年初高調拿地一時爽，年底開盤爭議大！紫金九號這兩天話題不斷。
福州樓市，金山板塊的粉絲眾多，觀望情緒濃厚，吃瓜人都希望有個上陣的帶頭大盤，把金山樓市乃至福州樓市支稜起來。
就像紫金九號。今年2月27日，大名城以總價24.6億，溢價30%，樓面價超過2.2萬/㎡，拿下了這塊金山片區歷史上成交樓面價最高的宅地，打造高端豪宅。
8個月打磨，11月15日，紫金九號開盤。
297套房源入市（98㎡三房、128㎡四房、158㎡四房；110㎡、145㎡複式），樓面均價為3.2萬，去化46%。
46%的去化，就像喝了一半的礦泉水，樂觀者說還有一半的水；悲觀者說只剩一半的水。
維護者認為：樓市下行，紫金九號競銷6.8個億，高端香，純商香，金山香。
質疑者說：賣的好的是不限售的大戶型。項目公攤大，雖定位豪宅，但才開盤就打出了全款99折，紫金九號的小目標不能是和榕心映月去說性價比吧？
畢竟項目SLOGAN是：一席紫金定金山。
大名城的紫金系列號稱主打高端：住區大門、銅飾入戶門、陽臺欄杆等處均使用全紫銅裝飾而聞名。
今年10月，紫金九號營銷中心亮相儀式上，更是拉來了全球限量愛馬仕、賓利、法拉利等，號稱定位福州的「身份坐標」。
從浩大的聲勢，到如今被黑「不算豪宅」，紫金九號沒充分展現「定金山」的信心和心氣。
氣怯了，招黑也很正常。
01
沒把金山支稜起來
名城曾經英姿勃發。
2015年，它在上海豪擲50.76億，從幾十家房企手中奪下浦東唐鎮兩幅純宅地，現場主持人曾三度高喊「入市有風險，請冷靜競拍！」
之後紫金九號讓上海外環外的唐鎮，成為新房價格第一個邁進6萬元/㎡的板塊，領先周邊板塊。
大名城拿下金山板塊「地王」的時候，紫金九號被看做是大名城重歸金山樓市的高端項目。大名城上一個在金山的項目，還是建於2005年的江南名城。
金山的新盤不多，因為稀缺就會引發關注。
榕心映月已反應出市場對金山的肯定。
但很多剛需買金山的房子，特別是二手房，可能是因為金山小學的學區或者環境配套。
紫金九號這塊地，交通好、地塊方正，還是純商品房地塊，周邊的天鵝灣、中庚城、泰禾紅峪也都不是最新的作品。
天時地利人和，大家期待讓人眼前一亮的「貴脈豪宅」。
更何況金山的豪宅，並不愁賣。
紫金九號開盤半個月前，11月初，融僑外灘3號樓備案。
132套，最低的總價866萬，最高的超過了3000萬。
數據顯示，11月9日-11月15日，均價42611元每平的融僑外灘成交了26套，面積為7960平，據說要買還得找關係。
雖然地鐵2號，5號線，都距離1公裡以上，周邊配建的九年一貫制學校建設還要時間，也沒有江景，但在開盤前所有人都覺得這些都不是事。豪宅還需要瞻前顧後嗎？
但紫金九號雖然嘴上說豪宅，但定價很靈活。中小戶型走量，大戶型溢價。
均價3.2萬左右，98平戶型預估要330萬左右。
紫金九號高層98平左右的產品，與東北側神盤榕心映月的價格差距不大。
甚至因為豪宅定義品牌升階，會對部分購房者產生吸引力。
紫金九號98平樣板間示意圖
公攤大，則對大戶型的影響很大：2號樓156㎡公攤27.8%。
紫金九號的大戶型，156平的戶型實際得房面積僅為111㎡左右。當然可能別人也不在乎。
想起了《讓子彈飛》裡的那句臺詞：誰有錢，我賺誰的。
再來看看周邊競品。
