的旅遊資源同時也吸引了諸多開發商進駐。與遍地開花的客棧一樣，文旅地產開始在麗江北區布局，搶佔北區優越的旅遊資源。從單價1.7萬~1.8萬元的洋房到7萬~8萬元/平方米的高端別墅，麗江北區已被文旅項目「包圍」。
陽光100雪山藝術小鎮、麗江金茂谷鎮、復華國際度假世界、中國麗江雪山度假基地……文旅地產和客棧一樣，逐漸成為麗江的重要組成部分。這無外乎文旅項目拿地便宜，但項目規模通常較大，動輒上百畝、千畝，開發周期也較長。
而一個文旅項目入市，也為當地帶來了大量的酒店、公寓、別墅類產品，快速推高了麗江市場的庫存。
據云南省房產管理信息網公布的數據顯示，截至2016年6月，麗江去化周期為雲南省最長，長達50.6個月，是昆明去化周期的5倍。
雲南房網報導指出，雲南房地產去化緩慢與不斷加碼的文旅地產存在較大關係。不斷引進的旅遊地產項目去化緩慢，使得庫存積壓，去化周期拉長，或將成為麗江樓市的隱憂。
「整體而言，麗江房價多年來都處於不溫不火的狀態。」在麗江創業8年的咖啡店老闆賀軍（化名）告訴記者。該說法也得到了麗江一房地產從業人員的證實，麗江在過去幾年都在去庫存階段，房地產一直處於低位，價格也沒怎麼上漲。
賀軍告訴《每日經濟新聞》記者，麗江的房地產已經嚴重過剩了，目前還處於擴建當中，加上酒店、客棧在不斷擴建入市，高庫存的局面無疑將更嚴峻。
畢業後就來了的四川（樓盤）人張文正經歷著在麗江的第10個年頭，在麗江房地產市場打拼了8年，他對麗江房地產頗為熟悉。在張文的眼中，麗江的文旅地產已經和客棧一樣，成為一片「紅海」。
麗江文旅「紅海」的說法得到了雲南一大型文旅地產負責人的認可。其表示，在雲南省多地布局多個文旅項目，考察了多個城市後，決定不進軍麗江市場。「進入麗江的人口大多是短暫性的「玩客」，房子多了後，沒有那麼多的旅居客戶去消化。旅居城市房地產要發展，必須要能留下人，和海南（樓盤）一樣。」
癥結：「留不住人」的隱患
嶽父家就是做房地產的，這讓張文成為麗江小房地產圈子的「紅人」，他在麗江為數不多的樓盤裡都有自己的「熟人」。張文認為，麗江文旅市場還需要沉澱5～10年。
文旅地產中，銷售佔20%，招商30%，後期運營50%，文旅地產成功的核心在於運營，關鍵在於人才。「麗江作為典型的旅遊城市，始終留不住人才，這是癥結所在。」張文說。目前麗江留下來的都是年輕人，大部分沒有專業的運營經驗，憑藉一腔熱血扎堆客棧，結果造成客棧嚴重過剩。《每日經濟新聞》記者走訪時發現，在麗江束河古城周邊，仍有部分客棧趁著冬季的淡季時節在破土擴建。
留不住人的癥結，與麗江教育和醫療資源匱乏直接相關。年輕人一旦成家有了小孩，就不得不因為小孩教育問題選擇離開。「不想讓小孩輸在起跑線上」，這是剛為人父的張文決定離開的重要原因，而醫療條件的不足也不適合老年人長期居住。
其實，在選擇留在麗江的年輕人中，很大一部分人是不願意買房置業的。工作半年，出去玩半年，沒錢了再回來工作，這是他們更偏愛的生活方式和狀態。賀軍就是其中之一，在他看來，麗江就是一個享受生活的地方，不需要被這些物質的東西所累。
值得玩味的是，賀軍一個人留在麗江打拼事業和享受生活，妻子和孩子卻留在大城市裡生活和接受教育。假期來麗江待一陣子，是賀軍的小孩最快樂的童年時光。
賀軍身邊聚集了這樣一批「玩咖」，每年花費大量的資金購買旅遊裝備，買幾萬元的自行車，買哈雷。每年一次騎行進藏，穿越尼泊爾等地區一直是這群人蠢蠢欲動的能量。
當看到城市人成為「房奴」，為物質所累，賀軍表示非常不理解，「人就是應該享受生活的。」
銷售：「大改小+反租」也難賣
麗江現在的文旅產品並不好賣，留下來的「新麗江人」一部分不願意買房，而麗江本地人大部分有地有房有客棧，同樣也不是文旅地產客戶。「買我們項目的大部分是外地一線城市的客戶。」麗江金茂谷鎮的銷售人員告訴記者。
正如金茂谷鎮的銷售人員所言，如今的麗江文旅市場，是靠著外地投資者撐起一片天。
在今年4月第一財經·新一線城市研究所發布的《2018中國城市商業魅力排行榜》中，麗江位於四線城市之列，但麗江文旅產品的價格並不低。從單價2萬元、4萬元、5萬元到8萬元不等的價格，也讓文旅產品成為少數人的遊戲。
