在上一次的文章中我們從區域選址的角度，分析了5個區域選址的利與弊，姑且把這稱為選址前菜。
這次我們歸納了7個點，讓你避開選址中有可能交學費的環節，直接上主菜，具體聊聊考察店面時容易遇到的問題。
問題一：產權
「房租5K，轉讓費僅1W，預租從速」
見到這樣的轉租信息是不是有些心動？於是興衝衝籤下合同花了一大筆錢裝修，開業一個月後房東找上了門要收回房屋。
等等，不是房東轉讓還籤下正規合同嗎？
這時候你要提前知道轉租人是一手房東還是二手房東，他是否有產權證明？如果是二手房東，他是否有轉租資格?是否獲得原房東的同意? 最好是有書面文件證明而不是口頭答應。另外，在租房用於開店時也儘量選擇可以商用的鋪子，在後期辦理相關證件時會比住宅房相對容易。
問題二：租約事項
在籤約租房時，一般人都容易考慮到的是租金、管理費、押金、合約期、交租方式這幾個租房時候的問題，但是開店卻不一樣。
第一點免租期。盤下一家店鋪之後總免不了將它改頭換面裝修一番，短則一個星期，長則三個月。這時候就可以向房東或商場詢問免租期以及免租時長,一般情況下免租期為45天。
第二點租金遞增。開餐飲的門店一般租約則長達5年，10年，要是碰到黑心房東見商家生意好要漲租一大筆也是很頭疼。有遞增可以，但是要在合理的範圍內，一般情況下每次調整5%以下，每兩年調整一次，在整個租期內平均調整係數控制在12%以內較為合適，在籤約時也要在合同當中註明此項。
問題三：房屋面積
朋友小李想做餐飲創業已久，去年好不容易盤下一個50平的小鋪子，可是在做完店內設計之後卻憂傷的發現，購置的一些設備根本就放不下。
這是為什麼？房東也並沒有欺騙小李，只是忘了告訴他還有公攤面積，且一些商場裡公攤面積佔比還不小。提前知道實際使用面積和建築面積不是一回事，避開這個選址坑！
問題四：房間格局
房間格局在選址時同樣重要，必不可忽視的就是樓層問題。如果你經營的是一家快餐式的店，最好選擇一樓的街邊店，不選二樓或以上的店，因為快餐講究的是效率，跑上跑下要花時間且體驗感會差。另外，半地下室的店也儘量不考慮，除非你十分有信心能把地下室作為一個標籤，營造出特立獨行的體驗感打造成網紅店。
除了考慮樓層，鋪子的門寬也十分重要。這一點全家便利店在加盟時就有要求店鋪門寬要在8米以上才能達到標準，當然其店鋪面積也要求在100平之上。如果是開一家餐飲小店的話，一般來說門寬小於1.5米的店就儘量不要考慮，3米以上為佳。因為門寬影響了餐廳可見性，可見性則直接影響顧客光顧率。
問題五：配套設施
對餐飲店而言，餐飲的配套設施完善會讓後期省了很多事。
這裡一方面是基礎建設，包括電力，燃氣，排煙，上下水管徑等，其中尤其需要注意的是排煙問題，這是做餐飲繞不開的問題。因此要看鋪子是否具有排煙條件，如果看中的鋪子附近是居民區或學校旁邊就要慎重考慮了，儘量提前取得相關單位的認可以免後期出現糾紛。
另一方面是在配套上容易被忽視的問題，比如垃圾清理，消防安全以及周邊治安情況也是需要考慮其中的。
問題六：外邊環境
如果說前文提到的是從內考量選址，相應的我們也要從外考量選址。
比如是否能樹立廣告牌？門口停車是否方便，能容納的停車位數量是多少？附近的可用交通是否方便，比如共享單車/電動車。對於以外賣為主的店鋪，還要考慮外部是否有遮擋，外賣員進出取餐是否方便。
問題七：周邊競品
最後一點也是最重要的一點，周邊競品。但要了解些什麼，具體怎麼了解？這裡提供兩點最好操作的辦法。
第一則是營業額指標，除了要預估自己的營業額，也要考量同類產品的營業額。在進行這一考量之前要算出自己每天的盈虧平衡點是多少，即每日平均流水和淨利達到多少才能盈虧平衡，如果周邊同類店鋪都低於這個點，那麼經營風險較高。
確定自己的盈虧平衡數額後就是要實地考察。比如以午餐為例，到店一個小時，數這1小時買單的人數，買單人數乘以該店客單價就是這一組數據1小時的營業額，一般午餐的黃金時段為11-2點這三個小時，那麼1小時的數據再乘以3就是午餐時段的營業額。這裡要注意的是，午餐和晚餐要分開測試，通常午餐和晚餐的營業比例為3:7 .
第二則是了解客流量，看看他們的上座率。如果一家可以容納35-40桌的餐廳，在黃金就餐時段每一家餐廳的上座率連30桌都沒有，那說明該區域客流量明顯不足，需要警惕。如果大部分的商家都輕鬆滿客，且還有不少門店門前大排長隊，這說明翻臺率也相對可觀，那麼有幾家客人不多也無需過分擔心，客流風險相對較小。
總結：
選址是餐飲創業的重頭，一個餐廳是否成功，50%以上的因素取決於選址。
現在我們再從頭回顧一下餐飲選址七大點，主要是從產權、租約、面積、格局、配套、外邊環境、周邊競品這些部分去考察。
投資有風險，希望大家在擁有創業激情的時候也要穩紮穩打，比如從選址開始。如果一昧只埋頭開店也有可能會落得被迫關門。