西側的龍湖天序：大品牌開發商（福布斯世界500強，地產TOP10），全國前十物業；最高89%的得房率；78平可以做三房，均價在2.8萬左右。
如果能沿用跟著拆遷戶享受福利，選好產品，獲得地段溢價的思路，類似的地段，假如10年後，紫金九號真能因為「豪宅」的定位從性價比上碾壓龍湖天序嗎？
今年10月28日，金山公園邊的2020-49號金山葉宅地塊由建發以6.76億競得，溢價率6%，可售樓面價約19176元/㎡。
未來多了個能打的項目。綜合來看，選「豪貴」紫金九號，買周邊的龍湖或者等等建發不香嗎？
02
無法突破的備案價
地價2.22萬，備案均價賣3.22萬，還要定位豪宅。
紫金九號前期的宣傳，充滿品味、格調與豪華之氣。
畢竟麵粉和麵包成本擺在那裡。還在堅持豪宅，你敢買嗎？
上海、南京的紫金九號因為是「地王」，所以賣的也比周邊貴。
但即使保證了一定利潤，看看網上的內容，也讓人心裡犯個嘀咕。
2019年11月的一篇稿子，總結的是上海唐鎮紫金九號。
一期業主保遊泳池。二期業主反應綠化環境等與當時的銷售宣傳物料，相差甚大。
福州的紫金九號，沒有類似上海、南京獲得與周邊項目對比的高溢價。還要做豪宅，你會不會為為此擔心？
據媒體報導：大名城在2019年缺席了土地競買市場，僅參與了幾個合作項目。2019年7月的半年度營銷線工作會上，大名城的經營方針還是 「去庫存、提質量、降風險、拼利潤」。
而2020年一開年，久違的大名城在土拍上頻頻發力。
闊別上海土地市場許久的大名城4個月內連續拿下5幅地塊。
今年2月27日拿下福州金山地王。
所以大名城上半年拿下的6塊涉宅用地，已經花了約70億元。要知道大名城2019年的營收才130.43億元。
所以福州的拿地價格難為了大名城，不按照備案價賣也不敢。
但土拍打掉牙往自己肚子裡吞，卻容易硌到土豪的胃。
03
福州樓市的觀望情緒
同策研究中心數據：9月福州五區開盤2586套，成交1010套，去化39%。10月開盤695套，成交389套，去化率56%。
福州樓市整體在膠著，觀望情緒嚴重。
所以標杆的一舉一動就特別重要。
今年福州樓市號稱改善的三大標杆：金山紫金九號、建發養雲、連潘桂語映月。
標杆，就是有品牌價值。有品牌價值，就有合理的定位區間。
沒有底氣的定價就給市場帶來諸多想像空間。唱衰樓市的聲音多了，此時此刻紫金九號就是炮灰。
打鐵還需自身硬，紫金雖然夠硬，但「九」離「十全十美」還是差了那麼一點點。
福州紫金九號效果圖
前期宣傳中，紫金九號把門作為一個亮點來說事——寬34米紫銅豪宅大門，居者身份不彰自顯。
除了紫金九號，一些「豪宅」項目也很喜歡說自己的大門。給大家提個醒，拿大門來說事兒的項目，都要小心，因為講門面還要講產品。門面就跟牌坊似的，要立得住，更要挺得住。
最近網絡上有一個熱梗，「凡爾賽文學」的狂歡。
凡學就是以平靜淡泊的口吻，「不經意」地炫富、秀恩愛的網絡文體。
凡學被批判，背後隱含的是群體對真實的渴望。
樓市也是如此。
白馬映書臺、融僑外灘這樣的「真特色」改善樓盤只要貨真價實，自然有一大批對財富和品牌認可的人（先不評價道德層面）留言評論，「膜拜」或者「我不配看」。
而對其他盤來說，擺脫過重的偶像包袱和完美人設，不與「富豪」這樣的大詞堆疊，好好的規劃下產品，說說項目特點，選對目標人群，沒有了浮誇枯燥，會好很多。