為了迎合外地投資客的需求，麗江的文旅項目從大戶型轉變成主打小戶型成為比較常見的做法。
比如，陽光100雪山藝術小鎮將早前的大戶型產品分割成小面積產品出售，50平方米公寓總價百萬元左右；包括金茂谷鎮、中國麗江雪山度假基地等項目，紛紛將獨棟大別墅做成合院、疊院，產品面積在80～135平方米不等，目的就是降低購房門檻。
同樣從金茂項目的銷售情況看，小戶型低總價產品更受市場歡迎。其一期別墅產品為麗江北區少有的70年產權地塊，但因為戶型大，總價在540萬元到800多萬元之間，去化情況不如二期小戶型別墅。
另外，針對外地投資者，陽光100雪山藝術小鎮推出返租業務，前5年每年返還總房款8%的回報，返租租金抵扣房款，一次性支付。以一套100萬元公寓為例，抵扣前五年返租款後，總價低至60萬元。
返租能大幅降低購房門檻，同時穩定的租金回報能吸引投資者入市，這種返租的模式在麗江文旅市場較為常見。
麗江復華度假世界酒店和別墅等產品同樣採取返租形式，每年返還總房款的8%，酒店託管一次性籤20年。而別墅則籤12年，前6年每年固定返還總房款的8%，後6年按照整體的收益按「客戶四成、酒店六成」分成。不過，據麗江當地房地產從業者透露，就目前麗江文旅市場的運營狀況，返租形式其實是幫助開發商銷售的一種輔助形式，後續也難以為繼。
《每日經濟新聞》記者在由深圳（樓盤）市桑夏視典房地產開發有限公司開發的中國麗江雪山度假基地發現，儘管對外宣稱自己是康養文旅項目，但在107畝的土地上有91畝都是住宅用地，項目內也未呈現出任何康養主題的配套設施。
當記者問到相關康養配套時，項目銷售人員說「我們主要依託他們的配套」、「隔壁都有」。因為項目方認為，如果用自己的綠地用來建配套，就縮小了綠化空間。
從中國麗江雪山度假基地項目現場公布的樓盤銷控表上可以看到，項目去化情況並不理想，今年開盤以來一期共46個戶型僅銷售出10套。
事實上，文旅地產與住宅開發的模式相差很大，也因此文旅地產對運營的要求較高。但是，一邊是需要專業的運營團隊和人才的文旅項目，一邊又是麗江留不住優秀人才的窘境，這或將成為麗江文旅地產未來發展的一大隱患。
奇觀：北區南區房價差數倍
圍繞玉龍雪山的麗江北部片區的文旅項目，大部分為商業用地。《每日經濟新聞》記者走訪的多個文旅項目，建造的別墅、洋房等產品均為40年產權，70年產權物業反而成為銷售的亮點。
「大部分的地都是商業地塊，麗江將商業用地做成住宅小區，以這種形式銷售住宅。」金茂谷鎮銷售人員告訴記者。
即便是商業物業，麗江北區的文旅項目定價仍大大高於南區的70年產權住宅物業。北區文旅地產產品售價低的在2萬元/平方米左右，3萬～5萬元/平方米的也不在少數；而南區的住宅物業價格在7000元～8000元/平方米。金茂谷鎮銷售人員表示，南區空房較多。
麗江城市不大，南區和北區之間駕車不過20分鐘車程，又有住宅地塊和商業地塊之分，南北區房價卻存在數倍之差。如今部分北區文旅項目銷售情況並不樂觀，推出大幅優惠以及以返租形式降低購房門檻，這難免不讓人對麗江的文旅項目的定價機制感到疑惑。
品牌開發商存在溢價空間是文旅市場較為普遍的現象，上述文旅地產負責人稱，文旅市場與住宅市場沒有價格差的標準，品牌和產品的附加值並沒有統一的標準去衡定。
市場銷售情況則成為檢驗定價是否合理的一個重要指標。一位資深房企從業人員分析指出，房屋價格受市場供求關係影響，價格反應當前市場行情，如果銷售情況不佳，需要考慮是否存在定價超出市場預期的情況。
在麗江多年的客棧老闆同樣表達了對麗江市場的憂慮：近些年麗江的遊客數量其實是在下滑，已經回不到2013年前的火爆態勢了。
對於麗江的文旅市場，賀軍認為，不溫不火這麼多年了，一直處於低位，是時候該上漲了。
的確，麗江也遇到了一個房價上漲的契機。賀軍認為，昆明、麗江、大理（樓盤）即將開通的動車將大大縮短三個城市之間的交通成本，而麗江房價目前處於三個城市的窪地。
那麼動車開通，真的能成為麗江文旅地產開往春天的列車嗎？