隨著冬奧會臨近、首鋼遺址改造、地鐵6號西延線通車等一系列事件，北京石景山的存在感在不斷飆升。尤其是從去年開始，石景山沉寂多年的新房供應回暖，多個限競房項目陸續入市，上演PK大戰。
而在這些限競房項目的衝擊之下，石景山區域部分二手房價格出現波動。有中介反映，石景山的八角中裡、西山駿景等小區部分二手房源價格在最近兩個月出現了15%左右的跌幅。9月18日-9月20日，新京報記者在石景山的五裡坨、西黃村等板塊一探究竟。
五裡坨二手房掛牌價普遍下調10%-15%
作為北京城六區之一，石景山行政面積小，山地面積佔比超過20%。石景山距離市中心直線距離較近，軌道交通匯聚，地鐵1號線、6號線西延線、S1號線以及規劃中的11號線經過該區域，帶來了出行的便利。隨著2022年北京冬奧會即將到來，部分場館和基礎設施落地石景山，使石景山區域蓬勃發展。
從去年開始，沉寂多年的石景山樓市迎來大量新增供應。先有商品房新盤中海寰宇天下3000套房開賣，後有五裡坨3個限競房跟進。其中，中海寰宇天下以1346套網籤量，超91億成交金額，奪得2018年北京新房雙料銷冠。而今年截至目前也已成交超千套。而五裡坨板塊五裡春秋、綠城西府海棠、卓越萬科翡翠山曉三個限競房項目扎堆入市，數千套限競房出現，多個開發商更是近身「肉搏」。這三個限競房項目限售均價均為52024元/平方米，最高限價不高於54625元/平方米，配套也類似，全部為精裝修交房。
因此，在房地產市場調控的大環境，以及新房扎堆入市的區域環境影響下，「五裡坨板塊乃至整個石景山區域的部分二手房價格都受到明顯衝擊，個別急於出手的二手房價格下跌近兩成。」一位在該區域工作多年的中介人士如是說。
「因為競爭激烈，綠城西府海棠限競房比限制的均價還低，最低的精裝房價格才賣到4.7萬元/平方米。」上述中介人士說，「2018年年初，與綠城西府海棠僅隔一個十字路口的西山峻景小區，二手房均價約為4萬元/平方米，現在下跌至3.6萬元/平方米左右。」
記者探訪時發現，目前五裡坨地區的商業配套還不是很完善，只有一些便民超市、餐廳等基礎生活配套。五裡坨地區的交通並不發達，距離地鐵蘋果園站較遠。記者親身體驗，從地鐵1號線蘋果園站自駕到五裡坨約8公裡，乘坐396等公交線路耗時約30分鐘。
「與西山峻景小區僅隔一個公交站的五裡坨小區，二手房均價近兩個月下降約10%，目前均價約為3.9萬元/平方米。」中介人員介紹說。
受到限競房入市的影響，五裡坨小區二手房均價近兩個月下降約10%。新京報記者 張建 攝
此外，有中介人員告訴記者，「再稍遠一點的模式口西裡、南裡的二手房子均價約為4萬元/平方米，近兩月個別房源掛牌價下跌10%-15%。」
西黃村、八寶山少數二手房下調50萬
不僅是五裡坨板塊的二手房價格出現下跌，西黃村、古城、八寶山的二手房也受到限競房的衝擊。
在古城片區，限競房項目中海首鋼·長安雲錦的限售均價是58802元/平方米，最高銷售單價不超過61742元/平方米。「長安雲錦的價格確實對附近二手房形成衝擊，古城路小區、古城西路小區，以及稍遠處的八角南裡、中裡、北裡小區二手房均價都出現下跌。」古城地鐵站附近的一位中介人員介紹，「離地鐵站近的古城路小區等小區二手房均價約5萬元/平方米，近期出現了小幅下跌。而八角中裡小區個別房源掛牌價格下調5%-10%。今年7月，八角南裡小區二手房成交均價約為59246元/平方米，8月均價則跌至42861元/平方米，跌幅達到27.7%。」
近期，八角中裡小區的個別房源掛牌價格下調5%-10%。新京報記者 張建 攝
與上述幾個限競房相比，售樓處已開放但尚未開盤的禧悅學府限競房項目距離地鐵站點最近。該項目位於石景山西黃村，距地鐵6號線西黃村站約300米，均價也是石景山上述幾個限競房項目中最高的，銷售均價不超過62766元/平方米，最高銷售單價不得超過65904元/平方米。據附近中介人員稱，受到禧悅學府的影響，西黃村的二手房價格也出現明顯下跌。
記者在探訪中發現，禧悅學府附近的雍景天成二手房均價約為5.1萬元/平方米，西黃村北裡小區二手房均價約4.2萬元/平方米。「近期，西黃村地鐵站附近的二手房成交很低，更多人處於觀望狀態，個別房源掛牌價屢次下調，比如，雍景四季一套140平方米的三室兩廳掛牌價約為850萬元，實際上800萬元就能成交。」
在這一輪二手房價格波動之中，距離上述幾個限競房較遠的永樂小區和被稱為「石景山第一大盤」的遠洋山水小區也沒能倖免。
「近兩個月，永樂小區二手房掛牌均價出現了回落，7月份成交均價約為4.9萬元/平方米，8月份成交均價則回落至4.1萬元/平方米，主要是一些頂層房源價格下降明顯。而遠洋山水目前均價約5.8萬元/平方米，一套600萬的房子，下調50萬元也是正常。」一中介機構人員說
遠洋山水一套600萬的房子，下調50萬元。新京報記者 張建 攝
據上述中介人員介紹，「受到限競房的影響，再加上目前的大環境，石景山整個區域二手房成交量和成交均價連續下滑。今年6月、7月、8月三個月的成交均價分別為4.9萬元/平方米、4.8萬元/平方米、4.5萬元/平方米。」
據麥田房產最新數據顯示，今年7月16日至8月15日，石景山二手住宅網籤468套；8月16日至9月15日為371套，環比下降約20.7%。
在中原地產首席分析師張大偉看來，不僅是2018年，2019年北京樓市的銷冠毫無爭議也將是中海寰宇天下，這兩年該項目在石景山如此大體量的銷售量，再加上區域內多個限競房的入市，肯定會對區域二手房價格產生較大影響。
新京報記者 張建 攝影 張建
編輯 武新 校對 李項玲